8000万差价的背后

　　本报记者　曹玉斌文

　　一块国有土地，公然违规转让不到一年，被有关部门及时纠正，挂牌拍卖出1.118亿的价格，而当初未挂牌时出让价不过3000多万，两者相差竟达8000万。到底是违规转让还是正常的招商引资出现意外，巨额差价背后是否另有隐情？

　　溧阳天目湖。水上乐园西侧，是一片起伏不平的山地。靠近天目湖酒店一侧的地块，不少工人正在拆房。这是几排砖结构平房，看上去已有些年代，散落的砖瓦间不时扬起阵阵烟尘。“以前这里是一所中学，因为土地转让，现在要拆掉了。”一工人这样告诉记者。“听说这里的土地要拍卖建别墅？”记者又问。对方摇了摇头：“我们只负责拆迁，至于其他我们不太清楚。”

　　学校东侧，地势较低的地块上，有一条约五六米宽的水泥路，大约三四百米长。“这是今年4月份刚建的，没多久就停工了。”一位附近的中年男子如是说。“知道什么原因吗？”记者又试探着问。“听说是因为违规，上面要求的，具体我也不太清楚。”男子说道，“因为要拍卖，这段时间经常有人来这里看地。”

　　这是9月底记者在现场采访的一幕。与此同时，溧阳违规转让的天目湖地块在溧阳市国土局公开挂牌拍卖。而此前，该地块在转让过程中，有关部门未按规定挂牌转让，在没有上级部门审批下，直接将土地出让给当地一家房产公司，随后，经当地群众反映，有关部门调查后认定属违规转让并及时制止。对此，当事房产商则称，他们为了溧阳的招商引资，协议违规影响了自己的正常投资。

　　规定“商业、旅游、娱乐和城市规划区范围内的经营性房产等经营性项目用地，必须采用招标、拍卖方式出让”的《江苏省土地管理条例》出台不到3个月，在国家今年加强对土地转让和使用的大背景下，此事引起了各方关注。

　　经过：3000万地块拍出1.118亿元

　　9月30日。溧阳市国土局传出消息，备受各方期待的天目湖水上乐园西侧土地挂牌拍卖终于有了结果：溧阳昆仑房产公司和深大置业发展有限公司两家以1.118亿的价格获得最后的土地经营使用权。这一价格比6400万的起拍价足足提高了近一倍。尽管溧阳方面对拍卖过程一直保持低调，但消息还是在当天迅速传开。

　　天目湖，位于江苏、浙江和安徽三省交接处，被誉为江苏境内最后一泓净水，地处溧阳城南8公里，水质达到国家II类甲级标准，面积40余平方公里。天目湖群山抱湖，峰峦绵亘，水中有山，山中含水。湖区空气大气环境质量达到国家I级标准。优美的自然环境使天目湖成为著名的风景旅游区。近几年的湖区开发过程中，天目湖管委会有意将景区水上乐园西侧280多亩的地块开发，建造别墅。

　　2002年，天目湖管委会与溧阳金新房地产发展有限公司达成国土使用权出让意向协议。按照协议，该地块面积约288亩，用途为别墅开发，转让金合计3424.8万。2003年6月21日，溧阳市国土局与溧阳金新房地产发展有限公司签订正式合同，将天目湖管委会景区水上乐园西侧标号为天目湖总规05、09、01－B的三块土地出让，期限为70年，出让金为人民币3423.8万元，土地折合均价每亩12万多。不仅如此，合同还规定土地出让方天目湖管委会还要负责“出让地块上的房屋建筑物、其他附着物的拆（搬）迁及地块外围的‘五通一平’配套建设等”。因为是山丘地，“五通一平”需要相当一部分费用，这样折算下来，实际价格每亩远没有12万。

　　合同签订不久，便有工程队入驻地块开始“五通一平”之一的造路。而该工程未有城建部门的批准，也没有公开招标。令人惊讶的是，负责建设的是溧阳金新房地产发展有限公司。据知情人透露，这是天目湖管委会委托的，工程造价评估为1800万，由天目湖管委会方面支付给开发商。此事在当地引起了很多人的非议。这条短短三四百米的水泥路实际造价最多五六百万，一位当地工程建设商坦言。几百万的路为何被估价1800万？国有土地转让操作如此不规范，价格如此之低，让人感觉不可思议。

　　2004年5月，江苏省纪委，省国土资源厅等上级部门根据群众反映的此次土地转让中存在的问题和疑点，来到溧阳展开调查认定，天目湖旁地块转让属于程序违规，溧阳市国土资源局与溧阳金新房地产发展有限公司土地转让合同无效，并当即责令有关方面停止在该地块的造路施工，同时要求土地部门将该地块收回并挂牌公开对外招标。

　　9月上旬，溧阳市国土局将天目湖地块挂牌公开对外招标。包括溧阳当地的房产在内，上海南京等地共6家房产公司参与竞标。最终溧阳深大置业发展有限公司和溧阳昆仑房产公司，以1.118亿超过起拍价6400万近一倍的价格获得标的。而这样的价格更比当初的未挂牌时转让给金新公司3423.8万的价格高出8400万。

