全球房市“涨声一片”

　　-陈放鸣

　　衣、食、住、行是人们生活中不可或缺的部分，而这其中住更显重要。能够拥有一个遮风挡雨的小屋，是每一个人的向往，但现在却有很多人似乎都觉得房子离他们越来越远了。眼下这波房地产市场的热潮，不只在中国上演，也正在席卷全世界，从东欧到西欧，从印度到拉丁美洲……，真可谓史无前例。光是发达国家，过去5年来的住宅区房价总值至少增加了30万亿美元。但在风光的背后，隐藏的“楼市风暴”危害更当引起相关国家和投资者的警惕。

　　房产投资再创新高

　　由于市场对优质资产的竞争加剧，投资商对投资回报的要求持续降低，很多机会型投资商被迫转向房地产开发市场或者二级市场，以实现其总体投资回报的预期目标。国际五大行之一的仲量联行公布最新数据显示，尽管主要地区的借贷成本上升，今年上半年全球房地产直接投资总额却又再创历史新高，达到3820亿美元，比去年同期上涨16.6%，超过了2003年全年投资额，并已连续16个季度持续增长。

　　美洲、欧洲和亚太地区均创历史新高。今年上半年，美国地产投资的总金额飙升32%，至1707亿美元，而私人股权投资公司扮演了最重要的角色。

　　亚洲地区依旧对众多全球投资者具有很大吸引力。亚太地区房地产投资总额上涨至550亿美元，同比增长12%，且跨境投资已达到历史高点。日本、印度、中国和新加坡的房地产市场增长最为强劲，未来12个月内有望继续增长。新加坡是2007年上半年全球最热门的地产投资市场。

　　全球房市“涨声一片”

　　亚洲房市“高烧不退”，中国一线城市

房价全面飙升。今年上半年北京房屋销售价格指数上涨了10.1%。而6月份的上海二手房指数持续上扬，大涨70点达到1751点，涨幅创下近年来新高。而最让人们惊叹的当属深圳的房价了，半年内涨了55%。供求关系吃紧、市场预期不降、投资不断累积等，都使得深圳房价演化出不可逆转的飞涨态势。

　　由于房地产投资者对于风险的承受能力越来越高，因此，过去乏人问津的冷门国家或地区也开始受到青睐，其中俄罗斯和印度更受器重，而新加坡、韩国以及越南也涨势明显。受宠的也不再限于普通住宅和商业大楼，高档

豪宅也供不应求。

　　俄罗斯这几年来经济快速增长，当地的有钱人越来越多，他们对豪宅的需求量出现爆炸性增长。在莫斯科，目前100万美元起价的豪宅，平均房价大约在200万到250万美元之间，而且有钱都还不见得买得到。惊人的购屋实力让外国地产业者竞相进驻莫斯科，抢食市场。

　　拉丁美洲正在加温。以往名不见经传的拉丁美洲城市，现在正以无穷的魅力吸引着世人的目光。现在国际投资者开始看好拉丁美洲，将大量的资金从亚洲等地转移到这里。巴拿马就是其中非常受瞩目的城市之一。

　　巴拿马市是世界上低消费的一流城市之一。其人口现为300万，也是拉丁美洲最现代和繁荣的城市之一。由于近年来巴拿马地区的房价逐渐低于美国，吸引了欧洲人以及北美第二次世界大战后出生的退休族。但这些人很少定居在巴拿马，大多把房子当成度假时游憩用或作为单纯投资。很多地产界的大亨纷纷来此开辟一席之地，包括美国房地产界大亨川普等。

　　各类投资推波助澜

　　

股票市场在过去几年内变得更为反复，房地产相关投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。机构性投资者和私募基金正在加速进入全球房地产市场，其中尤以步入新兴市场的速度最为显著。被称为“金砖四国”的巴西、俄罗斯、印度及中国经济快速增长，吸引了大量国际基金涌入；同时，中东资金实力持续增长，不断投放到全球房地产市场。

　　另外，来自北美洲及澳洲的基金正快速渗入全球市场—2006年北美洲投资者在本土以外完成了450亿美元的大宗投资交易。同年，澳洲上市房地产信托(LPTs)在境外投资金额达到130亿澳元(100亿美元)，较2005年的85亿澳元大幅增长。在欧洲，投资者继续大量致力于跨境投资，其中，区内的投资资金主要来自英国及德国。

