苏州美之国“零点冲突”始末

　　戴洁

　　当一个小区出现两个物业管理公司、两个业主委员会时是怎样的情形？从去年12月31日凌晨发生的“零点冲突”到现在，苏州“美之国”占地21万平方米的小区面临着苏州前所未有的物管“浩劫”。日前，记者从“美之国”小区内两派人员处获悉，预备进行的第三次物管交接再次流产，而现状的延续只会让“美之国”的物管出现真空。究竟是什么原因让以

吴中区房管局为协调方的“四方三国”无法顺利移交。昨天记者又从小区处获悉，为避免小区物管出现真空，目前新业主委员会暂时“同意”新物业管理公司进驻，其中细节还需进驻后商榷。

　　合同到期进行物业招标

　　事件的开头还得从美之国首届业主委员会副主任杨晓珠说起。“事实上业主委员会的事我一直在依法进行。”在和杨晓珠交谈时，她一直强调她这个业委会主任的工作从未间断过。她介绍，本着为小区广大业主维权的原则，曾因为开发商改变规划可能引起小高层下沉问题代表业主上访房管局，因此她成为小区的业主委员会成员。她说，该小区业主委员会从筹备到正式成立至今已4年，后因正主任辞职，业委会的工作一直由她安排。虽然业委会人员其间有所增减，但主体未变。她介绍，当时负责小区物业的是兴鸿业物业管理公司。该公司与业主委员会签订的服务合同到2004年12月31日到期。

　　从去年8月份开始，以杨晓珠为代表的业主委员会在小区内开展民意调查，共发出1100多份问卷，收回有效问卷780多份，超过2/3的业主同意在兴鸿业公司的合同到期后不再与其续约，通过招标重新聘请物管企业。于是在去年11月17日到11月21日，业主委员会在《苏州日报》、小区内和互联网上发布招标公告。22日，包括苏州兴鸿业、上海美隆、苏州工业园区宏基等在内的6家物管公司报名竞标。招标结果就像民意调查中的那样，兴鸿业排名第四落标，而来自上海的美隆物业管理公司“中标”，合同约定2005年1月1日接管小区的物业管理。

　　公开招标变成违法操作

　　招标按照法定程序进行，可受到了一些业主的质疑。“杨晓珠的招标工作是合法。”苏州市吴中区房管局物业管理科的赵科长接受记者采访时表示。可后来的“11人小组”，也是目前在房管局最新备案的新业委会主任钟鸣却表示：这是一个不合法的业主委员会搞的一个不合法的招标。

　　12月20日，也就是在招标大会的前两天，美之国小区召开了业主大会临时会议，由小区355名业主提议召开。按规定：临时业主大会或者业主大会，经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。经过当天投票，杨晓珠被“驱逐”，就这样，新的“11人小组”在招标前成立。

　　当时的业主委员会成员杜军曾表示，招标工作是在苏州市房管局物业管理处吴宁处长的监督指导下进行的，而且全过程进行了录像和拍照。招标工作是完全符合《招标法》和《物业管理条例》之规定的，是一次“公开、公正、公平”的招标。

　　“我不明白，为什么我一直尽心尽力地为业主维权怎就落得个违法操作？”杨晓珠怎么也咽不下这口气。

　　将“反违法”进行到底

　　12月31日凌晨零点，新“管家”美隆物业管理公司准备进驻小区时遭遇尴尬，部分业主拦在小区门前，不让该物管公司的保安和管理人员进入。双方陷入僵局，新“管家”冒着零下6摄氏度的严寒，在小区大门外等候了将近24小时。同时，小区里发生了激烈的论战，一时间硝烟弥漫着小区内的公告栏。

　　据了解，业主委员会改选的导火索就在于部分业主自发要求修改业主委员会与美隆签订的物管合同。因此20日临时会议决定最新成立的“11人委员会小组”拒绝美隆物业的进驻，并认为杨晓珠已非委员，因此22日的招标是违法的。

