五大因素决定未来房价走势

　　就目前来说，最可能对我国房地产价格产生影响的两个未知因素是汇率、利率，而两个已知因素是成本和需求。此外，税率也能影响房地产价格走势。

　　从需求和成本这两个可以把握的因素来看，房价高位运行有其现实基础，要想把房价压下来，则只能通过挤压开发商利润上来实现，但在强大的购买力支撑下，房产商主动让利似乎并不现实。

　　目前房地产价格特别是上海等沿海城市房地产价格为什么这么高？目前形成的共识是除了强劲的现实购买力之外，其中有人为炒作的因素，投资性购房把房价推高到脱离现实的高度。为什么有人在房地产市场上进行投机或者投资呢？这就要分析决定房价走势的两个隐性因素——人民币汇率和利率。

　　由于以美国为首的西方国家认为我国的人民币对美元利率严重低估，因此逼人民币升值，在这一大背景下，从2003年开始国际游资通过各种渠道进入我国，其中相当部分在房地产行业埋伏起来，等待人民币升值获得巨额汇差后再回流本国。如果我国不屈服于国际压力，能够在一定期限内维持住人民币对美元汇率的基本稳定，则将迫使这部分充满着贪婪的资金基于机会成本压力逐步撤退。那么被游资推高的房价将逐步回落到理性的水平。

　　再分析人民币利率。人民币是否会继续加息？加息的幅度有多大？这将影响未来房地产价格的走势。

　　此外，还有税率也能影响房地产价格走势，比如研究开征房产税、对购买期限不足1年的住房转让差额部分征收营业税等，均会抑制房价炒作。

　　综合分析，上海、杭州等地过度炒作的房价将面临回调压力，在宏观政策引导下，其他城市特别是中西部地区房价涨幅将有所回落，但中期内仍将稳中有升。本报记者王文清