40亿投资收效不理想，摩尔到底适不适合在京发展？ | ||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2005年03月17日10:06 中国日报网站 | ||||||||
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中国日报网站消息：一度颇为引人注目的亚洲最大的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ世纪金源购物中心，投入已近40亿元，但开业5个月以来，客流量、销售额却远远没有达到预期。日前传来的消息显示，金源ＭＡＬＬ还在对原有业态进行调整之中。 回想当初，这个“世界最大的ＭＡＬＬ”在一片争议声中开业。然而在外界看来，金源时代购物中心开业近6个月以来经营状况并不理想，而此前的招商环节也曾广受质疑。在经
摩尔适合在北京发展吗？ 记者采访了中原地产商业地产部资深分析师周薇。 周薇指出，从2001年起，北京的商业地产就开始日渐升温，2003年的商业的发展达到了一个高峰，由于在此以前北京根本没有一家真正意义的摩尔，这次世纪金源购物中心的发展带动了摩尔的发展，它一时成为人们关注的焦点，赞同兴建摩尔与不赞同的呼声都有，目前的“平淡”又开始使许多人质疑摩尔。那么摩尔到底适不适合在北京发展呢？ 从摩尔的起源看，摩尔的概念最初是在美国诞生的，一般都建在郊区，紧临高速公路，占地面积非常大，集购物休闲娱乐为一体，人们习惯于开车去摩尔购物加娱乐。美国的摩尔的兴起有两个明显的特点，第一：以车为代步工具，去郊区购物；第二：摩尔兴起的背景是在美国的人均收入以1万美元为基础的前提下，美国的摩尔发展最早并且发展非常好。 正因为上面的这两点原因，一些人对北京摩尔的发展产生了质疑。首先，北京的人均收入水平离美国当时兴起摩尔时的经济发展水平相差甚远：其次，北京的汽车量虽然在增加，但是建设在交通并不太通畅的远大路的摩尔会适合中国的发展情况吗？ 周薇认为，举例来说，首先第一点，如果以人均收入水平来断定的话，北京目前的人均收入水平虽然还没有赶上美国，但是已经接近菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔是发展得既多又好的，并且到现在为止仍然有很多新的摩尔在不断地建设中。曼谷有20多家摩尔，吉隆坡有20多家摩尔，甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔，平均35万人口拥有1家摩尔。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁摩尔集团：ＳＭＰＲＩＭＥＳＭＰＲＩＭＥ下的ＳＭＳＵＰＥＲＭＡＬＬ有20家摩尔，肯家家摩尔都生意兴隆。菲律宾几乎所有有大型百货公司，大卖场都位于摩尔内，单体建筑的百货公司，大卖场极少。印尼雅加达的摩尔也已达到20多家，并且生意火爆。摩尔的发展为这些城市的发展提供了强有力的支持，摩尔已经不局限于整个城市服务，甚至会更多地服务于国外的游客，例如购特的天堂吉隆坡，摩尔的发展为人们提供了购物娱乐的天堂。 同样的收入水平下，有这么多的国家可以把摩尔建设得非常好，那么北京虽然没有美国兴起摩尔时那么高的人均收入水平，但是在北京可以把摩尔建设的更好也是无庸质疑的。 其次，私家车拥有量也并不会成为北京发展摩尔的障碍。例如香港和新加坡，因为政府限制私家车的发展，故香港、新加坡的私家车拥有量是比较低的，但凭借着发达的地铁和公交系统，这两地的摩尔也都发展得很成功。不同于欧美的摩尔，香港新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金黄色商圈，且一条街上往往汇集着多家摩尔（如新加坡的乌节路）。只有300万人口的新加坡有20多家摩尔，平均15万人口拥有1家摩尔。借鉴香港、新加坡的经验，北京的摩尔情况类似，从远大路的交通装况来看一直不停在改善。 因此答案是肯定的，摩尔的发展完全可以适合在北京发展并能带动北京商业业态发展，北京完全可以根据自己的情况制定出符合自己特点的摩尔。 如何实现摩尔价值最大化？ 周薇指出，目前世纪金源摩尔销售现状说明了两点：一是“罗马不是一天建成的”，我们应该以一个较长的时间观看问题，另外摩尔也应随着所在地区的情况不同而有所改变，实现其价值最大化。 她说，从摩尔的实质来看，摩尔的建设绝对不是短时间可以得到回报的那种，因而要想使得投资回报能够达到最大，那么首先我们要对我们现存的摩尔进行整体规划，摩尔的规划是用更长远的眼光去看商业的发展，摩尔有了良好的规划才会有更好的发展前景，才能实现商业的最大价值，摩尔的规划设计关系到摩尔的方方面面，它包含了业态的规划、选扯的规划、布局的规划、交通环境及停车场的规划等等方面，只有把这些方面全部都做好了，才能使我们摩尔的发展达到价值的最大化。 依靠摩尔业态的规划来实现 摩尔最大的价值 摩尔规划的第一个重要步骤，就是研究人们的购物心理，消费者的行为心理将影响到购物的人流流向，另外由于人们购买不同商品时，优先选择的商业圈范围不同，这些将使经营不同商品的商业建筑的修建地点和引力圈有很大的不同，因此，对消费者行为心理的分析，是商业建筑规划中的第一个环节也是最重要的第一步，它将影响到商业规划的业态，零售业的种类，及今后商业价值的实现，例如，金源时代购物中心首先定位于京西的人群，京城的有车族，及东南亚周末度假的人群等。 在了解清楚顾客的购物心理以后，根据顾客的购物心理来规划摩尔的业态。在探讨摩尔业态问题之前，我们需要先对零售业态有一个界定，根据国内贸易发展局的定义，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。