韩国担忧泡沫危机 朝野携手共谋房市新政

　　争议篇

　　泡沫危机之争

　　近年来，全球各国的房地产市场价格都在上涨。许多国家的住宅价格在过去10年里翻了一番或者两番。但是现在房地产热已经在一些地区迅速冷却，例如在爱尔兰、澳大利亚和美国。不过韩国房地产过热的迹象还没有消退。一些韩国媒体和研究机构警告说，假如再这样继续下去，泡沫将会崩溃，而一场经济危机将吞噬韩国。不过多数韩国政府和分析人士认为，韩国还不太可能立即陷入日本式的泡沫崩溃。

　　韩国副总理兼财政部长权五奎在去年11月的一次记者招待会上公开指出：“借大量的钱来买房现在是非常危险的。”

　　房地产咨询企业Speed bank公司的副总经理朴源甲说：“上世纪80年代末在泡沫鼎盛期的日本出现的‘开发计划泛滥，地方城市地价暴涨，大城市住宅价格暴涨’现象在韩国重演。”

　　另外，韩国家庭负债也在接近警戒水平。韩国中央银行的数据显示，截至2006年10月，房产抵押贷款的总额从2001年的86万亿韩元增加到了209万亿韩元。韩国贸易和产业委员会2006年3月发布的报告也指出，房产已经占到韩国平均家庭资产的89%，比日本的40%和美国的50%高得多。韩国央行最近表示，剧增的家庭负债有可能导致金融不稳定，该行承诺将“迅速应对任何不安迹象”。

　　现代经济研究所研究员朴德培认为潜在的负债问题可能会对经济带来巨大影响，“假如从银行贷款投资的人们都不能偿还贷款，许多人就将陷入个人破产。结果，个人消费将下降，导致企业盈利下降”。

　　三星金融研究所首席研究员李廷原于本月8日在月刊《金融报告》中说：“国内住宅价格以首都圈为中心存在泡沫迹象。从中长期来看，在家庭收入剧减和利率剧增等外部冲击下，房价有暴跌的危险。”李廷原还指出：“以去年9月末为标准，首尔公寓的住宅价格与家庭收入之比价———PIR指数达到13倍，甚至超过了洛杉矶(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、纽约(7.9倍)、伦敦(6.9倍)等发达国家城市。”这说明与收入水平相比，房价过高。

　　他还分析说：“与考虑房屋租赁收入和物价水平的‘住宅内在价值’相比，首尔和江南地区的公寓价格分别被高估15%、51%.(以去年年末为标准)”

　　不过多数韩国政府和分析人士认为，韩国还不太可能立即陷入日本式的泡沫崩溃。

　　三星经济研究所研究员洪善英认为，与日本的房地产泡沫不同，目前在韩国主要投资房产的不是企业而是个人，而他们的投资规模一般都很小。除此以外，韩国只有部分地区的房地产价格上涨。这种现象与日本当年不同，日本的房产价格是全国性上涨。他认为，在这种情况下，即使房地产泡沫破灭，对于经济的影响也是有限的。

　　韩国财政部副部长Bahk Byong-won1月6日在接受媒体采访时态度仍然乐观，他说：“我不认为韩国房地产市场存在广泛的价格泡沫。可能被视为泡沫的价格暴涨只发生在首都非常有限的地区，并非所有的房地产市场都将经历泡沫爆炸。”

　　原因篇

　　三大因素导致房价暴涨

　　事实上，韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机。

　　2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍……

　　老百姓热衷不动产

　　首先，韩国人和其他亚洲国家的老百姓一样热衷于购买不动产。最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要条件。房地产行业分析师金桂珍说：“2006年房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下，更多人购买房屋，而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨。”

　　另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于韩元的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。

　　人口集中供应量不足其次，韩国人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔，在城市地区的房屋需求增加引起的供应量不足。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。在首尔市以及首尔附近的地区，房价的增长速度又比其他城市来得尤为迅猛。在首尔，普通公寓的价格2006年上涨了19.7%，而在邻近的京畿道，房价增长率达到了20.2%.在首尔市繁华的江南区，2006年房价涨幅接近25%，达到全国房价平均涨幅的2倍。对于江南区飙升的房价，就连著名韩国演员裴勇俊都觉得不能接受而想要搬家。

