海外楼市真相与启示

　　编者按

　　中国的楼市曲线始终与政策变迁相呼应。

　　“限购”政策的推出，让人真真真切切感到“给插上投资理财翅膀的房市烈马勒了一把缰绳”的力量。

　　自此，“中国楼市将奔向何方？”也就成了所有“利益攸关者”不能不问、不能不想的问题。

　　其实，现实点说，与其琢磨“中国楼市将奔向何方”的事儿，还不如静下来重新梳理一下“解决中国人住房需求的思维与路径”。

　　“大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事”，“如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪”。美国《大西洋月刊》驻沪记者的一番话，在多多少少令人百味俱生时，又有些许茅塞顿开。

　　若真的让“必须自我购置房产”成了所有中国人生存的硬需求、若真的让“没买房子就别想娶老婆”成了社会公理的话，那么，数不清的年轻人和他们的父母，就会在不要被“一房否决”的境遇中，背负起连美国这个世界最发达国家都没鼓励、没实现的“居者购其房”的超级重任。

　　“太累了”，就很难有生活幸福的愉悦。

　　纽约的房价不便宜，让房价跌到大部分纽约年轻人基本考虑买房，管理者、投资者、消费者并没有这样的企求，但让一般民众有房住、住得起，却是管理者、消费者的共同诉求。

　　在纽约，“大部分年轻人更关心的是找一套租金性价比高的公寓，如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的楼市。”下面的报道给出了这样的信息。

　　在中国的夹心层承受租金暴涨重压的此时此刻，纽约“租金控制及稳定”政策，尤其值得中国各大城市的决策者借鉴---把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂。

　　租房，是纽约年轻人的“住房价值观”。直到现在，纽约仍然有接近100万套公寓处于“租金控制及稳定”政策保护之下，每年的租金只能以非常小的比例上涨。这使得年轻人并不热衷于买房，而是找一些更好的方法投资理财。

　　在德国，大约六成的人没有自有住房，因为保护租房者的法律很健全，他们可以用很低的成本租住高质量的房子。

　　住房，乃现代社会人的必需品，但房产则不是个人“必须拥有品”。这是两个概念。对占社会大头的普通民众来说，恐怕不能让他们只能走买房一条道儿，应当还有一条更为宽广的供给比较充足、价格能有保护、租期相对安稳的租房选择。

　　海外楼市的真相还提示人们，但凡海外成熟的房市，就不会像股市一般跌宕起伏，也很难有从中国房市过去情形演绎想象出来的靠炒房能暴富的空间。下面报道记录的日本在楼市泡沫形成与破裂中的幻灭故事，或许对今日中国炒房族有些前车之鉴的参考。

　　而在国内房市调控之后，一部分游资会流向“海外”企望“抄底”。但海外楼市真的像看上去那么美吗？美国有钱人绝不比中国少吧，为什么他们却没有炒房热潮？难道他们“有觉悟”、“讲风格”、有意留着便宜让中国炒房者去占吗？海外买房的中国投资者，凭借的还是在国内炒房的惯性，那里的住房消费观、住房文化观、交易管理规则等等全都“两眼一抹黑”，这就注定了海外炒房的成功率会处于一个极低的水平。下面的报道也会给出一些真实的状况。

　　要说的是，如果我们也把租房当作满足住房消费的主导政策之一，那就需要在加大租房房源供给、鼓励租房措施、管理租房办法等诸多方面，研定出全套调控政策。

　　毛泽东曾有一句名言：“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意。”人们寄望从“限购”政策出台开始，在推出保障房、房产税等政策之外，各级决策层能够拿出更多的公共治理智慧，孕生出全面解决中国“人有所居”的战略规划和配套政策。

　　从某种意义上讲，保障租、不限买、严限炒，可供作未来解决城市人住房路径的一个选项。相信，当人们有了更丰富的选项之时，算算账，比一比，会做出明智的消费抉择，一个合理的住房观会慢慢形成。

　　曾价格奔腾的楼市烈马在“限购令”中暂息下来，炒房投资欲望有了一道遏制的屏障，但是住房刚性需求增长之势坚挺，让人住得起的安安稳稳的房子供给，依然存在巨大的缺口。

　　“五年建设3600万套保障房”带给普通民众一缕希望。有了实实在在的希望，等待就会转化成一种幸福。

　　算一算纽约的买房账

　　特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策，把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂

