原标题：3000多户业主苦等20余年 广州“最大”烂尾楼重生路漫漫丨深度
来源：中房报 中国房地产报
中房报记者 曾冬梅丨广州报道
“你在山庄那边啊？现在房子怎么样了？”2021年末的一个午后，得知何叔正在澳洲山庄，他98岁的父亲在电话中忙不迭的问道。挂下电话后，何叔对中国房地产报记者表示，父亲一直在问何时能过来住，但他也没有答案。
1998年，何叔开车拉着父亲绕广州跑了一圈，想给他买套房子养老，老人家一眼就相中了澳洲山庄，“有山有水，风景好。”当时广州市中心的五羊新城，新房价格是3000元/平方米-4000元/平方米，但距离市中心有近一个小时车程的澳洲山庄也卖到了这个价格。何叔最后一次性付款买下了一套三房单位，希望父母退休后能在依山傍水的山庄里安度晚年。没想到澳洲山庄自1999年开始大面积停工、烂尾，至今已停摆20多年，“我今年已经71岁了，别说我爸爸，估计我自己养老都指望不上了。”
何叔平时住在广州最南端的南沙区，此次特地回澳洲山庄是为了签名，联署《强烈要求政府还我土地、立即启动重建》等请求函。经过多年的抽丝剥茧，业主们逐渐厘清了影响澳洲山庄盘活重建的核心原因——土地，这些年他们一直在为找回自己家园的土地而奔忙。
业主提供的资料显示，澳洲山庄售出的房屋超过3000套，其中有2483户业主的整套购房资料在政府的监管部门办理了鉴证、登记手续并备案，还有1000来户业主未登记备案，因烂尾而受影响的业主过万人。2013年，澳洲山庄被广州市定性为“广州最大的烂尾楼”，相关部门曾直言该项目“烂尾时间长、情况复杂、历史遗留问题众多、重建难度大”。为解决这个重大历史遗留问题，2017年8月，黄埔区专门成立了由区长任组长的处理“澳洲山庄”烂尾楼问题工作领导小组，经过4年的调研、摸查，2021年7月，这个小组形成了一份3万多字的汇报材料提交给了广州市政府。
“现在就盼着政府能给我们一个时间表，尽快解决澳洲山庄的土地权属问题，拿出重建方案，还山庄一片明朗天空。”63岁的业主孙建伟说这是他最大的心愿。
从目前来看，情况难言乐观。1月24日，一位接近黄埔区政府的知情人士对中国房地产报记者表示，2017年8月以来，黄埔区开展了大量的敦促协调等相关工作，但由于项目两家开发商的利益分歧较大，相关协调工作目前仍在持续进行中。
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归国华侨的首个地产项目
外墙已残旧的澳洲山庄建筑。1991年，在澳洲经商的潮汕商人胡耀智受广州市政府邀请，决定在广州市开办一家制衣厂。这个工厂是中外合资的，中方的代表是吴楷明，也是胡耀智的老乡。回国不久，胡耀智萌生了进军房地产行业的想法，1992年11月，广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）成立，注册资本为9200万港元。经吴楷明牵线，胡耀智在1993年、1995年以6万元/亩的价格买下了广州市广汕公路金坑路段旁的10个地块共986亩地。
胡耀智买下的地块，毗邻金坑水库和金坑森林公园，自然环境颇为优美，他打算把自己的第一个房地产项目打造成广州第一的山水宜居楼盘。据了解，该项目规划建筑面积约202990平方米，分为A、B、C、D、E和别墅区6个组团，还配套狩猎区、娱乐世界、野营培训中心、水上度假村、贵族学校等。虽然此前并未有任何房地产开发的经验，但胡耀智踌躇满志，并未采用当时业内主流的滚动开发方式，而是决定同时开工项目规划的6期产品。
1995年，这个名为澳洲山庄的项目开始对外销售，主打大自然、零污染的概念，澳美公司还扮演了银行的角色，给业主提供了“20年免息分期付款，首期3.8万元，月供488元”的优惠付款方式，吸引了大批向往山水生活的广州人。据了解，在销售的高峰期，每隔两个小时就有一辆往返广州市区与项目的楼巴，载满了看房的客户。
按照业主提供的资料，澳洲山庄整个项目可提供上万套住宅，但在卖出3000多套的时候就出了问题。1998年，澳美公司的财务总监何氏兄弟卷走了上亿元的公款，该公司资金链因此而断裂。胡耀智没有办法，只能请求业主向银行办理按揭贷款，以此缓解资金压力，但他承诺澳美公司将承担业主的贷款利息。
