新华网北京1月16日电 常言道：安居乐业。居者有其所关乎每个家庭的幸福感，更关乎社会的和谐。在成熟的市场经济环境中，房地产市场的健康发展离不开政府以及市场参与者的共同努力。从一些国家租房市场发展的经验看，理性居住与政策保障既抑制了市场投机又确保了低收入阶层的居住需要。

　　理性居住

　　在发达国家，普通民众面临高房价问题。刚入行的年轻人无力购买房产，租房成为常态。以法国著名的小巴黎地区为例，该地区平均房价每平方米接近6700欧元，普通家庭无法承受。因此，年轻人大学毕业后一般会选择在巴黎市区租一个十几平方米的名为STUDIO的房屋(含卧室、厨房和卫生间)或与人合租，工作几年后再租大一点的房子。如果结婚，年轻夫妻一般会选择到郊区租房或者买房。

　　根据英国社区与地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国家庭住房拥有率为68%，也就是说有近32%的家庭靠租房解决居住问题。不过，由于流动人口多，房价较贵和按揭贷款门槛较高导致许多首次购房者加入租房者的队伍，首都伦敦的家庭住房拥有率大大低于全国平均水平，刚刚超过60%，有将近40%的家庭租房。

　　伴随上世纪末大多数德国居民住房问题得以解决，政府提供的社会福利住房逐渐退出市场，私人业主、房屋建设和中介公司提供的房屋日渐成为德国租房市场的主导。据统计，德国近六成的居民选择租房，房屋自有率仅为42%，远低于欧盟国家60%的平均水平。

　　在日本，大部分单位实行与年龄挂钩的薪金制，刚参加工作的大学毕业生每年收入在300万日元左右。而在东京，40平方米至80平方米的标准住宅平均房价为每平方米74万日元，即使买一套40平方米住房也需约3000万日元。许多年轻人不仅在结婚时选择租房，即使结婚后相当长一段时间也过着租房的日子。据日本里库路特公司的调查数据，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%。

　　数据显示，截至2008年10月1日，在日本三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈的住房自有率分别为54.9%、60.3%和58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。

　　在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%人口的住房问题。公共住房即政府组屋，类似于中国的经济适用房，由政府投资修建并以低价出售或出租。目前，新加坡人口近500万，全国超过80%的人口居住在组屋。

　　政策保障

　　在许多发达国家，房地产市场都经历过过度繁荣时期。日本经济因房地产市场泡沫破灭而步入长时期通缩，美国则因房地产市场泡沫破灭遭遇金融海啸。事实证明，房地产市场需要健康发展，而政府的宏观调控与市场参与者的理性行为在其中就显得十分重要。

　　在部分发达国家，政府推出的廉租房政策不仅起着抑制房价的作用，也为低收入家庭提供了安身之所。法国《回声报》去年底报道说，2010年，法国有666个市镇因保障性住房比例未达到《城市更新与社会团结法》最低20%的要求而面临罚款，预计罚金总额为7620万欧元，其中巴黎市达1510万欧元。

　　法国保障性住房是指公共或私营机构投资兴建的，为收入较低、无法通过房地产市场获得住房的居民提供的住房，包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房。近年来，法国不断推进保障性住房建设，使廉租房不断增加。据悉，2005年至2009年，法国政府共资助兴建48.5万套保障性住房；2010年，法国政府出资47亿欧元资助兴建保障房。目前，法国约有450万套廉租房，约占法国住房的17%。

　　英国为低收入群体提供廉租房历史悠久，其中包括地方政府和非赢利性质的住宅协会提供的保障性廉租房。据不完全统计，目前有超过10%的英国人租住廉租房。如果低收入群体租住其他社会性住宅，他们也可以按规定向政府申请租房补贴。

　　在德国，民众偏爱租房在很大程度上要归功于严格管理下的完备租房体系。德国《民法典》等多项法律均有相关条款对房租价格进行约束，尤其强调保护租房者权益。根据法律，德国各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围。房租涨幅若超过20%就被视为违法，超过50%则构成犯罪。

　　在战后重建期和随后的经济高速发展期，大中城市民众住房问题十分突出。日本政府采取“保低放高”政策，即政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房，而高收入者住房问题则由房地产市场解决。日本房屋自有率比较高，廉租房数量仅占住房总量的4%至5%，但还是在解决低收入人群住房问题上发挥了重要作用。

　　新加坡国立大学李光耀公共政策学院顾清扬博士在接受新华社记者采访时说，通过组屋国家和民众建立起社会契约关系，个人利益与国家利益结合起来，使国家具有强大的凝聚力。(新华社执笔记者：刘云非，参与记者：郑启航、李明、刘卓、唐霁、郭瑞、丁其林，报道员赵新利)