先天不足 业委会凸显三大缺陷

　　业委会法律地位尴尬模糊定位导致“独裁”业委会缺经费难持久

　　□夏仲鸣

　　上周，华润置地旗下著名项目北京凤凰城数名业主向媒体反映，因怀疑该委员会主任自上台开始就滥用权力而要炒业 委会；在此之前，因被物业起诉拖欠物业费的著名歌手朱

明瑛与所在小区的部分业主，于12月17日专门召开新闻说明会， 要求罢免现业主委员会；近日，深圳天泽花园业委会主任被诉借维权之名勒索开发商16万敲诈勒索案开庭……

　　业主委员会本该是替业主争取利益的，如今却成了业主维权的对象。那么，究竟是业主众口难调，业委会违规操作， 还是现有人员难以胜任？

　　业委会现有的缺陷和不足已经越来越受关注，业内著名的“三人维权小组”——秦兵、舒可心和王海，准备在明年向 人大提交《业主委员会组织法立法建议案》，并明确提出赋予业主委员会独立法人资格等多项建议。

　　业委会凸显三大缺陷

　　业委会法律地位尴尬

　　根据去年9月1日正式实行的《物业管理条例》规定，业委会是“业主大会的执行机构”，而业主大会到底是个什么 组织呢？《条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”。因此，这个“大会”是物业管理区域内各种事项的 权利、决策组织；是物业管理区域内的一个全部财产的组织。

　　虽然新《物业管理条例》对业主大会以及业主委员会进行定性，但很多专家表示，业主委员会的法律地位不明确。

　　12月19日，在中国人民大学业主委员会课题组举办的“业主委员会与新型社区管理”研讨会上，中国社会调查事 务所所长李冬民认为，目前业主委员会的地位很尴尬，它既不是法人也不是社团，更不是群众性的自治组织，这直接影响了业 主的维权。

　　之前就有很多专家就此提出质疑，北京汉卓律师事务所秦兵律师表示，由于业委会不是法人团体，不具备法人资格， 因此不能从事民事活动，也不承担民事责任。但是有关业委会的纠纷不断，由于业委会的行为侵害业主权益的事情时有发生， 涉及业委会的诉讼也在时时上演，一旦出现这种情况又该如何保障业主的正当权益，对业委会实施有效的法律监督？

　　除此之外，业委会法律地位在司法领域各地还不一样。像北京、上海、广州等地法院认可业委会以原告身份诉讼，但 安徽、江苏、杭州等地法院一般却将此类诉请驳回。即便是可以原告身份诉讼，也是仅限于在涉及住宅小区全体业主公共利益 的物业管理纠纷范围内才能代替全体业主诉讼，但业主委员会一般不能做被告。

　　模糊定位导致“独裁”

　　正是这种模糊的定位，才使得对业主委员会的有效监督成了一个不小的难题。京城一位资深的房产律师表示，确定业 主委员会的法律地位是一个核心问题，按照物业管理条例，业主委员会可以执行业主大会的决议，和物业公司签订合同，有自 己的公章、有一定的经费，是按照物业管理条例合法成立的，符合民事诉讼主体中的“其他组织”的要求。随着业主维权意识 的增强，会有越来越多的公共权益需要通过法律途径来追讨，应该给予其诉讼的权利。同样的，如果业主、物业管理处不满意 业主委员会的行为，业主委员会还应该有被起诉的权利。

　　在《条例》的框架下，在当今物业管理区域内的活动中，业委会或者业委会成员最容易出现的问题，就是独裁处分业 主大会权利而不愿意甘当业主大会执行机构的问题。

　　中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心提出，一些业委会委员，特别是一些业委会的主任，弄不清在物业管理 区域中财产权利处分过程中的“执行机构”的职责，而以“业主权利的代表组织”理解业委会，随意处分本应由业主大会才能 决议的权利，甚至发展成为滥用职权(实际上是对业主权利的侵权行为)。而当这些行为造成后果时，业委会委员、主任甚至 整个业主委员会，均无需承担相应的民事责任，最终受伤的是全体业主的利益。这是典型的个人独裁或组织独裁的后果，哪怕 这种独裁是“善意”的。

　　业委会缺经费难持久

　　舒可心表示，我国的业委会建设，由于不是市场化而是道德化的公益组织，则有一些“先天”不足。业主大会、业主 委员会的决策权与其业主决策能力的差距之大使之会陷入两难的境地。

　　首先，业主们的参与意识淡漠。没人爱干，干的人又没人支持，更没人监督。有的只是猜忌和中伤，这些都极大的伤 害了业委会委员们的热心。在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报 酬，完全凭着公益心为全体业主服务，很难长期坚持。而且，目前业主委员会的成员都是兼职的，没有专门的时间监督物业管 理工作，因此难以调动业主委员会的工作积极性。

　　其次，像维修基金的使用监管、对实行酬金制的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的监管、对物业 服务质量的评判等各方面都需要具备相当的专业知识能力。业委会人员大都是普通业主，很多不具备一定的法律水平，行政能 力差，而有关业委会委员的专业素质培训则几乎为空白。