然而，到了2000年，澳美公司也无力支付业主的贷款利息，导致大量业主被银行起诉。不少业主也因此起诉澳美公司违约，直到2021年仍有不少相关的立案信息。从裁判文书来看，法院对于业主要求澳美公司返还垫付的房屋贷款利息的诉求，均予以支持，只是澳美公司早在2016年就被列为失信被执行人。
在澳美公司资金链断裂的当年，业主们就发现澳洲山庄的有些工程开始停工，到了1999年，该项目就近乎全面停摆了。
胡耀智在澳洲山庄烂尾后曾接受媒体采访，他坦言是野心太大和用人不当导致了自己的失败，表示如果按早期规划的那样，建好一个小区，卖一个小区，再盖另一个小区，如果不被财务总监卷走上亿元、资金链断裂，就不会陷入困境。
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错综复杂的三角合作关系
澳洲山庄规划图。澳洲山庄烂尾的初期，胡耀智遍寻合作伙伴，希望能够让项目尽快回归正常开发的轨道。紧要关头，在外另立山头的吴楷明又出现了，他当时跟李嘉诚合作了广州国际玩具礼品城，表示可以帮助胡耀智与李嘉诚搭上线，还借了一笔资金给胡支付水电费和员工工资。胡耀智紧紧抓住了这根“救命稻草”，2004年，他把澳洲山庄规划范围内的增国用（1995）字特第018号、022号、024号、026号4个土地证、约340亩土地转让给吴楷明旗下的广州方兴房地产建设有限公司（以下简称“方兴公司”）。方兴公司后来以这些土地入股，引入和记黄埔，在地块上开发了御湖名邸项目。
卖掉这4块地后，胡耀智依然没能彻底解决债务问题，吴楷明也有自己的算盘，认为既然紧挨着李嘉诚的项目，那么澳洲山庄的土地应该还有升值潜力。于是，二人开始筹备共同开发澳洲山庄，并在2006年成立了合作公司。
2007年至2011年，澳美公司以无力清偿债务为由，陆续将澳洲山庄项目中的增国用（1993）字第特0021、增国用（1995）字第特020、增国用（1993）字第特017号地通过广州仲裁委仲裁给了方兴公司。
眼前这块空地便是被仲裁给了方兴公司的0021地块。仲裁生效之后，020号地块和0021号地块被过户给了方兴公司，017号地块则暂被搁置，原因是这块地上没有建筑物，双方商定用来做项目的重建安置房。
2013年，在澳洲山庄烂尾十余年后，广州市城乡建设委员会发布了《广州市处理“烂尾楼“专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（简称“491号文”），其中提到，由于澳洲山庄房屋产权资料存在诸如地名和门牌未办审批手续，消防未验收、部分报建审核资料丢失，建筑物未按当时用地红线内建设，缺少报建图纸和竣工图纸等问题，通过补办相关手续、为业主办理房产证的方案并不可行。将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。
2015年7月，黄埔区批复的《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》指出，澳美公司及方兴公司选择各自名下产权明晰、现状条件较好的地块，完成相关审批手续后，即可开工建设。
澳美公司被确认为澳洲山庄重建的首期开发建设主体，负责启动开发017号地块。但当该公司提交报建资料时却发现，017号地块在2016年5月已被吴楷明申请了强制过户。胡耀智认为是吴楷明背叛了当初的承诺，而吴楷明则声称是胡耀智翻脸在先。
按吴楷明的说法，未经其同意，胡耀智在启动017号地块前悄悄的为澳美公司引入了新股东——佛山广东宏宇集团有限公司（以下简称“宏宇集团”），为了保障自己的利益，他才申请了该地块的强制过户。
宏宇集团也是奔着澳洲山庄的土地来的，该公司与胡耀智的诉求一样，就是拿回此前仲裁给了方兴公司的3块地。因为胡耀智名下的3块地已经盖了楼，无法作为重建的启动区。据了解，在宏宇集团进入后，胡耀智多次以债权转让协议违法无效、债权转让双方恶意串通损害国家利益等为由申请撤销仲裁裁决，但均未得到法院支持。
