是否出现，关键在于政府

　　本报讯（记者张会来）来自江苏省统计局的最新资料显示，1至9月，江苏房地产投资完成765.21亿元，同比增长47.7％，高出其他城市投资增幅近20个百分点。“江苏房产投资偏高，一般情况下增幅都在25％左右。”房产专家认为。

　　如此高的投资是否带来楼市泡沫？南京工业大学房产研究室的瞿富强教授认为，房产是否出现泡沫，关键在于政府，地方政府都不希望房价降下去。“其实，现实房价要比公布

的均价高得多。”

　　投资增幅高达50％

　　统计数据显示，1至9月江苏房地产投资完成765.21亿元，同比增长47.7％，高于同期城镇投资增速19.6个百分点。从地区来看，苏南地区房地产投资570.33亿元，同比增幅达到56.1％；苏中三市房地产投资106.84亿元，增长29.5％；苏北地区房地产投资88.04亿元，增幅为25.8％。

　　同时，商品住宅投资比例最大。据统计，1至9月，江苏房产投资中，商品住宅投资所占比重最大，高达74.4％，其次为商业营业用房，比重为14.1％，其他商品房和办公楼投资各占8.2％和3.4％。

　　“单纯从数据来看，江苏房产投资增幅明显偏高，北京、上海等城市的投资增幅在25％左右。”南京工业大学管理科学与工程学院院长聂琦波教授称。今年以来，国家宏观调控的限制，房产投资曾一度出现回落，但从目前来看，房产投资有大幅反弹的迹象。

　　现实房价要比统计数据高得多

　　“理论来说，测算房产泡沫的直接方法就是房价收入比，就是人均可支配收入能否承受住目前的房价。”瞿富强教授称。据统计，1至9月江苏城镇人均可支配收入7905元，而1至8月江苏房产均价是2350元/平米。

　　瞿富强教授认为，目前国家公布出来的房价数据不是很准确，很多地方的统计口径不一样。“实际房价要比目前高得多得多。”就现在来看，今年1至8月，江苏房价攀升到2350元/平方米。而市民所能看到的房价要比这高，现在在南京、苏州、无锡等苏南五市很少能找到每平米2000多元的房子。

　　关键在于政府

　　“在房价高低中起决定作用的就是政府。”长期研究房产的瞿富强教授如是说。目前，房价高直接原因就是房产成本高，而成本高主要是土地价格高得惊人。

　　瞿富强教授举例称，如南京奥体新城目前房价已经飙升到每平米6000至8000元，而它的好几块地块价格都超过3500元。“再加上税收及建设费用，奥体新城每平方米成本就达5000元。成本高，销售价格肯定要高。房产开发商肯定要有利润可赚。”再加上炒房一族的“吹涨”，房价只能在夹缝中一路走高。江苏省社科院的相关专家也称，目前空置率的提高主要是炒房一族的“功劳”。

　　驱车行走在南京江宁区，几乎尽收眼底的都是楼盘，建成的一排排，正在施工的更是一行行，还有很多空地等待“填充”。而目前，江宁的空置率在不断提高，而很多炒房族让房子一直空着，等待时机出手。

　　一直以来，地方政府虽不说但他们都不想房价降下去。“房价一降，土地就会大量贬值。土地创收是政府最大的经济支柱。”瞿富强教授称。所以说，房产泡沫是否出现，关键在于政府所支配的土地。“由于房产是关联度极强的行业，政府有责任控制房价不出现大的波动。”相关专家称。

　　民间“闲钱”应有更多投资渠道

　　统计数字显示，在房产投资中，民间资本比重上升到50％以上。“防止房地产失常过度投资，政府必须为社会资本和居民手中的‘闲钱’开辟更多的投资与消费渠道。”江苏省社科院的专家称。

　　近年来，房地产市场异常活跃，与证券、收藏等投资市场的持续低迷有极大关系，大量社会资金没有其他出路，纷纷选择房产作为保值增值的最佳手段。

　　专家建议，开拓投资渠道，如进一步树立中小投资者对股市的信心；恢复、扶持邮币卡等收藏市场对社会资本的吸引力；切实降低私人创业门槛，大力发展个私企业等等。

　　《江南时报》 (2004年10月29日 第二十二版)