杭州高房价遭遇民间力量 政府需要规范合作建房

　　时报记者 郑洁群 何炜宏 钱伟锋

　　正如于凌罡所说，他的初衷绝不仅仅是为自己建一套便宜的住宅，“合作建房追求的是符合各方面利益而合理使用资源的模式，从这个意义上，这件事的价值已经超过了建房本身。”

　　面对杭州不断上涨的房价，不少人尤其是外地在杭工作的年轻人想拥有一套房子似乎已成为一种奢望，也正是高房价，让很多人不得不选择离开杭州。合作建房的出现，只是事情发展到一定阶段的反映而已。

　　《抗议高房价，杭州个人合作建房能否圆梦》纵深报道

　　浙江三大经济专家热议：想法好，实施难，关键是政府支持

　　预期：成为解决住房难的补充途径，小型房产公司重洗牌，房产市场趋理性发展

　　人才入杭：政策门槛越来越低，房价门槛越来越高

　　“我很喜欢杭州，这是个非常适合居住的城市。但要在这里买房子安家，对我而言实在太困难了。”一位姓赵的政府工作人员告诉记者。

　　杭州房地产市场1992年起步，1997年施行土地储备制度，1998年市政府推行住房改革，实行住房商品化、投资主体多元化、住房货币化安置系列配套政策，市场发展一直持续稳定。

　　1999年则是杭州房地产市场的分水岭。这年，杭州市取消实物分房，实行货币分房，外地人购房也可拿产权证，于是，外地购房者(含外地投资客)大量涌入，房价开始飙升。据中国工商银行杭州分行的统计，2001年，外地人在购房者中比例高达40%。

　　随着外地大学生落户杭州政策的放宽，本地居民旧房换新，从2001年下半年起，本地人购房开始占主导地位。2002年下半年出台的《拆迁条例》也大大带动了杭州二手房市场的发展。杭州市房价由1999年每平方米均价2000元上升到目前的5000-6000元，2003年市中心均价已突破8000元。杭州市房产管理局公布的资料显示，在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年排名第三。

　　浙江省城调队提供的数字表明，2003年杭州市区人均可支配收入为10890元，按户均3人计算，约为32670元。根据世界银行标准，一套住房合理房价应等于居民家庭年收入的3倍-6倍，由此推算，杭州市合理房价应在20万元上下。显然，杭州市目前的房价大大超出市民的承受力。

　　生活在杭州，最难是房子。虽然杭州市政府为杭州引进人才出台很多优惠的政策，然而，以杭州房价为代表的生活成本不断上涨，让原本因为政策而降低的入杭门槛再次提高了。

　　浙江大学经济学院副院长史晋川教授说，总体上讲，虽然这些年来杭州人均住房面积有了迅速增长，但仍需继续改善。随着经济的迅速发展，收入的不断提高，以及城市基础设施建设等因素的综合影响，今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。住房消费是一种阶梯消费，改善居住条件应该根据经济能力的逐步增长逐级完成。“升级置业是实现住房阶梯消费的一种方式。”升级置业群体的购买需求是杭州房地产市场一个长期、稳定的支撑力量。而且，杭州作为一个获得联合国“人居奖”的城市，作为一个“最适宜居住的城市”，对外地购房者有着其他许多城市不可比拟的吸引力。无论是在杭创业者、在杭求学的大学生，还是工作、生活在外地的很多人，都把在杭购房居住作为一项重要的生活目标。大量的外地人购房，有力地拉动了房价。

　　关心者：“民间形式”如能抑制房价则益处多多

　　杭州的合作建房究竟能搞到怎样一个地步，目前还是一个未知数。而在众多接受调查的杭州人中，对合作建房的态度不一。

　　29岁的戴晓涛在一家外贸公司工作，有一套市区的70平方米的房子。她认为，在杭州高房价的阴影下，合作建房听起来至少不是一件坏事，但实际操作起来很难，特别是拿地。“有这闲钱，不如自己搞公司得了。这可能是有些另类的人在做，但不太会成为一种现象。”戴小姐还担心，房地产毕竟不是充分竞争的透明行业，搞房产不像买菜，难度较高，如果雇专业人士操作，成本就很难控制，投入大的话不如直接买商品房。

　　在媒体工作的陈先生则有点心动。“在杭州工作几年了，一直租房子住，很痛苦。”陈先生说，如果真能省下15%-40%的钱就拥有自己的住房，当然值得去试一试。但他也担心，现在合作建房还没有成功个例，有关部门也没有一个明确的态度，“而且这件事操作起来相当复杂，我觉得，理性的态度是静观其变。”

　　在调查者中，跟陈先生一样持观望态度的人最多，占了一半以上。

　　浙江大学化学系教授刘加庚是第一个在网上报名参加合作建房的，现在是杭州合作建房的核心成员。他说，由于杭州的房价这几年持续走高，浙大每年培养出来的大量人才不得不做出离开杭州的选择。他带过一个研究生，就因为无力承担杭州的房价，毕业后去了外地工作。刘加庚认为，如果通过合作建房这种“民间形式”，能够抑制杭州房价甚至击破房价泡沫，那不仅对合作建房者有利，对政府也有利，岂不是一件大好事？他希望，合作建房能够得到政府的支持，比如在拿地等方面。