　　对此，赵科长证明：22日进行的招标工作是合法的。而钟鸣主任则认为，原来的业主委员会是由全体业主普选产生的，但后来业主委员会主任辞职了，其他部分委员也因种种原因离职了，业主委员会只剩下两个委员，后来业主委员会又自行增补了9个“委员”，按照物业管理条例，增补委员需要经过业主大会讨论通过，但去年12月5日的会议没有讨论，因此这9个“委员”还不能成为“委员”，所以说，当时的业主委员会是非法的。

　　可据记者从杨晓珠处了解到，业主委员会的非法与否固然重要，可关键是美隆进驻后，业主委员会除了还掌握在杨晓珠手上的公章外拿什么来移交？

　　维修基金归集直指软肋

　　“我认为业主委员会的成员从未变过！”杨晓珠激动地表示。正因此，她一直在为正式移交美隆物业的工作而奔波。她提出，按照《江苏省物业管理条例》第三十八条规定，维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。杨晓珠表示，她从未接手过维修基金。

　　据苏州干将律师事务所一律师介绍，在业主办理房屋权属证书时，开发商称将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管是有法律依据的。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门应当将维修基金移交给物业管理企业代管。

　　据杨晓珠估算，21万平方米的物业管理区域，就算按照2000元每平方米计算，20万平方米的物业管理区域的维修基金理论值也有800万元！此外她还提出，按照有关规定，开发商还必须提供大修配套费（销售总面积的2％）、经营用房以及销售面积1/1000的辅助用房和管理用房等等，可是杨晓珠从未见过这笔钱。兴鸿业将工作移交给美隆时，必须要把明明白白的账目移交。

　　按照《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第十二条，物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

　　然而，吴中区房管局赵科长在对杨晓珠的回应中表示，由于当时只有几十家业主交纳了维修基金，公共账目上目前只有几十万元。

　　对此，苏州市干将律师事务所一律师认为，维修基金应该是全体业主共同所有的，应该让业主委员会自行保管，由他们决定究竟由谁来保管。该律师指出，《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》是针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度，其中第五条规定，在商品住房销售时，购房者应当按购房款2％至3％的比例交纳维修基金。这样容易造成购买相同面积的房产却因为销售价的不同所支付的购房款不一致。他介绍，据《办法》第五条、第九条的规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。

　　“真空”出现后患无穷

　　“作为本公司第一次进驻苏州物业管理市场，我们的原则是决不放弃！”上海美隆物业管理公司马总表示。同时他提出，目前小区的物业管理按照本公司的标准有些不足之处，因此必须在征得业主大会同意的情况下将维修基金用作公共环境的改善，前提当然就是将包括维修基金在内的账目移交清楚。

　　就在小区处于尴尬境地时，钟鸣于第三次移交前发函房管局表示同意先让美隆公司进驻小区，合同事宜再行商量，可作为通知方当天进行移交时他们没有到场，正、副主任的手机也呈“停机”状态，作为监督交接过程的吴中区房管部门也未到场。

　　据美隆物业管理公司一位负责人透露，根据合同，兴鸿业撤离在情理之中，且目前已撤离了在美之国的大部分工作，如果兴鸿业一走，不到两天美之国将成为“垃圾的海洋”，如果出现盗窃或者突发事件将直接关系到1600多业主的生命财产安全。对此，美隆将无能为力。

　　据苏州“搜房网”论坛一位名为flowstone美之国业主说，他于近日在小区内发现了小偷，因为当时没有找到保安，自己能力有限而未能将贼擒拿。此外，另一位业主表示，他楼顶有处地方电线脱落非常危险，结果经过了近两个月才予以解决。

　　记者昨日从美隆物业管理公司马总处获悉，为控制小区出现了两天的真空现象，于昨天先进驻美之国承担起小区的物业管理，其他工作正在办理之中，目前不方便透露。

　　对此，有关人士指出，根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部分共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部分共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。这一原则在《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》中维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修等。因此，维修基金的具体使用原则尚须完善。美之国物业梦魇何时休？本报将继续关注。

　　《江南时报》 (2005年03月22日 第二十二版)