城市“移民”轻松挑起买房担子

http://www.sina.com.cn 2004年09月02日03:13 人民网-江南时报

　　从前些年高校扩招以来，越来越多的大学毕业生———绝大部分来自农村或者小城镇———立志要成为城市的新“移民”而留在了城市里奋斗。尽管城市的生活多姿多彩，但是这些人中的大部分都不得不面对一个很现实的问题，作为农村向城市的第一代移民，没有“根”在现在生活的城市里，又很少有家财万贯的老爸老妈支持，安家落户于是变成了一副沉甸甸的担子压在了这些年轻人的肩头。他们也因此而无法避免地成为城市“新贫一族”……

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　　【案例】

　　〖“新移民”小刘负债买房〗

　　这些年纪还比较轻的城市新移民在生活习惯上形成了对比比较鲜明的两种人。一种可以说是乐天派，花钱大手大脚，每个月下来积蓄不了几个钱，安家落户的重任寄托在能找一方这个城市的原住居民结婚，或者就是另有打算；另一种是比较低调的现实主义者，收入的大半都会很有原则地存起来，省吃俭用，决定自食其力靠自己的努力存钱买房，然后就有资本谈个满意的女朋友。今年26岁的小刘是后边一种人。

　　小刘大学毕业后留在了南京开始“闯荡”。刚毕业的时候，小刘是个大专生，起点低，找的工作收入不高，后来通过进修提高了学历，去年才进了现在的单位，一家外贸企业。大学毕业至今将近5年，小刘的个人财富积累比较有限，银行储蓄只有3万元。尽管目前月收入4000元左右在南京也已经不算低了，但由于没有雄厚的家庭经济实力支持，小刘至今和很多城市移民一样还是个漂在这个城市的“无房族”。其实近几年来南京的房价一路高歌，小刘早已是看在眼里急在心头，时下南京越来越普遍的“租房不如买房”、“让生活更有闯劲”的生活理念对年轻人的影响也越发明显，这也促使小刘有了买房的决心。“是该让自己有一个真正的家了。”也就在这几天，小刘拿出了几年来的积蓄准备买房！

　　买房安家本是件快乐的事，但小刘在上周末看过南京市区未建完和在售的新房后，发现一平方米的价格都超过了5000元，他的心里有点发慌，因为兜里这点钱太……最后小刘终于认定了南京市城南一套84平方米的房子，总价43万元左右，首付要8万多，加上税费、贷款手续费、保险费等七七八八一并算下来至少准备9万！向朋友同事凑足了首付费用后，向银行的34万贷款也进入了办理程序，接下来小刘就得开始漫长的还款生活。

　　〖应对还贷小刘自有打算〗

　　应对还贷，小刘有他自己的一番打算，他的还款规划是这样的———

　　1.借朋友的6万元准备用每年1万元的单位年终奖还，加上几年的“人情”，小刘准备3至4年内把这些钱全部还清。

　　2.34万元的银行贷款怎么还目前小刘还拿不定主意。银行给出两种还款方式，一种是等额本息还款法，另一种是等额本金还款法。根据银行工作人员的介绍，等额本息还款法是目前各商业银行普遍采用的，也是借款人比较喜欢的还款方式，借款人每期的还款金额相同，还入的本金或利息却不一定相同；而等额本金还款法是借款人每期偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，其特点是，在还款初期，借款人负担较重，但随着时间的推移，每期还款金额会逐渐减少。银行工作人员给小刘30年组合贷款34万算了一笔账：等额本息还款法月还款1762.77元；等额本金还款法不固定（首月2273.44元，末月944.44元）。

　　小刘觉得等额本息还款法好是好，不过总觉得这种贷款本金全额计息的算法银行赚他的利息太多，有点亏；但是等额本金还款虽然利息相对少一些，就是一开始的时候还的钱太厉害了，自己有点吃不消，一个月工资只剩1000多，对付完一些应酬、添置点东西加上一些额外的支出，比如什么时候谈上女朋友了，说不定还了贷款自己就得喝西北风去了。这一比较后，小刘的心思有点向等额本息还款倾斜———还是手头多留点钱活络点，何况30年呢，工资总是会不断往上涨的。

