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新加坡房价如何“软着陆”

2013年11月20日14:58 中国新闻周刊

　　新加坡房价如何“软着陆”

　　近4年来，8轮房产市场调控措施，新加坡政府连续颁布的房产调控政策已经明显见效，房产市场趋于稳定，新加坡政府如何做到的

　　本刊记者/徐方清

　　新加坡居民住房拥有率达9成之多，其早已名声在外的组屋政策居功至伟，有超过8成的居民拥有组屋。这项备受瞩目的组屋政策可以简练地概括为：由政府建造房子出售给符合资格的公民或永久居民，保证绝大多数人能买得起，但每户只能买一套。

　　据11月8日新加坡房地产联合交易网公布的预估数据显示，10月整体组屋转售溢价中位数，进一步从9月的1.5万新元再下跌3000新元，逼近4年前的1万新元低点。这已是整体组屋转售溢价中位数连续第7个月下跌，总体跌幅高达62.5%。

　　整体组屋转售溢价中位数被视为组屋市场的“温度计”。所谓组屋溢价指的是成交价与政府估价间的价差。而中位数是指数据里的中间数字，因此不受极端数据影响。

　　在新加坡，组屋转售形式为，以地点、楼层等为主要参照标准的政府估价再加上房主加价，即溢价部分。溢价部分不能申请房屋贷款或公积金存款支付，只能用现金支付。

　　组屋溢价取决于市场力量，同时反映市场的整体需求。溢价趋高，显示人们对住房的需求大于供应。市场看好时，卖方通常会要求更高溢价；而当市场看低时，溢价也会跟着下调，甚至是以政府估价完成交易。

　　根据建屋发展局10月公布的组屋转售市场预估数据，反映整体组屋转售市场价格走势的转售价格指数，在今年第三季已出现负增长，从第二季的206.6点降至第三季的205.1点，跌幅达0.7%。该局指出，这是转售价格指数自2009年第一季以来首次下跌。

　　新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在接受《中国新闻周刊》采访时表示，转售价格指数和整体组屋转售溢价中位数今年以来的走势，意味着“自2009年以来新加坡政府的连续房产调控政策已经明显见效，房产市场趋稳”。

　　8轮房产市场调控见成效

　　在今年8月举行的新加坡国庆群众大会上，新加坡总理李显龙客串起了建屋发展局的房屋经纪人，并打趣，“我没向许文远(国家发展部部长，该部下辖负责组屋规划、修建和管理的建屋发展局)领取佣金”。

　　义务“房屋经纪人”李显龙给在场的上千各界人士算了一笔账，现场顿时兴奋起来。

　　他以位于新加坡东北部省港的一处预购组屋项目为例，那里的一套三房式组屋一般价格在17万新元(约合人民币83.3万元)。刨除5万多新元(约24.5万元)的各种津贴，想要购买一套组屋，实际上需要支付不到12万新元，(约58.8万元)，想购买的话，“如果这家人申请25年房贷偿还年限，他们每月须只偿还427新元(约2100元)，这对一个月入2000新元(约9800元)的家庭，可完全用公积金来支付，无须另掏现金”。

　　这处临近地铁站的预购组屋项目毗邻名为榜鹅的大蓄水池，有四座楼高20至22层的组屋，不仅自然环境不错，周围还有丰富多样的休闲空间。儿童游乐场、健身设施、绿地、凉亭以及超市、咖啡店、商店和托儿中心，一应俱全。

　　对于收入更好些的家庭，则可以申请四房式预购组屋。刨除3万多新元的津贴后，四房式组屋净价格不到25万新元，李显龙举例说，“如果他们的房贷偿还年限是25年，每月须偿还987(新)元，一个月入4000新元的家庭，公积金可支付920(新)元，现金部分则只须付67(新)元，即每天大约2(新)元”。

　　“政府将提高购屋津贴，确保月入1000新元(约人民币近5000元)的家庭，负担得起两房式组屋；月入2000新元家庭，买得起三房式组屋；月入4000新元家庭，供得起四房式组屋。”李显龙自信地许下承诺，“我将确保每个有工作的新加坡家庭都负担得起一间组屋，我们能做得到。”

　　如何做到？李显龙介绍，除了增加对低收入和中等收入家庭的资助，新加坡政府还将继续让预购组屋价格保持平稳。

　　但三年多前，李显龙的态度却远没有这么肯定。2010年初，在新加坡开始房产市场调控后不久，在建屋发展局50周年的庆祝晚宴上，李显龙曾有些无奈地表态说，政府无法完全掌控组屋转售价，因为它受经济表现及私宅价格等因素影响。