在胡耀智为了拿回3块地使劲浑身解数的同时，吴楷明再度出击，于2018年8月买入了澳美公司的债权资产包，成为其债权人，因为无力偿债，方兴公司申请查封了澳美公司旗下仅剩的3块土地。2019年8月，方兴公司向广州市中级法院申请宣告澳美公司破产清算。在吴楷明看来，只有澳美公司破产清算、澳洲山庄才有重建的可能。他在接受《每日经济新闻》采访时曾表示，破产清算后，法院会将澳美公司的3块地拿出来拍卖，设置一个前置条件，买家必须先安置业主，如果没人出手，他会买下来。只不过，广东省高级人民法院认为澳美公司尚有若干财产可供执行，而且价值远超方兴公司所主张的债务数额。因此，方兴公司申请澳美公司破产清算的计划便落了空。
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“无土之屋”的谜题
无土之屋的说明。
两家开发商为了土地问题纠缠多年，被裹挟其中的业主们亦觉得土地是澳洲山庄的最后一根救命稻草。有业主曾表示，房子烂了不值钱，但土地值钱，当初澳美公司拿下澳洲山庄的土地不到6万元/亩，现在的价格是880万元/亩-1200万元/亩，涨了200倍-250倍，土地是澳洲山庄重建的希望所在。
孙建伟告诉中国房地产报记者，澳洲山庄原有的10块土地有7块已经被非法转移，剩下的3块地盖了房子卖给小业主，处于被法院查封的状态。“盖了房子的土地肯定是不能动的，我们也不会同意先拆掉房子后重建。”他表示，最起码应该有一幅100亩左右土地的才足以安置已购房屋的业主，“政府的安置标准就是1：1.1，大概需要11.7万平方米的安置面积，100亩地能建14万平方米。”
问题是土地从哪里来？“澳美公司愿意先安置业主再重建，但没有空置的土地，方兴公司手里有3块地，但他跟我们业主没有法律关系。”孙建伟说，吴楷明只同意安置自己地块上的业主，或者滚动安置，建好4栋楼拿1栋出来安置业主，“我们没法接受，滚动安置是有风险的，先安置谁后安置谁不说，项目万一又停工烂尾了呢？”
据了解，一部分业主支持以澳美公司为主体启动澳洲山庄的重建工作，另一部分业主则对胡耀智失去了信心，认为澳美公司应委托资金实力较为雄厚的方兴公司进行重建。“最合适的方法自然是双方合作统一规划，但现在靠他们双方谈合作不大可能了，要政府出面才行。”业主高生认为。
只建好主体的烂尾楼。
2021年7月，就澳洲山庄的重建进展，黄埔区政府曾在领导留言板回复业主，表示由于“澳美公司”“宏宇公司”与“方兴公司”之间的严重分歧，致使“澳洲山庄”重建工作未取得突破性成效。
而根据中国房地产报记者获得的信息，截至目前，黄埔区的主要工作仍放在协调开发商之间的关系上。
澳美公司与方兴公司再度合作的机会微乎其微，胡耀智曾直言再不相信吴楷明说的任何话。新进入的宏宇公司也曾对业主表示自己心有余而力不足，因为“巧妇难为无米之炊”。一位曾供职于宏宇公司的业内人士表示：“澳洲山庄暂时动不了，宏宇原来有个副总裁守在这个项目上，因为合作方的问题，一直启动不了，估计两三年之内都没戏。”
开发商们的互不相让令澳洲山庄的重建陷入了一个僵局，经历了20多年的风风雨雨，业主们也对开发商的承诺不再抱有期望。据了解，从1994年起，胡耀智就住在澳洲山庄的一栋山顶别墅里，至今未搬离。“他今年也70岁了，烂尾之后没有跑路，说想看山庄什么时候能够重建，但他现在已经没有能力，彻底出局了。”孙建伟说。
开发商指望不上，业主们只能循着蛛丝马迹、勉力自救。因为澳美公司将3块地仲裁给了方兴公司，从2019年开始，陆续有业主发现自己所购房屋下面的土地被注销，过户到方兴公司名下，成了“无土之屋”。他们表示，根据《中华人民共和国物权法》，开发商一旦将房子出售，便只是项目土地及公共设施的共有人，没有任何权利将广大业主房子、公建配套设施下面的土地进行买卖和交易。而从广州仲裁委对澳洲山庄三块地出具的《裁决书》可看出，整个仲裁过程中都没有对3块地的权属情况进行调查。实际上，其中2个地块已经盖起了商品楼，并销售了437套房子，不少业主还办理了房产证。业主们认为，广州仲裁委无权将这2块地上属于业主的房子吊起来，把下面的土地仲裁走。为此，他们希望相关部门对3块地的仲裁案件进行立案调查，依法予以纠正。