　　〖每年节余知多少〗

　　小刘现在的年度收入（工资加奖金收入）合计58000元，日常消费支出14400元（每月1200元含房租），这样严格控制好，除去一年21153.24元房贷还款，一年下来节余22446元样子，前3年还得扣掉每年2万元还朋友的借款。那剩下的钱已经寥寥无几了……

　　小刘的保险目前还是个问题，除了单位提供的数额很有限的医疗及养老保险外，还没有任何商业保险。而接下来的几年里，对小刘来说非常关键，因为这期间工作必须保证，这个饭碗要是丢了就麻烦大了；谈女朋友结婚都是不可避免并且又成本是比较高的。生儿育女暂时可以缓缓，或者根据结婚后两口子的小家庭情况再定。这一切都应该建立在身体健康、顺利平安基础上，那么为自己增加一份必要的保险是当务之急。

　　小刘的保险计划是每年拨出500元投保一份集寿险、意外险及重大疾病保险于一体的综合保险计划。剩下的钱过年回老家总该花吧，不知道够不够……

　　满满的规划之后，小刘觉得没有了以前那种漂在城市中为安家烦恼的沉重感觉，可是他的心情却并没有轻松起来，另一种沉重接踵而来———“这样的负债生活是我想过的吗？也许真应该把宝押在找个市里的女朋友上面……”

　　【专家评点】

　　〖买房需要理性负债非常艰辛〗

　　工商银行玄武支行理财经理蒋灵岭认为，小刘这样的情况买房确实是其当务之急，但是买这样一套价值40多万的新房需要深思熟虑。同时，要考虑到今后入住的成本，物业管理费、维修费用、出行交通费等等，既要买得起也要住得起，而这一点小刘似乎没有考虑进去，就按照他目前的收入计算，他最起码两年不吃不喝才能解决房屋首付款，这势必会影响到他今后的其它规划。所以，建议小刘购新房计划推迟2至3年，等有了一定的积蓄后再考虑。

　　其实通常情况下，买房之前需要考虑这样两个大问题：

　　首先是掂量一下自己的财产。要根据自己的经济能力买相应的房子，这要比找定房子再算价钱来的理智。先考虑你所能支付的首付款，进而考虑你所购买的房子的总价。算计时要留有余地，预留入住后的装修费用、物业管理费以及当年生活的重大开支等等。小刘如果不考虑房屋装修则另当别论。

　　购房后的收支状况要细算一下。算收入应侧重稳定的收入来源，主要是工资、银行存款利息等；支出包括每月的还款额、物业管理费、水电煤电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。银行界一般认为购房还贷支出占家庭总收入的30％以下，才应该是安全的。而一般人在按揭购房时，只能准确预期到自己3至5年的收入情况，而按揭风险问题一般出现在按揭5年以后，所以，不管有多高未来预期，还是要加倍小心。这样看来小刘的情况就不那么乐观了，要有充分的思想准备应付今后生活拮据的日子。

　　蒋灵岭认为，年轻人对于房子的大小不要急着一步到位，小刘可以考虑购买一套面积小点的二手房。大学毕业没几年的年轻人手上虽然攒下了几万元，但是绝不足以“买大”，可以考虑购买二手房进行“过渡”。一般这样的年轻人工作条件不错，薪水能够达到白领水平，还月供基本不成问题。随着房地产市场不断成熟，不少二手房为这些外来客提供了落脚的机会，许多租房者走入购房队伍中。而且小户型的二手房目前在租赁市场和二手房交易市场良好的表现可以免除大家的后顾之忧，也为将来轻松换大房奠定了良好的基础。

　　本报记者樊莉辉

　　《江南时报》 (2004年09月02日第二十二版)