解析美国房市泡沫与教训：没有只涨不跌市场
刘 洪
记得笔者2006年刚到华盛顿任经济记者时，许多美国人还因未及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说，以前他买的60-70万一套的别墅，当时已涨到了150万左右，如果多买一套，那该多好！
但这种乐观情绪并没有持续多久。也就是从2006年起，美国房市在火爆多年之后急转而下，房价节节下跌，销售一路下滑。买房人欲哭无泪，建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人，想来还是幸运者。
买房者和建房者，都成了房东。从2006年起，美国街道旁的一道独特风景，就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券，卖房者使出浑身解数，购房者却依然寥寥。在首都华盛顿，不少刚建成的楼盘在销售不畅之后，最终只能打出“暂时出租”的广告。
于是，我的报道任务也变得日益繁忙，先是次贷危机，后是金融危机，随后是全球性经济危机，美国财政部疲于奔命，美联储也是焦头烂额。但追根溯源，始作俑者正是美国的房地产泡沫。时任美国财长的保尔森就多次坦承：房市危机是美国经济的最大危险。
直至今日，尽管美国和全球经济已显现复苏迹象，但美国房地产市场积重难返，仍在深渊中苦苦挣扎。据统计，目前借房贷的美国购房者中，四分之一的房贷总额都高于房屋价值。他们心中的苦痛，许多人都可以想象得到。
作为一场全面的危机，美国房地产市场滑落到这一步，原因自然是多重的。美国政府的监管不力，美联储过度宽松的货币政策，金融机构的唯利是图，乃至消费者的非理性购买，等等等等，都是原因。但透过现象看本质，其实根本原因也很简单，即房价严重脱离了实际水平，这种膨胀的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急剧破灭，形成全面的危机。
美国泡沫的严重性，从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的Fort Myers市为例。今年第一季度住房中间价为8.73万美元，而去年同期价格则达到了21.3万美元，算下来，跌幅达到了59.1%。而去年第一季度的价格尚不是最高价，2006年的平均价格则为26.82万美元。算下来，从2006年至今，当地房价下降了67.4%。
但在房地产火爆的狂热中，又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢？“股神”巴菲特也感慨，当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，“四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”
在经济危机时，忧患意识或许并不缺少；但危机往往都是在经济繁荣和顺风顺水时埋下，在这时候，存有点长远意识至关重要。
规律总是颠扑不破的，尽管有时也会有所延迟。上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜危机则是一个新的例子。也难怪一些经济学家对笔者感叹，必须警惕房地产的泡沫，因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。因为没有只涨不跌的市场，不管是股市还是房市，如果价格脱离了实际，市场最终会作出反应的。而且，有些反应将以惨烈收场。
但血的教训真的能够吸取吗？世界银行和国际货币基金组织近来的多份报告就警告，一些国家正面临新的资产泡沫风险。比如，在中国内地和中国香港，房市正热火朝天，房价节节攀升。美国著名经济学家、穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪对我说，一些国家应该警惕市场的房价走势，具体到中国，房价增长是正常的，但过快增长就可能是危机的隐患。
“正当的房价增长幅度应该和居民收入增长幅度相一致。假如房价增长快于居民收入增长，那么房价将变得无法承受。”他强调，“在美国，房价的正当增幅大约是每年4%左右，在中国，房价增幅可能要快一点，但也只能是仅仅快一点而已。”