社区商铺：睁大眼睛防风险

　　本报记者 张翼鹏/文 李康/图

　　即将过去的2004年，可以说是“全国商铺一片红”，投资商铺在很多城市已经成为中产阶级最为热衷的投资渠道。自今年下半年以来，郑州市依托小区房产的社区型商铺迅速放量，并成为中小投资者追捧的热点。社区商铺虽说比街区商铺风险要低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，投资者也会“很受伤”。进退

两难的商户

　　老宋这一段情绪很低落。原因是他在某小区租下两间门面房，近来因房租问题和小区发生了纠纷，经多次交涉，问题依然没有解决。

　　原本开朗乐观的他，现在倒有些后悔，当初不该听信开发商的一家之言，租下这个他寄予厚望的店铺。现在租也不是，退也不能，真有点进退两难了。

　　商铺所在的小区是郑州有名的大盘，开发商是以打造小区商业街的名义进行招商的。他到现场看过后感觉不错，就决定租下八九十平方米，准备经营一家蛋糕房。

　　“当时，小区的商业街是以房地产公司策划部的名义进行招商的，我们也一直在和策划部的人员谈，预交款等也都交到了房地产公司的财务上。但让大家没想到的是，最后和我们签订租赁协议的却不是公司，而是一个自然人。对此我们很不理解，而公司称，他是公司的委托代理人，和他签协议同和公司签效果是一样的。”

　　揣着一份没有公章的合同书，老宋心里总觉得不太踏实，果然，诸多烦恼接踵而至。

　　按原定计划，小区一期将交房600多户，业主于今年五一前后可以入住。但由于相关手续不全、辅助设施不到位等种种原因，交房日期被一再推迟。据有的业主讲，截至12月份，一期业主还有没住上房子的。到12月中旬，家家户户所需的天然气才刚刚接通，而更多人盼望的暖气还在大家的焦急等待中。

　　商业要的就是人气，尤其是对这些小区内的商铺来说，整体入住率偏低，极大地影响了商户的生意。老宋曾几次在晚上依据灯光对小区入住的业主逐个数了数，发现不过有百十户人家。

　　老宋告诉记者，现在他的蛋糕房每天的营业额不过几十元钱，别说赚钱，连房租都不够，真正是惨淡经营。说是规划的商业街，实际上也就大大小小十几家商户，怎么看都成不了街的样子。而现在，像他这样叫苦不迭的不止他一家。

　　中午时分，记者在现场观察，发现十几家商铺中，绝大部分都生意清淡，好半天也难见到一两人进出。一间烟酒店已经在门口打出了“转让”的字样。据说，旁边一家玩具店也有意转让。

　　商户当初签协议时，曾有这样的约定，先预交6个月的房租和1个月的保证金。由于小区推迟交房影响了生意，双方协商从今年11月份开始交房租。但到了11月份，小区入住状况并没有得到根本的改观，商户经营也没有起色，大家希望小区能考虑入住率等实际情况，继续免收或减收租金。物业方面则以已经免了几个月为由不同意再缓收。一时双方僵持不下。

　　交房晚，入住率低，人气不旺，只是诸多影响社区商铺经营的一个方面，制定苛刻的不公平的条件，或开发商不遵守当初的约定，擅自改变小区格局，也在无形中加大了投资商铺的风险。

　　有的商户看势头不好，有心转让，但一了解情况，心也凉了半截：且不说照目前的境况会不会有人接盘，即便有人接手，物业公司要求的条件也相当苛刻：必须先交几个月的房租或扣掉数月不菲的保证金才允许转让。装修本来就花了不少钱，自己经营生意惨淡，如果转让又要交这么多房租，商户的损失自然难以承担。

　　一位在社区商业街经营超市的张姓老板则说出了他的另一层隐忧，当初他租房时，小区相关部门曾承诺说，小区两年以后才考虑建大型超市，如果想在商业街做二三百平方米的中小型超市，请他放心经营。没想到，才过去了半年时间，据说小区规划的大型超市已经准备动工了，照这样的速度，明年肯定能建好开业。由于都在小区内，业态又近似，将来他的小型超市受到冲击是难免的。“如果开发商当时告诉我，今年就开始建大型超市，那我也就不会经营这样的小超市了，现在倒好，生意上不去，竞争对手倒来得挺快，不知何时才能收回投资。”