　　文/艾明德(Adam Minter)(美国)

　　尽管人们常常把上海和纽约做各种类比，但在纽约买房，和上海的情况却完全不同。

　　我的两个好朋友刚刚在纽约曼哈顿的“华盛顿高地”(Washington Heights)社区买了平生第一套两居室的房子。

　　两个朋友都是35岁左右，男方是个律师，女方在大学做行政工作。曼哈顿是纽约地价最贵的区域，其面积很大，华盛顿高地又是曼哈顿位置较偏的一个社区，从那里乘地铁去城市中心的时代广场约需要40分钟。华盛顿高地空气比城里要好，居民一般年纪较大、受教育程度较好。

　　这套房子，朋友夫妇共花了55万美元(约合375万人民币)，首付30%，除了两个卧室以外，客厅和厨房都宽敞，还有一个卫生间。相当于北京100多平方米的房子。

　　当然，这还是在华盛顿高地。如果是在曼哈顿最好的地段，没有100万美元是很难买到一套公寓房的。在一些中国人都耳熟能详的地段，比如中央公园附近的上东区，房子就更贵了，基本没有在300万美元以下的。布鲁克林和皇后区要便宜一点，大约是曼哈顿价格的一半左右。

　　这些都还是纽约的传统市区。现在越来越多的人搬到离市区越来越远的地方，比如以前的工业区。

　　从历史来看，纽约市是美国极少数的在经济危机中楼市不跌的城市之一。21世纪前5年纽约楼价因为华尔街繁荣带来的增长值一直保持到今天，其原因很多，比如这里富豪家族云集、华尔街依然健康运转、国际买家仍然青睐曼哈顿。在我看来，上海的中心城区也有类似的一些特质，尽管上海和纽约楼市区别很大。

　　大部分纽约人、特别是年轻人其实根本不考虑买房，只是租房。能够买房的人当中，一部分是家族出钱，这些人一般在20多岁就买了；如果是成功的律师和华尔街金融人士，而且是其中特别善于攒钱、工作报酬又相当好的，才有机会在“奔三”或者30出头的时候买套房。

　　但大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事。如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的纽约楼市。他们更关心的，是找一套租金性价比高的公寓。纽约有法律限制公寓租金每年的上涨幅度，所以如果足够幸运，可以以低于市场价很多的租金在一套公寓里住很长时间。

　　如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪---如果是那样的话，大部分纽约人都要打光棍了！房价太贵，租赁房源又相当充足，所以根本不必想什么买房才能结婚的事。许多纽约的年轻夫妇更愿意先攒钱，以后去纽约以外的地方买个更大的房子。

　　这里特别值得一提的是纽约的“租金控制及稳定”政策。自上世纪70年代初，纽约市就通过法律，通过控制和稳定租金来保护一部分租客。起初，这项措施是为了防止一些老年居民因为房租上涨过快被迫搬出租住的公寓。后来，政策也开始保护更年轻的中产阶级，把他们长期留在这座城市里，使纽约不致于仅仅是富人的天堂。

　　具体的措施很繁杂，简单说来，如果某座公寓被“租金控制”或“稳定”了，每年的租金只能以非常小的比例上涨。因此，在纽约，你会在一些非常昂贵的地段看到一些租金奇低的房子。但如果租客的年收入超过了一定数额(一般是17.5万美元)，这个保护措施就自动取消，租金回复到市场价。

　　这项政策导致的结果是，不少居民强烈愿意在一间公寓里租住很多年，而并不热衷于买房。我认识一对在纽约格林威治村一套公寓里居住了40年的老夫妇，房子市价已达300万美元，但租金仍然是上世纪70年代的水平！这真是个划算的买卖，不过他们的房东一定快疯了。

　　几十年来，这个项目的规模有所缩小，但直到现在，纽约仍然有接近100万套公寓是处于“租金控制及稳定”政策保护之下的。

　　(作者为美国《大西洋月刊》驻沪记者，本刊记者戴闻名采访整理)

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