　　投机带动羊群效应

　　当然，韩国房价的上涨也不排除投机因素的影响。韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府提出，高房价是强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。投机的最大特点是羊群心态，广大工薪族纷纷跟进，房价自然水涨船高。

　　例如，在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右，到2005年初涨到了1000万韩元左右，5年时间涨了3倍多。但是韩国政府此前在调控房价时过多的考虑了投机因素，而忽略了其它因素，采取了一刀切的抑制房价需求的政策，而没有着手增加供给满足需求。

　　每项措施在短期内都显示出了一定效果，但是过不了多长时间房价又开始上升。例如，在2006年11月韩国房价出现16年最高月增速之前，韩国政府5月份的平抑房价措施一度取得过不错的短期效果，首都首尔以高档住宅闻名的江南区的平均房价当月就下跌了0.29%。在江南开浦住宅区，面积在40平方米至57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。但是房价在经历短暂的回调后，又很快以更快的速度攀升。

　　政府虽急减了住宅的供应量，但由于开发计划的泛滥和投进天文数字般的巨额土地补偿费用，从而巩固了“房价暴涨的结构”。

　　政府在2003年~2005年间投入的政府补偿费就达37万亿韩元，预计将来会达到数十万亿韩元。

　　对策篇

　　朝野携手共谋房市新政

　　现在，房价问题在韩国已经成为重大政治问题，特别是今年总统大选的一个重要话题，就像4年前上届总统大选时一样。获胜的卢武铉当时承诺，要对房地产市场采取有力措施。但问题到现在却变得更严重了，一些主要候选人在此问题上对卢武铉的做法提出了批评。执政党和在野党都在着力推出与调控房价有关的规则。

　　对新楼限价销售

　　去年12月中旬，执政党在进行了一次政策磋商后，决定最早可能在2007年第二季度开始对私人房地产企业兴建的商品房进行价格限制。韩国在1999年废除了类似的房价限制政策。

　　一些分析家认为，正是由于新开发的住宅价格不断走高，从而也推动新住宅附近地区老住宅价格的上涨，导致了房价的整体上涨，因此，政府对新开楼盘的价格进行限制将有助于稳定房价。他们认为，一旦限价措施开始实施，首尔等地的房价可能会从目前的水平回落30%左右。

　　但也有一些人认为，这一政策也可能会导致房地产开发商由于利润下降而不愿开发更多新楼盘，从而导致新房供应量下降，进一步导致住房市场不稳。还有人担心限价会产生大量质量低下的新房，除非开发商能够以更低的价格拿到土地。

　　公开房价成本

　　韩国政府还决定研究最早今年4月起公开公共和民间等所有公寓成本的方案。但政府计划对民间公寓不施行建筑后销售的制度。虽然政府从去年3月起，以公共用地建房为对象，施行了公开土地费等7项成本的制度，但却反对公开民间住宅的房价成本。

　　曾经反对房价成本公开的卢武铉总统本人也不得不在电视采访中指出：“(扩大公开房价成本的范围)已是大势所趋，将会采取尽量公开房价成本的措施。”

　　“半价住宅”有望入市

　　去年11月29日，最大的反对党大国家党还确定一项党论，内容是引进“土地租赁式住宅销售制度”。

　　作为房地产后续对策，青瓦台也在考虑包含大国家党方案的降低房价方案。

　　这项被称为“半价住宅”的政策由大国家党议员洪准杓提出，已被大国家党确定为党论。内容为符合一定资格的购房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费，购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售，购房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。

　　建交部有关负责人称：“将通过出售价制度改善委员会，讨论是否引进洪准杓议员提出的半价法案。”

　　推出更多廉价、廉租房另外，首尔市政府也计划兴建廉价房，其中85平米以上的廉价房比同等大小的商品房要便宜15%，而85平米以下的廉价房则比同等大小的商品房便宜25%.首尔市还计划降低租用公共房的押金。今年即将入住的172套新公共住房，其租约押金将是现行市场押金的80%左右。2008年将推向市场的730套公共住房也将按这一标准确定押金。加上新建以供出售的廉价房，到2009年，首尔市计划至少推出10738套公共房。

　　有关部门还打算在未来5年内推出专门提供给新婚夫妇的300套只租不售的房子，其租用合同最多可长达6年，此外，从2008到2010年，政府还将为65岁以上的老年公民提供3700套出租房。

　　本报记者 马晶 综合报道