地产业拐点不会马上出现

　　中国人民银行昨日晚间宣布突然宣布的房贷利率政策，为当日先锋股份、恒大地产、万科Ａ等地产股的暴挫作了一个注解。作为资金密集型行业，房地产业的产销都依靠信贷资金，受利率变动的冲击极大。但国泰君安、联合证券等多家机构的房地产行业研究员认为，这并不意味着房地产行业的拐点马上出现，而市场房价在短期内出现大幅度波动的可能性也不大。

　　信号：房贷调控进入第二阶段

　　据了解，此次对房贷政策的调整，是央行自2003年以来第三次对房地产信贷进行干预。

　　2002年底，人民银行经过调查得出结论：房地产信贷有大量违规贷款。2003年6月，人民银行总行发布了《关于房地产信贷的通知》，对房地产信贷提出了严格的要求。2004年10月29日，央行宣布八年来的首次加息，标志着宏观调控从放松进入收缩阶段，房地产信贷进一步紧缩。

　　而此次央行宣布对个人房贷政策进行调整，一方面取消优惠政策，实行下限管理，另一方面对房地产价格上涨过快城市或地区提高首付额度。研究人士认为，这一政策调整意味着中国的宏观调控进入了第二个阶段，即央行发放房贷从以前的刺激放松到目前的有松有紧，结构搭配。此外，此次单独对房贷利率政策进行调整还传递了一个明显的信号，即去年以来的宏观调控对于房地产行业没有达到预期的效果。

　　冲击：上市公司加快整合

　　房地产行业作为资金密集型行业，生产和销售环节的大资金量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。

　　根据央行的规定，房地产项目公司的自有资金必须在35％以上（除经济适用房之外），最大负债率不得超过65％。但据央行去年4月份的调查，房地产行业平均资产负债率为75．76％，银行借款占总负债的比例为41．32％，银行贷款占全部资金来源的平均比重为40．8％。而目前国内Ａ股的地产类上市公司的平均资产负债率约在50％－70％之间，18家重点公司约为61％，略低于行业平均值。

　　研究人员指出，由于房地产企业的运作大都是通过银行融资，房贷利率的调整将使房地产融资渠道受限，企业的财务成本增大，从而使行业的资金流出现问题，因此行业利润整体下降将无可避免，但有利于局部地区的泡沫破灭。而房地产类上市公司由于能通过股市融资，去年万能科Ａ等公司纷纷完成可转换债和新股增发，募集资金优势将加快行业内的集约整合，上市公司龙头企业的市场份额还将继续提高。

　　趋势：房价拐点不会马上出现

　　此次房贷政策的调整，一方面会加大开发商融资成本，有可能带来房价上涨趋势；但房贷利率和首付额度提高也将抑制购买力增长，加大买房人贷款成本并可能抑制需求，由此对房价有向下打压的力量。因此，研究人员认为，此次房贷利率政策调整对资产价格泡沫有挤出效应，从整体上有利于房地产市场的降温，过度的房产投机会因此受到打压，但从全局来看，此次调整暂时不会对房价产生太大的影响。研究人员估计，此次取消利率优惠的实际影响不会超过去年10月的加息。

　　不过，研究人士同时认为，如果房地产业的“加息周期”由此开始，购房需求将受到抑制，房地产价格的回落预期必然增大。而已购房者和持币待购者支付能力下降，以及投资投机者对房价走势心理预期的改变，开发商财务成本的增加，从长远来看有可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。

　　本报记者 张冬萍