　　随着房地产私募基金和房地产投资信托(REITs)的发展以及来自金融机构和非上市信托的投资兴趣越来越浓厚，几乎所有类型的机构投资者都在全球房地产投资市场上扮演着日益重要的角色。在今年第二季度，摩根士丹利宣布收购澳洲大型上市公司Investa以及美国的Crescent Real Estate Equities。该投资巨头还携手新加坡政府投资公司和索罗斯的对冲基金“量子基金”共同收购了印度房地产发展商Anant Raj Industries的部分权益，揭示了新一轮全球范围大规模并购的潜力。

　　个人投资者对通过投资信托产品及投资基金积聚房地产资产的强烈欲望，也同时推动了机构性房地产投资的迅速发展。尤其是多个区域新近推出房地产投资信托和类似房地产投资信托产品，将较小的零售投资者的大量新鲜资金注入房地产投资市场。

　　更多机构性投资近期亦催生了一些大型私募基金，这些基金大多源自美国，其中一部分具有非常雄厚的财力，如黑石集团可收购最大上市房地产投资公司。除了这些大型基金的出现以外，全球各地的投资经理亦提供越来越多的房地产投资产品，并投资于不同的范围。

　　亚洲仍立投资潮头

　　亚洲将继续吸纳以投资新兴市场为目标的房地产资金投资，其中中国和印度将成为主要获益者，而更多的投资者也开始在其它较小但经济快速发展的国家如越南和菲律宾等地寻求投资机会。

　　据分析，办公物业将继续作为投资者的首要收购目标的同时，投资者对工业及酒店等其它物业类型的投资兴趣正在不断增加。另外，全球房地产投资者正在办公、零售商业、工业、住宅以及酒店这5类核心物业类型以外的领域进行投资。而在各种非传统物业类型中，基础设施的投资为潜力最大的类型之一，该类型的机构性投资仍处于起步阶段。

　　目前，中国和印度等国正在规划大量基础设施升级工程，其中许多项目需要私有资金的支撑。麦格里以及AMP等机构正积极在亚洲设立基础建设基金，并将重点放在中国和印度。美国目前虽然仍是全球最大的房地产投资信托市场(市值约3700亿美元)，而亚洲和欧洲将是房地产投资信托快速发展的两个区域。在亚洲，目前共有7个国家允许房地产投资信托或房地产基金上市，其中日本和新加坡继续吸引到大量的新信托上市。此外，更多的投资者设法将其房地产投资资产组合范围扩大以分散投资。在亚洲，投资者更为积极地在二线市场搜寻投资机会，这些二线市场拥有更多的开发机会以及高回报的投资项目。

　　“楼市风暴”

　　值得警惕

　　据英国7月23日公布的数据显示，英国的财富由1948年的5510亿英镑，猛增到了现在的6.5万亿英镑，而这其中有60%与房地产市场紧密相连。现在的英国房价也让英国国民压力沉重，英国的下一代要拥有一套自己的房子，大概也需要十年的时间。

　　相对而言，法国人则对房子仍有热情，高昂的房价并没有让他们退却。根据法国BVA民意调查所进行的最新调查，有14%的法国人希望最近两年内购房。尽管多数人认为房价偏高，但认为买房还是比租房合算的人占到71%。在买房意向强烈的人群中，25岁至34岁的年轻人占47%之多。

　　但欧洲整体房价涨幅近期开始有了降温的势头。7月的英国房价是该国近期增长最慢的。和2005年相比，多数欧元区国家的房地产市场出现降温现象。欧洲中央银行最新发表的5月份月度报告显示，欧元区房价涨幅开始下降，去年房价上涨幅度为6.4%，而前年这一数字为7.9%。欧洲房价出现降温现象，主要原因是从2005年12月以来，欧洲央行已经连续加息7次，欧元区的关键利率已经上调到3.75%。

　　而在这波热潮中，作为全球经济龙头的美国却遭遇次级房贷的冲击，楼市萎靡不振，泡沫尽显，甚至面临着破灭。美国房地产经纪协会表示，美国今年底的新屋销售将由2005年的高峰下跌33%，比1988到1991年连续3年楼市下跌的25%幅度更大，这很可能把美国经济推向了一个“血洗的战场”。美国低迷的楼市让投资者下场凄惨，无力自救，预计约有220万人将无力还贷。正如去年年末摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇说的，房地产泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。更有分析认为，这也许是全球房地产市场泡沫的开始，美国的这波危机将向世界蔓延，下一波或许是欧洲或者亚洲。 -