房地产行业的未来

　　新浪新闻专栏作家冯仑

　　北大哲学研究生中曾经有个奇才，他上本科的时候，就在北大开了个窗口卖火车票。

　　因为他发现每年春运的时候，火车售票点都非常拥挤，于是就开始研究全国的火车票，把售票原理、站点之间的连结关系、每个窗口的上班时间和售票人员这些信息都研究透彻了，之后就开始卖火车票。他的口碑很好，大家都知道到他这里买简单方便，而且一定可以买到。

　　当他考上哲学系研究生时，别人问他为什么选哲学。他说他觉得自己就是一个哲学家，因为他每天都要问一个问题：从哪里来，到哪里去？这也是哲学的终极问题。

　　我们人类也经常要问自己这个问题，是从肯尼亚来到火星去，还是从阿拉斯加来，要到木星去？

　　那么我们的房地产领域又要到哪里去呢？

　　过去大家都被统称为‘房地产开发企业’，都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资……而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

　　拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入了一种新模式：以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

　　这是当年香港房企做过的事情。一开始他们也是只做住宅，后来随着香港的发展，才开始把住宅和商用进行配合，发展到了‘社区性商业’阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

　　
　　但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到人均 GDP 达到 1.5 万美金之后，这个模式就会放慢速度甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

　　比如轻资产模式做得很好的一个企业， 2/3 的资产都是管理资产，提供 1/3 的净利润，剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

　　它有十几支基金，有纵向也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率，在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

　　轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国，企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地——而不是用自己的钱买地，企业是作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然是采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的 1/3 都不到。

　　再往上，我还看到了美国的房地产信托资金支付模式，在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易，一次性给它 390 亿美金的写字楼。

　　为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个点发生？为什么是 20 岁结婚， 25 岁生小孩，而不是 5 岁？这里面有 3 个必然性。

　　第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。

　　在人均 GDP 达到 8000 美金之前，我们首先要解决的是住的问题，还顾不上更好的度假村、写字楼、购物环境，所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。

　　但是现在中国人均 GDP 已经超过 8000 美金，房子有了，住地踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便，于是社区性商业开始出现了，主要是围绕着几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心，这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。

　　等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求开始增多，创业的也开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。

　　第二，房地产的价值链有其内在的变化。

　　房地产也是下游为制造业，到中游变成服务业，上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模，只要围绕这些进行创新，在制造业里就一定会胜出。

　　服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要，但是如果技巧不好，比如推个油把凳子砸到客人脸上，那一样得不到小费。

　　在服务业这个领域里，估值的模型已经变了，核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家的一套。

　　之后把服务业上市，就又跨越到了金融业，价值链又会随之发生变化。

　　第三，中国市场经济的金融环境和金融制度发生了变化，使得轻资产模式、美国模式在中国的生存能够越来越容易。

　　现在很多公司抱怨说房地产不好，没钱。但事实上一些专业性好、历史长的公司，他们却过得很好，完全不差钱。如果按照我刚才讲的创新逻辑去看，现在真不差钱。因为现在直接融资也在大规模进入房地产市场，其中光是信托资金就从民间吸取了 1 万多亿。

　　但是这些钱很少用在第一阶段的制造业，如果你还在这一阶段，是闻不到香味的。

　　但是到了第二第三阶段，比如像一些已经在做私募基金的企业，就会发现钱并不是问题，问题在于专业能力，能不能做到眼光好、手艺好、服务好，因为直接融资比银行更挑剔。

　　从制造业到服务业再到金融业，每个阶段创新的重点不一样，所以企业要选择好自己的位置，并且有清晰的认识，有属于自己阶段的战略和创新，这很重要。

　　在未来一个阶段，住宅仍然是中国长期发展的重点，但是会转移到三四五线城市，因为这些城市的人均  GDP 大部分都还远没有达到  8000 美金，发展空间还是很大。

　　所以按照我们前面讲的行业规律，房地产行业实际上还处在盛夏，将来的路还很长，我们的好日子也才刚刚开始。

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