　　再次，业委会工作的根本目的，是全体业主的财产维护工作。可业委会的经费却难以保障，这就使得业委会不具有可 持续发展的前途，往往是一届之后就消失了。

　　综合上述几个问题，对于那些道德水平偏低的业委会委员，则很容易出现业委会的“腐败”。

　　正是因为现阶段业委会存在很多问题，在业内素有“三人维权小组”之称的秦兵、舒可心和王海，积极筹备《业主委 员会组织法立法建议案》并计划明年向人大递交。这份建议案明确提出，应赋予业主委员会独立法人资格、必须去民政局登记 以及设定在某些行为下的民事能力等三大建议。

　　大多数小区没有业委会

　　据《南方都市报》报道，截至今年11月份，广州市物业管理小区(大厦)3617个，建筑面积达到1.38亿平 方米，已成立业主委员会402个，接近九成的小区没有成立业主委员会。

　　而就目前北京来说，3000多个物业管理小区，有业委会和类似业委会(《条例》出台前成立的，称为物业管理委 员会，简称“管委会”)的组织600多个，从数量来说不多。但是真正良性运转的，认真履行监督职责的，实现社区建设的 则更少。

　　上海现在有8000多个小区，虽然有关部门宣称有将近一半的小区成立了业主委员会，但实际发挥作用、真正运作 的业主委员会也就一百个左右。

　　受制于物业公司的压力、政府办事效率不高等客观因素，业主委员会的成立往往容易受阻。

　　各方建议

　　为业委会生存支招

　　观点一：业委会与居委会合并？

　　前不久，在中国人民大学业主委员会课题组举办的“业主委员会与新型社区管理”研讨会上，有代表建议，如果把居 委会及业委会两者资源整合起来，将有利于降低业委会的运行成本。而该观点是建立在居委会是“政府的一条腿”的职能特性 取消的基础上的，只要它恢复了为居民办事的群体自治组织的本来面目，与业委会的功能是一致的。

　　但对于此观点，也有很多专家提出不同的意见。他们认为业委会是由业主财产权产生，居委会是基于治权而产生的， 两者性质完全不同。

　　中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为，关于业委会和居委会，这两者的基础完全不同。业委会的基础是 业主大会，是物权的组织；居委会的基础是居民(代表)会议，是人的权利的组织。二者的基础、目标均不完全一致(有重合 的部分)，则很难实现完全的合并。同时，他还提出，二者的互相配合，实现共同的目的，倒是业委会、居委会委员们应该认 真考虑的。

　　观点二：由专业的物业管理　　咨询机构协助业委会

　　2002年12月，广州市政协十届一次会议常务主席冼若瑶向大会提交了一份《建议发展“业主权益物业管理顾问 ”机构》的提案，冼委员建议成立“业主权益物业管理顾问”中介公司，该机构类似于开发商聘请的施工监管人员，也类似于 代表当事人权益的律师。

　　2003年6月，上海市徐汇区房地局局长朱志荣曾向媒体表示，要规范物业管理行业，解决业主(使用人)关心的 问题，源头在业委会。目前，业委会本身的素质与其承担的重任不相适应。业委会的“两难”境地，迫切需要一个专业的中介 机构为业主委员会服务，使之能够真正维护业主的权益，促进物业管理的健康发展。朱志荣局长还设想，物业管理“中介”有 一点类似于律师事务所的服务单位，但其专业程度更高，它由物业管理专家、律师、会计师、审计师和工程师等专业人才组成 。

　　朱志荣说，业委会作为物业管理的自治组织，是社会进步的产物，但存在先天不足，首先是有关法律、法规欠完善。 1997年颁布实施的《上海市居住物业管理条例》，对业委会的权利、义务、责任规定得太宽泛，加之监督机制不完善，致 使部分业委会运作不规范，随意性太强。

　　炒业委会未必能解决问题

　　业委会的“上级”就是业主大会。是业主大会选举了业委会，罢免业委会(委员)的权力自然也在业主大会。而罢免 的方式、手段只有通过业主大会决议这唯一的程序。

　　按照《条例》的规定“经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”，而业主大会“应当 有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”，且“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过 ”。这就是说，最低条件下，只要多余1/4的业主投票权的业主就可以形成包括罢免委员甚至罢免业委会的业主大会决议。 而《条例》规定更换物业管理企业等四项重大决议则“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。显然更 换物业管理企业要难于业委会委员的罢免、重选等业主大会决议。

　　但是，特别提醒业主们注意的是，业委会的失误真的就值得我们去罢免他们吗？换一个委员，换一个业委会就能解决 问题吗？

　　业主大会的召开，是业委会的职责之一。可业主大会的目的是决定自己的前途，因此，往往这个时候的业委会委员在 心态上的确很难保持平和。在这种情况下，更容易发生业委会拒绝接受20%业主的提议而召开业主大会，甚至破罐破摔、辞 职不干的情形也很容易发生。

　　这实际上是业委会不履行职责，是业委会侵害业主利益。因此，在发生这种情况的时候，业主向政府的投诉以及政府 对业主大会的指导和协助，则是解决这类纠纷的主要手段。当然，政府有关部门不协助，只要业主们有能力依法定程序自己召 开业主大会，其结果也仍然受到法律的保护。这仅仅是取决于业主的自治能力而不是有什么法律的障碍。