目前零售业的业态主要有以下几种：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等，零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等，不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态，对此有一个基本的市场定位，在考虑以什么样的业态进入市场时，重点需要考虑以下三个最关键的因素，把握好这三个因素是摩尔业态规划的前提。 首先是北京市的整体商业规划。北京市政府的商业规划是对整个北京市场发展的指导，每种商业业态的确定都与整体的规划有直接的联系，根据政府的指导加之区域的发展情况来把握商业的业态是最大商业价值实现的一个前提。 其次是商业地产整体供应量过多，局部业态分布不均衡的问题。从总体情况来看，传统的商业中心目前的供应量已经过剩，如前门、王府井、西单商业区整体商业已经饱合，没有发展的空间，但是城市拆迁后产生的新居住区，如万柳、望京、通州、回龙观等地区的商业显得极为匮乏，发展空间比较大，从商业的业态上来看，传统百货店在这些地方基本没有发展的空间，但是以超级市场、主题商城或主题市场、便利店、购物中心等为代表的新兴业态发展空间比较大，由于局部地区的业态发展不均衡，开发者在规划商业业态的时候就要找出哪一种业态在哪片区域缺乏，均衡局部地区商业业态的发展，这样才能给商业的利益带来最大化。 最后是顾客需求及消费心理的问题。外资商业巨头大举进入北京，欧洲三大家居超市百安居、欧倍德、乐华梅兰，特色突出的西班牙折扣店，美国沃尔玛，法国欧尚等七家外国著名连锁店都将进驻北京。从这些商业大鳄经营特征看，正是目前北京需要弥补的业态，经营的内容是消费者满足的东西，也正是前面所说的购物的行为心理，这些零售商经营的内容都能满足顾客的某种购物行为心理，所以这些类型的零售业都有着很好的市场，开发商在做商业规划的时候，首先有基本的判断和分析，打算引进哪些业态，需要规划什么样的业种，从根本上讲，商业地产项目定位要清晰，要有正确的发展方向。 从现有的规划看，金源时代购物中心仅考虑了以上一些方面，北京市的整体商业规划指明了摩尔的发展方向，而金源的出现也弥补了西部大型商业缺乏的现状，但目前应根据消费人群的偏好，进一步完善自己的定位及发展方向。 摩尔的布局相当重要 周薇指出，一般人可能都认为商业的位置只要好，就能绝对保证其利润，其实不然，在商业日益竞争激烈的今天，要确保商业能够获得最大的价值，不仅仅是前面提到商业的选址及业态的确定，还有接下来的商业的布局，商业的布局应综合考虑其形态，交通状况及客流情况等因素，统一进行规划，以保证商场正式营业后其价值的实现。下面是商业在布局时比较重要的几点： 任何商业设施无论其采用何种形态，规模大小，其标准楼层的形态都以长方形最优，尤其是营业厅更是以采用布局容易，视野开阔，购物方便的长方形为最佳选择，应尽量避免狭长的长方形、Ｌ形、三角形等特殊形状。 顾客使用的出入口设置在来店人数最多，最集中的车站附近，或靠近主要道路的地方，另外，通往商业设施的交通规划，应采用立体交叉等多种手段，努力设法实施人车分离，以提高来店客人的安全性和便捷性。 商业设施1层的规划设计重点在于处理好顾客出入口，自动扶梯以及库房设施间的相互关系，一般建筑面积在1500平方米以上的标准店铺，多把自动扶梯安置在营业厅的中心位置，电梯、楼梯、设备竖井等设施布置在四面，而库房、后勤设施等则布置在远离顾客进出口的地方，店内客用厕所多布置在1层以上，目的是避免演变为公共厕所。 另外摩尔停车场的规划也是越来越重要，停车场在整体中规划的好坏将影响到整个商业的发展，目前北京金源摩尔发展的主要制约就是交通及停车场问题，而下面这个实例，是把整体摩尔布局及停车场的规划有机结合的实例： 美国明尼苏达州布卢明顿市，是美国最大的购物中心，4家主要承租店分布在购物中心的4个角落，由一个“口”字的摩尔相互联结，在摩尔的中央有一个室内主题公园——“史奴比花生营”，在东西方向上，各设计了1座与这个正方形购物中心相连接的6层立体停车场，主要是考虑便于顾客下车后，步行不超过100ｍ即可到达摩尔，另外，设计时，注意将这座正方形摩尔的四边边长控制在400ｍ以下，使整幢建筑的周长为1．5ｋｍ，在空间布置上形成了一种不给人以疲劳的轻松效果。 摩尔的内部设计也很关键 上面说的摩尔的规划可以给商家带来商业的更大的利润，另外，摩尔的建筑设计也是可以更好实现商业价值的一个方面，摩尔的设计主要包括摩尔的外部建筑设计及摩尔的内部空间设计。 摩尔的建筑设计多种多样，都是为了能从外观及形态等方面更好地吸引顾客，做出每个商业独有的特色，摩尔购物部分是商业综合体构成的核心要素，也是其活力与特色的体现，它的设计关系到整个建筑的机制运行，它主要包括商业空间的功能组成，空间组织形态，布局原则与处理技巧以及商品的布置要点，室内环境气氛的营造等方面，摩尔内部空间的设计，灯光的处理，其艺术形成等等都会给整个商业营造出更好的商业氛围，是人们对购物环境的一个直观的感受，人们的对摩尔建筑及其内部设计的直观印象会关系到商业今后的发展，因而摩尔的建筑设计也是关系到今后商业价值实现的关键因素。 摩尔的规划和摩尔的建筑设计都是影响摩尔发展的关键因素，要想更好地发展商业，更大地实现摩尔的价值就必须综合考虑，只有这样才能使商家在完善摩尔达到价值的最大化。（来源：北京现代商报） | ||||||||
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