　　新加坡房产市场近期出现的“拐点”，让李显龙的自信有了底气。自2009年以来，新加坡政府已先后出台了8轮房产市场调控措施，一度过热的房产市场在今年第二季度后开始进入“平稳期”。

　　一步一步地针对性调试

　　受全球金融危机冲击，2009年的新加坡遭遇了自独立以来最严重的一次经济衰退。但让很多新加坡房产专家都大跌眼镜的是，房价却逆市而上，整体组屋转售价格上升超过8%。除了由于持续加剧的移民潮导致更多的永久居民、新公民和外侨的出现外，经济的复苏也比预期更快出现。

　　新加坡两大房产公司博纳集团和ERA的交易数据显示，2009年8月各类型组屋的溢价接近两万新元，并保持稳健上涨势头。最高的溢价甚至达到7万新元，重现2007年房市高峰期的水平。

　　有民众于2009年9月初在网上发起要求政府调控房市的请愿要求，并抗议转售组屋的价格和溢价过高，短短一周就征集到数百人签名。

　　新加坡国土面积约715.8平方公里，约是上海市总面积的1/9，人口超过530万，人口密度是上海的2倍强。如何合理计划好土地房屋，让居者有其屋，对于新加坡政府来说，需要更为精细的计算和控制。

　　9月14日，新加坡政府公布了的首轮调控措施，开启了一轮持续至今的房产调控潮。这轮调控以取消贴息贷款等刺激购买住房的优惠措施为主，之后几乎每不到半年的时间里，就会有一轮调控措施出台。

　　随后三轮的调控，逐渐压缩信贷规模和增加房屋交易成本，最高贷款比例从90%降到80%再降到70%，而卖方印花税的征收范围则不断扩大，从购房一年内交易征税扩展到购房三年内再到购房四年内，最高税率也从3%骤升到16%。

　　“新部长的就任，成为调控政策的一个重要转折点，之后政策力度明显加大。”新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬对《中国新闻周刊》说。

　　2011年5月，曾任新加坡卫生部长的许文远接替前任马宝山，出任国家发展部部长。是年年底出台的第五轮调控措施中，除了将最高贷款比例降至60%以外，还对外国买家额外再加收10%的印花税。半年后，针对一些银行此前推出的长达50年的还贷期限，新加坡政府宣布第六轮调控措施，限定金融机构房贷年限不得超过35年。

　　今年年初和年中分别推出的第七轮和第八轮调控措施，进一步将房贷年限缩减至30年和25年，并将贷款总量和购房者的收入状况挂钩，贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。此外，对外国买家的额外印花税率进一步提高至15%。

　　“新加坡政府的八轮调控措施有两个明显的特点，一是有步骤，一步一步地调试，二是有的放矢。”邓永恒向《中国新闻周刊》分析道。他举例说，为了严格打击炒卖高价房，就出台了一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央区的高价房价格上涨；对外国买家征收额外买方印花税，应对外国人投资新加坡房地产市场。

　　“虽然新加坡本来就小，但它没有搞‘一刀切’，而是针对不同区域不同类型的房屋采取不同的调控措施。”邓永恒说。

　　供需两方面齐发力

　　在今年新加坡举行的一场关于住房问题的全国对话会上，一名母亲表示，她希望自己拥有的房子升值，同时也希望她的孩子将来能够购买更便宜的住房。

　　说完这句话后，这位母亲就笑了。她知道，这两者不可兼得。

　　不过，让已有房产保值和增值，同时又能让有需要的人买得起新房子，这看上去很矛盾，却是几乎所有人的愿望。而这，也是新加坡政府房产市场调控想达到的目标。

　　近4年来的一系列调控措施下来，新加坡政府已越来越趋近这个目标。

　　“新加坡政府的调控目标，不是要房价突然下滑，而是控制房价上涨过快，让房价‘软着陆’，保持房地产市场的稳定。”顾清扬告诉《中国新闻周刊》。

　　新加坡国立大学房地产研究院跟踪监测了全部八轮调控措施的效果，每一轮措施不同的限制的房地产市场投资的因素，至今都未出现明显的反弹迹象，这让邓永恒对接下来房地产市场保持平稳走势颇有信心。

　　刚刚过去的一轮房价过快上涨，很大程度上是因为在2007年新加坡政府调整外来人口政策时，建屋发展局的供给政策没有跟上，造成一段时期内供求关系严重失衡的局面。

　　面对越来越多的永久居民、新公民和外侨所引发的“刚需”快速增加，致力于保证“居者有其屋”的新加坡政府在供给方面也持续加力。