房屋外墙飘台使用权谁属？

　　有问有答

　　编辑同志：

　　我是广州某楼盘的住户，本人在装修期间发现邻户在双方阳台丁字形夹角外墙飘台安装了两台空调主机，按大厦设计，该飘台由双方共同使用，邻户大厅空调另有安装位置，邻

户的行为使我无法安装空调机。

　　邻户辩称该位置在自家阳台下方，因该飘台的长连接他家阳台外墙，宽连着我家的阳台，长比宽多两倍，故该飘台归他家使用。

　　我们认为外墙飘台的使用权划分应遵循以下公平原则。第一，户型统一原则，同一户型住户对相同位置的飘台使用权统一。与我们同一户型的住户有24户(1至5楼为商用、30楼为复式结构)，只有14楼和本人两个单元的飘台空调位被邻户使用。按户型统一原则，空调机位应由我家使用。

　　第二，业主利益均衡原则。每家均有空调，每户每室均有水泥飘台空调放置位，说明原设计不允许支架安空调，我家无水泥飘台空调放置位是不公平的。

　　第三，大厦外墙飘台原设计目的。发展商大厦竣工图和电路图标明对方空调管道穿墙孔及专用空调插座在大厅另一面，并有相应的外墙飘台放空调，争议空调机位应由我家使用才符合原设计目的。

　　现就争议焦点请教律师两个问题。

　　1.购房人对房屋的所有权延及外墙吗？

　　2.外墙飘台属建筑的附属物，合同上未标明。假若发展商售房后违背原设计意念出具证明，称该外墙飘台由对方使用，我家需安装空调支架或采取其他方式放置空调，这证明有效吗？

　　鉴于我方与对方有关房屋外墙飘台的使用权问题，属于司法实践中出现的新问题，恳请报社请律师代为解答。

　　读者

　　律师解答

　　就某楼盘读者提出的房屋外墙飘台使用权的两个问题，现作答如下：

　　第一，购房人对房屋的所有权是否延及外墙。

　　目前的房地产买卖合同中对所买卖的房屋一般约定有两个面积，即购房人所购买房屋的“建筑面积”及其“套内建筑面积”。其中，建筑面积为套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积之和。各购房人对其所购单元中的套内建筑面积部分拥有独立的产权，而对公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分则不拥有独立的产权，如无特别约定，该面积部分的所有权及使用权应由全体相关业主共同拥有。

　　建设部建房［1995］517号文《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》第六条规定，套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分组成；第七条关于套内建筑面积各部分的计算原则中，对套内墙体面积如何计算作出了以下规定：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。按此计算原则，各购房人对其所购买单元的外墙的中心线内半部分有独立产权，而外墙的中心线外半部分(包括外墙面)则应列入“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，除非合同中有特别约定，否则，其产权及使用权应由全体相关业主共同所有，各购房人对其不拥有独立的产权或使用权。

　　第二，关于外墙飘台的使用权问题。从该读者的来信看，该飘台面积并未计入各购房人所购单元的套内建筑面积中，因而，各购房人对争议飘台均无独立的产权及独占使用权。其如何使用及使用权归谁应综合该争议飘台的设计用途及我国《民法通则》等法律法规关于处理不动产相邻关系的有关原则进行考虑。如该争议飘台设计用途不是用于安置空调主机的，则各住户在未取得其他相邻住户的同意之前均无权占用用于安置其空调主机。如该争议飘台设计用途是用于安置空调主机的，则应看其设计时有否明确给哪一户使用，关于这一点，可以根据以下几个方面综合考虑而定：(1)、根据争议飘台相邻各户的房间数量、位置与相对应的空调主机安置数量、位置的情况考虑；(2)、由开发商予以明确；(3)综合各楼层同户型对飘台的使用情况作出判断。

　　从该读者的来信看，笔者认为，如该争议飘台设计用途是用于安置空调主机的，应归该读者使用为妥(起码其邻户无权独占使用)，若发展商出具证明证实该争议飘台由邻户独占使用，则明显是不合理的，法院不应认定其证明效力。

　　广东广之洲律师事务所律师　黄先锋