　　一家位于北区有着近800户业主的小区，交付使用已经半年有余，十余间商铺还有三四间没有租出去，已经租出去的商铺也有个别因为生意不好而退租的。

　　记者在调查中发现，上面列举的并不是个案，随着越来越多的房地产商在项目中加入社区商铺的元素，随着小区入住的数量在不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险是投资者此前根本没有想到的。社区商铺也有“陷阱”

　　作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。但个中风险，很值得投资者细细考量。

　　一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租，就郑州市来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。

　　如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，也能很快收回成本。

　　但在租的过程中，有一种情况要特别当心，即开发商为了销售房子，而创造了一个商业街概念，实际上这条街的使命，也就是为了和小区相配套，一旦房子售完，商铺也就很有可能寿终正寝，或改作他用。由于这种商铺事先并没有通过规划审批，有点类似于临时房，因此，房产商不具有产权证，没有产权，当然更没有租赁权。在这种情况下，和商户签订租赁合同的也只能是假手一个自然人而不是法人了。如果日后产生纠纷，按合同规定，也只能和签订合同的那位自然人打官司了，风险无疑增大了许多。

　　再则，如果真的是临时房，存在的期限又特别短，投资者就要慎重考虑，如果选择的商业经营回收期特别长，会不会还没有收回装修、培育市场等前期投资，商铺就不存在了？

　　房产商对小区环境、格局的改变也会影响到商铺的经营。曾有一商户在一小区拿下面积不小的商铺，打算做婚纱影楼的外景拍摄基地，没想到，半年之后，原来漂亮的风景不见了，代之而起的是迅速建起的楼房，整个小区的环境也失去了做外景的价值，从而不得不改作他用或退租。

　　另外，开发商承诺的面积缩水，商品房销售不畅，住宅入住率不够，配套设施不全，都会构成社区商铺的陷阱，尤需投资者密切注意。投资技巧细掂量

　　据了解，2003年郑州全年商品房投放项目196个，其中投放商业项目的有120个，62％都含有商业用房。从近来新开盘的情况来看，凡是临街临路的住宅，全部都做成了底层商铺的形式。一些高层项目、规模稍大的小区或者沿街楼盘，不少开发商加大了商业用房的开发力度，设置步行街或购物中心，甚至建有长达上千米的临街商铺。开发商对住宅商用的推崇一浪高过一浪。

　　但与此同时，社区商铺滞销的问题也不断暴露出来。2003年郑州楼市年度报告分析显示：郑州商业用房销售均价由2002年的7003元／平方米下降到2003年的5938元／平方米，单价跌幅达到了15％。从销售情况看，只有建业新天地、天下城等地处市中心和商业相对成熟区域的不多几个项目销量较理想。从投放和销售比例看，2003年为1．8∶1，较2001年的1．9∶1和2002年2∶1都有所下降，但仍是供过于求。另据调查，位于南阳路、兴华南街等附近的几处住宅小区，临街商铺已经建成两年多了，但目前仍处在招商阶段。

　　投资社区商铺和投资住宅不同，需要具备一定的专业知识，对社区商铺这一类型有透彻的了解，能结合具体情况做出准确判断。

　　一般来说，只有规模稍大些的小区才有投资的价值。以建筑面积30万平方米的社区为例，按平均每户面积100平方米计算，全部建成后，能容纳业主为3000户，按每户平均3人计算，居民数量为9000人，但一般新建小区会有40%左右的闲置率，也就是说有近一半的人不常在此居住，也不在小区消费，实际目标群体也就是四五千人。在此基础上，再细分到每个商业业态，就可以初步估算出市场到底有多大，开多大规模的店铺合适。有的投资者为了考察小区的消费能力，到小区“蹲点守候”，数数一天有多少人进出，年龄层次如何分布，也是一个很实用的办法。

　　规模在50万平方米以上的社区，商铺面积以50到100平方米之间较为适宜，能适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目。较小的小区，商铺面积以20到50平方米为佳，总的数量也不宜太多，经营品种更不能重复。

　　和通常的商铺投资不同，对社区商铺来说，并非是交通越便利越好，处在近郊，周围配套设施越不完善，居民对小区内的商铺越依赖，商铺也越有价值。

　　商铺的价格也有一个大致的类比，就是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8到10年以内收回全部投资的较为理想。