观察与借鉴：国外百姓买房如何做房贷？(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月25日16:08 金羊网-羊城晚报

　　自2004年10月29日央行加息以来，国内房地产市场出现一定的波动。有人开始抛售二手房，有人忙于提前还贷，更多的人担心利息的上调会给房贷增加压力。加息对房地产市场和人们生活的影响，已成为近期老百姓最关注的问题。那么，国外在这方面的情况又是如何的呢？本文就贷款、还贷、购房、房屋中介、经济适用房以及物业管理等几个方面选择国外一些有代表性的做法，介绍国外相关情况。总的来说，国外在购房贷款以及房屋买卖等方面不但法规完善，而且市场操作也相当成熟，只要买卖双方一切按照规章办事，合同陷阱、买卖纠纷以及霸王条款等现象就能得到最大限度的避免。

　　·王银泉·

　　美国：房贷灵活操作规范

　　住房抵押贷款是美国解决住房问题的最具特色的业务，此类贷款已占美国商业银行的1/4。目前美国的住房抵押贷款形式已有20多种。一般家庭买房首次只需支付房款总额的5—10%，其余都可申请银行抵押贷款。偿还期限为5—30年不等，每年的还贷额为购房者年收入的8—30%之间。

　　在住房抵押贷款中，有一种较为普遍实行的是循环住房抵押贷款。这是适应中低收入阶层住房需求的一种抵押贷款形式。对于偿还能力强、信誉可靠的购买者，在以住房为抵押品后，从一家金融机构取得一定数量（如房价的50—70%）的贷款后，再以同一住房作抵押品，向第二家甚至第三家金融机构贷款。从而使购房者以同一所住房为抵押品，可以从一个以上金融机构得到贷款。如此循环抵押贷款，购房者即使当时手头没有现款，也能达到购房的目的，但要有固定收入还本付息。此外还有递加付款、分享增值和可变利率等多种形式的住房抵押贷款，这对解决中低收入者购房起到了促进作用。

　　总的来说，美国人购房都申请30年期房屋贷款，因为以后每年的分期付款可以免交所得税。但是，买主若筹措不到足够的首付款或银行贷款，所签合同自动作废，定金还给买主。由于房契抵押在银行，一旦住户无力偿还分期付款，银行马上没收其房地产，择期拍卖还债。

　　那么，美国人贷款购房的具体步骤又是如何呢？一般来说有以下一些步骤：1、资信评估。接受到购房者按揭申请之后，银行通过信用调查公司，对按揭申请人的收入和信用进行调查。信用调查公司一般在接受银行委托之后1至2天可以完成有关调查。银行根据信用公司的信用评估，决定是否满足或者在多大程度上满足申请人的要求。2、信用保险。当银行认为借款人的信用水平不能确保自己贷款安全回收的时候，他们除了降低贷款水平外，还可以接受按揭申请人的按揭保险。对于低收入购房者和军人，在得到政府按揭信用保险后，银行甚至愿意提供与房价相等的贷款金额。3、房屋抵押。同所有的购房按揭一样，银行要求借款人用自己将要购买的房屋，作为贷款的抵押物，并在贷款之前，要对所抵押房屋的价值进行评估。如果评估价高于购买价，则按照购买价提供一定比例的贷款；如果评估价低于购买价，则按照评估价提供贷款比例，贷款比例一般可达到80%左右。如果借款人还不能承受20%的首付款，他就需要有前面讲到的信用保险才能获得高比例的贷款。4、灵活的按揭方式。按揭方式是否灵活，对借款人还款信用有很大的关系。美国银行提供购房按揭品种比较多，有每月还本付息金额固定的按揭，也有偿还金额逐渐增加或减少的按揭；有利率固定的按揭，也有利率浮动的按揭。

　　新加坡：92%成年人有自己住房

　　新加坡是一个基本上实现了“居者有其屋”的国家，约92%的新加坡成年人都有自己的住房。每个新加坡公民的家庭都可以享受一次性的以补贴价购买政府组屋的权利。政府组屋房契的有效期为99年。已婚的新加坡公民须两人联名向建屋发展局申请购买政府组屋，单身男女则要年满35岁以后，才可以申请购买组屋。

　　新加坡人首次购买的政府组屋都是新房。申请人可根据自己的需求和经济能力选择购买2房式、3房式甚至5房或6房式组屋。组屋的首期付款和分期付款自申请人认购组屋的当天开始计算。一般首期付款占房价的10%，其余的90%以预支公积金的贷款方式分期偿还。公积金贷款是有利息的，目前的利率为4%。分期付款最长为25年。购房者根据自己每月公积金数额的偿还能力来决定分期付款的年限。

　　英国：社会帮助形式多样

　　英国有77%的家庭拥有自己的住房，而房屋协会是英国人购房的好帮手。英国房屋协会的特点是“两头在外，借短贷长”。即通过接收存款和股金的方式，从个人那里借入短期资金，然后再以可变利率投资于房屋长期抵押贷款。

　　为吸引股东和储户，房屋协会的做法是，股金和储蓄利息往往高于银行存款，而且股金可以提取和增加。借款人按月偿付利息和分期偿付本金。在抵押贷款的前几年，由于贷款数额比较大，所以只须偿还利息。在这以后，直到抵押贷款期满，则要分期偿还本金和利息。

　　还有一种方式是抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合。借款人在整个抵押期间只是每月偿付利息，但要同时缴纳一种特殊形式的人寿保险费。借款人可用到期的人寿保险收入来偿还抵押贷款。这种方式使借款者既购买了房屋，又享受了人寿保险，可谓一举两得。

　　日本：可以贷款自建住宅

　　日本政府鼓励百姓贷款购房，规定对一次性付清购房款的比贷款买房的所缴纳的税要高得多。因此，在日本贷款购房者居多。在日本买房具有较大的灵活性和选择空间，不仅有期房、现房和二手房出售，还可以贷款在市区内买块地皮自建住宅。所谓自建住宅，就是由业主首先向银行申请贷款，并承诺预付买地皮和建房用款总额的10%，其余的可在三四十年内分期扣还。得到贷款者即可在市区范围内选择自己理想的地段，从中购买一块面积约有百余平方米的地皮，然后自行招标，由建筑承包商按业主对住房的要求进行设计，确定使用建材的数量、品牌和等级等。经过核价后，决定动工和竣工日期，最后签约施工，一般用三个月时间可竣工入住。在整个的施工过程中，工地负责人会经常主动与业主取得联系，时常邀请业主到工地检查施工质量，征求业主的意见，也能根据业主的新要求作适当的修正，直至业主满意为止。

　　（晓健／编制）