　　至此，天目湖的这块颇有争议的土地转让终于尘埃落定。为了进一步了解当时地块竞标的情况，记者与参与此次竞标的常州剑湖铁路客车配件有限公司胡总取得联系。胡表示，她对于整个竞拍过程不能多说，具体情况要问国土部门，但她透露他们公司的心理价位和开盘价差异不大。随后，记者又找到竞拍成功的单位之一溧阳深大置业发展有限公司费总，据他介绍，土地拍卖在前期经过好几轮的角逐，只是到9月30日，他们公司和昆仑公司出价至1.118亿元时，其他开发商才没跟标，对该地块的开发，公司前期已做过测算，存在盈利空间。

　　天目湖地块拍出后，相关方面还给了金新房地产公司一笔300万的补偿。一块不起眼的土地转让，为何会出现近三倍的差价，人们不禁要问：这仅仅是城市发展中单纯的市场行为所产生的效果？说法：多方细释巨大差价原由如果这块地给了金新房

　　产公司，等于让对方赚了几倍的利润。一位知情的开发商老总给记者算了一笔账：如果当初转让未被叫停，按照现在造路1800万估算，“五通一平”全部造好，至少还要一两千万，而这笔资金按协议由天目湖管委会承担，这样一来，不等于将土地白送给开发商，弄不好还要“倒贴”。这样的买卖可是天上掉下的馅饼！

　　在调查中，2年前的另一宗土地转让出现在记者视野。

　　2002年4月，为了城市开发，溧阳市政府将溧城镇燕山中路东侧、南环路南侧的50000多平方米的地块转让。由于当时未公开拍卖，结果由溧阳金新房地产发展有限公司以3427.04万元拿下。地价之低令人吃惊，算下每平方米675元。一个明显的参照是，就在该地拍卖的前一个月，2002年3月，地段还比燕山中路东侧略差些的溧城镇体育路东侧的一块4000多平方米的土地，采取公开拍卖的形式出让，结果另一家房产公司以790万的价格拍下，折合均价每平方米1941.1元。地位稍好的地块，又是后转让的，按经济发展规律来说，应该比先转让的地块价格高才正常，至少不应该低。低是不符合价值规律的。而实际情况是，不但低，而且低得惊人，只有三分之一。两起土地转让的受让方都是金新房产公司。两次土地转让的价格都是低得超乎常理。公众有理由知道其中的原由。

　　面对土地违规被叫停，作为当事方的溧阳金新房产开发有限公司方面却自有说法。金新公司负责人向本报提供的控股方之一美国艾思林公司给江苏省有关领导的材料中表示，公司是在溧阳招商引资的背景下于2003年6月与溧阳市政府签署土地转让合同的，并取得了土地使用证。随后公司对这块地花了大量人力物力做整体规划，也花费了大量的资金。今年5月该块地被叫停挂牌后，给他们造成了很大影响和损失。同时，材料中还指出，天目湖土地是该公司经理郭某未经控股方授权下与溧阳国土局签订的国土收回协议的。他们希望上级部门能保障他们的“合法权益”。

　　2004年6月7日，江苏省出台的《江苏省土地管理条例》中规定：商业、旅游、娱乐和城市规划区范围内的经营性房产等经营性项目用地，必须采用招标、拍卖方式出让。而此前，中华人民共和国国土资源部于2002年7月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》也对此作了明确规定。那么有关部门为何置国家法规于不顾？

　　面对记者的采访，作为土地当初的转让方天目湖管委会似乎在有意回避。他们先是称领导不在，后又要记者与溧阳市国土局联系。

　　谈起天目湖山庄地块招标前的经过，溧阳市国土局周副局长接受记者采访时坦言，之所以未挂牌，是因为金新房地产开发公司是进入天目湖开发的第一家房地产开发企业，而且在2002年时管委会已收了对方100万土地转让订金，因此，当时的土地转让价格没有按照挂牌形式进行。至于价格问题，周的解释是现在的拍卖价高是金新房产公司炒上来的。天目湖附近土地之前的价格没有超过每亩13万的，所以3400万平均下来12万，应该是正常的。对此，一些市民却认为，周所参照的是天目湖2001年的土地转让价格，而水上乐园的地块转让时已是2003年，两年时间，土地价格不可能没有变化。如果没有问题，至少说明这块地协议价格偏低。就一些市民反映的溧阳两年前溧城镇燕山中路东侧一块土地出让时价格明显偏低的现象，周局长解释，那是当时该地块还没有开发，地位优势没有另一块明显，现在已开发出来，所以地价显得低了。“相差近2倍的价格是否合理？”记者又问。周局长无语。

