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发达国家楼市总值5年升一倍 达有史以来最高(图)


http://www.sina.com.cn 2005年06月23日11:04 金羊网-新快报
  全球楼市泡沫随时爆破

  全球楼价正在炽热上升,不少国家和地区如英国、美国、法国、澳大利亚、中国大陆和中国香港的楼价从未升得这么快和这么久。楼市成为有史以来最大的经济泡沫,自2000年股市泡沫爆破以来,楼市支撑全球经济。不过,如果楼市泡沫现在爆破,情况会变成怎样呢?

  根据《经济学家》杂志的统计,过去5年,发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元,升幅是等于各国生产总值的100%。这个楼市泡沫比上个世纪90年代后期全球股市泡沫(历时5年、升幅是生产总值的80%)和上个世纪20年代后期的美国股市泡沫(占本地生产总值的55%)更加膨胀,是有史以来最大的。

  《经济学家》最近公布了新一季楼价指数,数据来自借贷公司、地产公司和国际统计,涵盖20个国家和地区,结果半数国家和地区的楼价继续飙升,升幅高达10%或以上。其中美国楼价的升幅比去年同期上升了12.5%;在欧洲,法国和西班牙的升幅最高,分别有15%和15.5%,比美国的升得还要多。

  楼价租金比例创新高

  自1997年,多个国家和地区的楼价比以往急剧上升,美国的升幅比1970年代或1980年代高出3倍,是该国有史以来的最高位。

  楼价和租金的差距是多个国家和地区楼价过热的证据。《经济学家》的统计显示,美国、英国、澳大利亚、新西兰、法国、西班牙、荷兰、爱尔兰和比利时的楼价和租金比例创出新高,这些国家的楼价和收入比例也创出新高。美国的楼价租金比例比1975年至2000年的平均数字高出35%,英国、澳大利亚和西班牙的楼价租金比例则超出50%或以上。租金收入下降,低于按揭率,令业主难以获利。

  有迹象显示,高楼价是投机者炒热的。美国房地产经纪协会发现,去年有23%的房屋是用来投资的,并非自住。“投机者”往往在房屋还未建成就已开始做买卖,希望可以赚大钱。不少房屋未正式入伙更已转让了2至3次。

  美国面临最大跌市

  近年,楼价的升势明显不能维持,但经济师仍希望楼价平稳下跌,而不是下泻。在未来5年,多个国家的楼市可能会下跌20%或以上。

  英国、澳洲和荷兰的楼市已冷却下来。虽然英国2004年的加息幅度最低,澳洲也经历了30年来最低的失业率,但由于首置业主离开楼市,投资者数目减少,两地的楼价均显示下跌迹象。美国也会发生类似情况。但这次因为美国楼价比过去更炽热,美国楼市可能会经历自大萧条以来最大的跌市。

  正因为楼市支撑美国经济,美国楼市若下滑,将会带来严重后果。国际货币基金组织分析了1970年至2001年14个国家和地区的楼价,并且确认了20次楼市暴泻的例子,发现大部分的暴泻导致经济衰退,3年后的本地生产总值比以往下跌8%。
发达国家楼市总值5年升一倍达有史以来最高(图)
上图:全球楼市泡沫正处于最高峰,一旦热爆楼巿随时大幅下泻。

  美去年交易者 四成属炒家

  随着美国住宅价格涨至最高峰,越来越多美国人开始靠只供利息的“创造性融资方式”购买梦寐以求的安身之所。

  美国传统楼市贷款是30年定息按揭,但正在让位于一种更新的贷款方式,即初始利率很低而且只需付利息的贷款,但利率往后是可以调整的。一些贷款机构正在提供为期40年的按揭,以分摊和降低供款,或允许“负分期付款”的贷款,这种贷款最初无需支付本金,但供楼款项最终会上升。

  这种新融资方式旨在协助市场的购楼能力,因为美国楼市已经连升13年,而且平均每年升8.3%。

  联储局行长比斯引述的业界数字显示,去年买二手楼和新住宅的人,投资客占近40%。楼市的炽热令人担心,一旦楼市下跌,或利率上升及开始供本金,借贷人可能无法承担突然上升的供楼款项而断供,放贷者也会因此受损。

  新闻链接:豪宅九千万天价售出

  新快报讯据美国《纽约邮报》6月21日报道,美国一个汉普顿区房屋以高价九千万美元售出,开创美国住宅物业一个最高售价纪录。

  据资料来源指,这间位于东汉普顿菲尔特港,占地40英亩的房屋是属于一名专业摄影师卡彭特所有,这间屋也是她作为斯伦贝加石油公司继承人的财产之一。

  虽然新买家资料未有透露,不过据消息来源指,买家是一位瑞典工业家,在过去几个夏季时间,他已经租住这间名贵大屋。

  令人惊讶的是,大屋的主建筑物只是一间纯朴的农舍楼房,拥有三个睡房及三个浴室。邻近有一个经改装的谷仓,里面有一些基本的农庄动物图案设计,主要是作为进餐用途。

  (晓健/编制)

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