在业主奔忙的过程中，一丝曙光出现了。2021年5月，广州相关部门向澳美公司下发了《解除合同通知书》，指出澳美公司“未经发包方审批、备案，擅自将承包范围内的388.732亩土地私自转让给第三方广州方兴房地产建设有限公司开发，造成国有资产重大流失。”
这388.732亩土地正是胡耀智早年卖给方兴公司用于开发御湖名邸项目的4块地。业主张龄丰表示，这份《解除合同通知书》是官方首次对澳洲山庄相关土地问题涉嫌违法的公开确认，相信后续会有连串的追究、纠错及处罚。这让业主们重新燃起了希望。据介绍，业主代表准备的最新材料已提交给广州的相关部门，希望能够找回本属于澳洲山庄的土地，尽快启动重建工作。
“这次征集了200多名业主的签名，正在等待有关部门的回复。”1月25日，业主劳生对中国房地产报记者表示。
当天是北方的小年，再过一个星期便是春节。按照广州人的习俗，入伙的第一个春节是要在新房里过的，而3000多户业主盼着住进新房已经盼了20多年，至今依然遥遥无期。
记者观察
困在烂尾楼里的老人们
文/曾冬梅
从广州地铁21号线的金坑站B出口往右走几百米，穿过广汕公路，便到了澳洲山庄的大门口，除了门口岗亭的2位保安，大门内目力所及范围再无人烟。中国房地产报记者沿着小区内的主干道，爬了15分钟的山到了半山腰，才在一处泉眼看到几位开着摩托车来取水的村民。上山的道路两旁树木葱茏、杂草丛生，偶尔响起几声清脆的鸟叫声，一条流浪狗堂而皇之的躺在路中间，若非远处的楼房若隐若现，这里与一般的森林公园无异。正如业主们形容的那般，“好山好水好风景”。
到了山上，建筑密集了起来，但依旧静谧。远观外表还算光鲜的楼房，近看却是破败不堪，在20多年风雨的侵袭下，外墙的马赛克逐渐剥落，露出灰黑色的墙体，一些楼栋已爬满了藤蔓植物，成为野生植物的家园。不少只建好主体结构的楼房，依然保持着烂尾前的样子，有些连窗户都还没来得及装上。
在业主们的眼里，这里的风景跟20多年前一样，只是他们买的房子日益残旧，千疮百孔，而自己的青丝也变成了华发。刘叔今年75岁，当初在澳洲山庄买了两套房，想着给母亲和自己养老住，项目烂尾后，他们搬了进来，至今已经住了20多年。老母亲没能等到重建之日，100岁时在山庄内离世。
目前在澳洲山庄常住的业主有四五十户，因为年久失修，无人看护，山庄内缺水少电是常事，业主们在小区里行走还要带上一根棍子，防止蛇虫袭击。孙建伟偶尔也会回山庄小住，他说回去可以种菜、养花，时不时跟山庄的业主聚聚，日子过得也挺惬意，只要把要求放低一点就好了。
张龄丰说，澳洲山庄第一代业主的平均年龄已近七旬，很多人都担心自己等不到住进新房的那一天。
3000多户业主各有各的心酸故事，有的收了房、办了登记备案但拿不到房产证，有的收了房没有登记备案，还有的连房都收不了。为了住进梦寐以求的新家，他们想尽了办法，有业主统计过，仅仅是2014年2月9日到2016年11月3日，业主们找政府就找了103次。人生一世草木一秋，看到老业主们为了一个渺茫的希望耗费20多年时光，不少年轻人难以理解，常劝他们放弃。然而，这些“山一代”总想着再努努力，说不定再过几年就能看到自己的家园迎来新生。
1996年买下澳洲山庄房子时劳生30多岁，如今已年近六旬，他直言，维权已经占据了自己全部的身心与精力。“能坚持这么久是不想没了这间房子。”
虽然澳洲山庄烂尾的原因错综复杂，但不可否认，当时预售资金监管制度的缺失是一个重要因素。2021年，因为流动性紧张和债务压力，不少房企的在建项目被迫停工或缓建，如何防止楼盘烂尾成为了不少地方政府关注的焦点。据克而瑞的不完全统计，截至2021年末，该机构重点监测的24个城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重的10%。为了保交楼，最大程度维护住房消费者的合法权益，有33个省市相继加强预售资金监管，全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管。
然而，在未被关注到的角落，还有为数不少的业主在为过去的监管缺位买单，至今仍被困在一栋栋的烂尾楼里。他们的合法权益也应该得到保障。