　　现在天目湖的土地经挂牌拍出，与“金新”原协议已废止，金新公司得到了300万元的补偿金有无依据？周局长称：补偿金是由天目湖管委会支付的，主要考虑到“金新”在该地块的实际投入，其中包括道路、办公室及广告宣传等费用，补偿金的依据是由管委会委托评估公司评估后得出的实际价格，至于评估公司的名称及报告，他表示不知情，具体情况要问天目湖管委会。记者再次致电管委会，明确表示欲进一步求证相关事实，办公室的金主任仍叫记者去问国土局，记者再三追问，对方随后又称“不太清楚”。在国土局采访中，周局长几次的言语中表露，一些问题要问溧阳市政府。

　　记者与溧阳市政府主管的赵国兴副市长取得联系欲了解相关情况时，赵称在外面，并要记者与其秘书联系。其秘书储（音）某随后接受记者采访认为，天目湖土地转让中出现的问题已经妥善解决。就记者提出的本该由国土部门权限内的事务溧阳政府为何会“插手”的问题，他承认，造成天目湖土地转让违规是政府部门对法规权限理解上的“偏差”，他们今后会对城市经营性土地转让逐步规范，全部公开挂牌。至于其中有没有一些人传言的有溧阳市有关领导授意，他表示不好说，一切等纪委调查自有定论。

　　争议：差价背后到底有无隐情？

　　面对媒体的追问，天目湖管委会为何三缄其口，是有口难辩还是有苦难言，我们不得而知，但其暧昧的态度并不能让市民满意。一些市民认为，溧阳多次土地转让中出现的问题是毋庸置疑的，而溧阳市国土局的说法也漏洞百出。

　　针对溧阳土地转让中出现的违规问题，江苏省国土资源厅法规处林处长指出，天目湖旁土地转让中的违规是显而易见的。“如果没问题，协议合同怎么会终止，工程怎么会被叫停？”林处长反问。就溧阳国土局称未挂牌是之前有协议且收下房产公司订金的说法，林处长强调，从2002年7月起，城市经营性土地转让必须公开挂牌拍卖，天目湖旁的土地合同是2003年签署的，因此必须挂牌，合同本身也是违规和无效的。而此前的意向性协议也是没有法律依据的。

　　可见，操作上存在的问题，溧阳市国土局难圆其说。正如采访中一老总所言，在天目湖地块被征后，按合同规定需要“五通一平”，现在造了一条路就要1800万，按此推算，全部基础完工至少需要两三千万，而整块地的转让价不过三千多万，这不等于白送！同时让人不解的是，为什么天目湖管委会将工程委托给金新公司，而且造价由金新公司请人来评估，这本身就是不正常的。在土地被拍后，金新房产公司又得到了300万元的补偿，对此，溧阳当地一位法律界人士指出，金新公司与溧阳国土局签的合同是无效的，根据合同法规定，无效合同造成的损失由过错方承担责任，都有过错的，各自按责任大小承担相应的责任。此事件双方都存在过错，金新房产公司也应该承担一定的责任。300万元补偿是否合适还需视进一步的调查才能明确。

　　就天目湖地上“五通一平”建的水泥路造价1800万元的问题，溧阳建设局分管招投标工作的韩副局长指出，凡建设项目投资额在50万元的都要进行招投标，该道路没有到建设局办理招标和正常的施工任何手续，严格来说属于非法施工。对此，作为建设行政主管部门负责人的韩某称，据他了解，该项目属引资项目，可能当地管委会给予了一定照顾。

　　值得一提的是，调查中，有市民透露了这样的细节，因为他对该事件比较清楚，而且曾向省里一些部门反映，从去年10月到现在，溧阳市委相关领导多次找到他，同时还通过其朋友和亲戚找他，希望他不要再向上告。在采访中，一些主管部门相关人士也称现在问题已纠正就行了，没必要再追究。

　　在“问责制”逐渐被各级要员和公众所关注的今天，溧阳市这些主管部门人士的观点让人不解。调查中，当地许多知情的群众都向记者表示，希望这起违规的土地转让事件有个明确的说法。违规是不争的事实，而且转让中巨额的差价表明，如果没有群众向上级部门举报，违规问题便不能被及时制止，确切地说，意味着8000万国有资金无形中流失。在违规被纠正后，谁该为这起土地违规事件承担责任便成了公众关注的焦点，在事件未完全调查清楚前，公众有理由向相关部门咨询事件处理的进展。

　　今年中国掀起“问责风暴”，从部级的中石化总经理到吉林市长，从北京密云县长到重庆石柱县长，一大批官员因在自己的权限范围内“失职”并负有不可推卸的责任或免职或引咎辞职。官员问责制的盛行再次给各级官员工作增加了压力和约束。任何部门、各级官员，在发现问题后，不仅要调查清楚事件的根源，更要明确相关的责任。而推行问责制的前提是，公众对一级政府职能部门政务的知情权。

　　目前，有关部门对溧阳违规转让土地问题的调查还在进行。

　　《江南时报》 (2004年11月01日 第二十版)