　　华立地产集团副总：他们有困难，我可以提供帮助

　　对于这几天媒体上报道的杭州合作建房的事件，杭州的房产商也反应不一。

　　华立地产集团的副总裁邱小平认为，这是个新生事物，是一个很好的模式和想法。如果没有土地以及法律上的政策问题，操作得当，应该是值得尝试的。“如果他们遇到什么困难，我可以与他们共同探讨，为他们提供帮助。”

　　如果合作建房操作成功，会不会对杭州的楼市产生影响呢？邱小平明确否认：不会。他说，因为供求关系还在，合作建房只可能是极少数人参与，不会大量出现，对目前的楼市是构不成影响的。但是，如果合作建房成功，对杭州楼市的走向透明会有一定的帮助。

　　杭州另一家房地产开发公司不愿透露姓名的老总认同合作建房不会影响杭州房价，他说，合作建房理论上可行，实际操作难度会很大，“第一，合作建房涉及到同盟的客户利益，这需要去调和。第二，这是个专业性很强的领域，实际问题会很多。第三，融资也是个需要跨越的门槛。第四，合作建房存在风险。其中的不确定因素很多，包括政策的不确定性，还有市场的游戏规则也在变，这都是参与合作建房的人要承担的风险。而以前是由开发商来承担这部分风险。”

　　虞晓芬：给合作建房打分？50分都不到

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授也认为实际操作难度会很大。她说，杭州目前的房价几乎熄灭了中低收入者改善居住条件的渴望，现在一部分人想通过合作建房来重建这个希望，应该是可以理解的，但操作难度相当大。“如果给合作建房的可行性打个分，连50分都打不到。”

　　虞晓芬提供了四点理由来支持她的观点。首先，拿地难，现在经营性土地供应都是向市场进行公开的招(标)拍(卖)挂(牌)，地价已经相当高，合作建房者要在短时间内筹措大量资金，与实力雄厚的开发商展开激烈竞争，这有很大难度。其次，房产开发专业性很强，从方案设计到施工，以及资金筹措到管理，每个环节都需要一批专业人员去运作，合作建房有这样的专业队伍吗？第三，参与合作建房的人员多，在建房过程中一定会有利益冲突，怎么来协调解决？第四，融资问题，银行会不会对这种新生事物感兴趣？如果得不到银行的支持，合作建房只能是纸上谈兵。

　　赵杭生：可行性较强，政府规范合作建房已迫在眉睫

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生教授则认为，合作建房的可行性较强，作为一部分人解决自身住房的一个途径，合作建房应该得到政府的鼓励和引导。而所谓鼓励，就是在土地、税费等方面给予一定的优惠。

　　赵杭生认为，如果按房产商20%的利润计算，加上政府如能在土地、税费等方面给予10%的优惠，那么，比起购买商品房，合作建房者就能省下约30%的钱款，这对很多人来说是相当有诱惑力的。

　　但他同时指出，合作建房不会成为一种主流，而应是解决住房问题的一个补充途径。“毕竟，合作建房操作起来非常复杂，要牵涉到很多精力，适合的人群比较少。而且，各自的利益诉求怎么协调也是个问题。”

　　他认为，对于合作建房，政府一方面应该给予优惠政策加以鼓励，另一方面，可以像国外那样，由社区出面来做这件事，或者，也可以由一级政府或房管局来出面，这样就可以避开一些风险，并能够协调解决合作建房者的利益矛盾。

　　他说，杭州的房价不会因为合作建房降低，一来因为合作建房者毕竟是很少一部分，二来，对于真正要改善住房条件的人，房子的配套设施尤其重要，合作建房在这一点上可能达不到他们的要求。

　　合作建房者中，有可能会出现一些“有房族”，在用低成本建房并拿到产权证后，再以市场价出售房产，其中的利润空间是相当大的。对此，赵杭生表示了他的担心：“政府一方面应鼓励合作建房，另一方面，应尽快推出相关的法律法规，来规范合作建房。在我看来，这已是迫在眉睫的事。”

　　史晋川：一旦成功就会影响房价，小型房产公司面临重新洗牌

　　浙江大学经济学院副院长史晋川教授说，在国外，建房合作社的成员一般有共同的价值判断，有共同的兴趣爱好，他们也能得到政府在各方面的支持。但在国内是另一码事。国内房地产长期处于卖方市场，卖方存在一定的垄断性，扭曲了正常的选择和竞争，使得买方长期处于一种弱势。房价持续上涨、信息不透明、合同欺诈等情况，直接促成了合作建房的产生。

　　史晋川认为，合作建房是件好事，但具体运作难度相当大，尤其在土地审批这一环节上，如果政府不给予政策支持，让合作建房者跟房产公司在同等条件下运作的话，恐怕需要相当长的时间才能完成。而且，一旦拿地成功，也可能会受到各个房产商的抵制，不但在设计、建筑上，甚至可能在建筑材料供应等各个环节受到抵制。这是合作建房者需要注意的。

　　史晋川说，只要合作建房比购买商品房能节省10%以上的利益空间，就会吸引大批希望改善住房条件的人。合作建房是否会影响杭州的高房价，现在还很难说。“如果有一部分人真的做成了这件事，那就会影响杭州的房价，并发生积极的作用，使整个房地产市场趋于理性发展。甚至，那些小型的房产公司就会面临重新洗牌的局面。但这有一个前提，就是政府给予支持，并出台相关政策法规，来规范和健全合作建房的整体运作。”