还房贷要多掏钱

　　过去一成不变的房贷利率继今日起将全面进入市场化定价的时代，银行人士指出，作为宏观调控的延续性措施，市场化的房贷政策将对平抑房地产价格，促进房地产市场的健康发展将具有积极的促进作用。

　　“加息”负担并不大

　　“央行的房贷加息政策势在必然。过去的房贷政策是鼓励居民购房的优惠政策，各家银行均按央行规定的利率统一执行，而新政策无疑让房贷利率定价彻底走向了市场化。”交通银行长沙分行主管个人信贷工作的负责人甘嵘表示。

　　“以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。以长沙地区一套100余平米，房价30万元的商品房为例，如果贷款20万元，期限十年，每月贷款人将多出19．85元的利息支出，累计多支付2372．63元。贷款人增加的利息负担并不大。”据银行人士介绍，与去年10月份的加息相同，已签订贷款合同，但银行还没有放款的市民，银行将执行“加息”以后的房贷利率；而对已办理过房贷每月还款的市民来说，银行将在2006年1月1日起按新房贷利率扣款。因此，市民不需要急着提前还贷。

　　首付2成仍是底线

　　“对于优质客户，我们过去最低可以对其采取首付2成的政策，但目前首付3成购房的市民则更多。”据省工行住房信贷部副总曹助中表示，即使执行新的房贷政策，但湖南应该不在房地产过热的省份之列。因此，首付2成依然是该行房贷的底线。

　　“按照新政策，对于不同风险程度的房贷客户，银行将有权采取差异化的定价手段。这意味着在房贷利率的下限基础上，银行可以根据客户的信用和风险系数，采取普通贷款的利率上浮定价政策，在期限利率的基础上，最高上浮程度可达70％。”据交行长沙分行理财中心理财师刘志梁表示，由于新政策给各商业银行很大的房贷利率定价空间，今后按揭购房的消费者可以“货比三家”选择贷款银行，不排除银行之间对房贷利率展开“价格战”。此外，今后第二套住房证明、收入证明、月平均收入必须大于月供2倍等，都在银行严格审查范围内，以控制个人房贷风险。

　　房贷政策面临全面紧缩

　　据业内人士表示，目前银行在房贷上普遍执行的是央行2003年发布的121号文件，以及银监会去年制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，硬性要求各商业银行将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。而今年1月1日最高人民法院关于查封财产的司法解释正式实施后，银行为防范风险，更是不得不抬高房贷门槛。

　　“我们年初就及时调整了房贷政策，进一步加大对风险的监控。”据星城某银行房贷部负责人介绍，调整要点包括：一、最低首付从两成增至三成；二、适当限制贷款金额；三、月收入必须达到月按揭还款的两倍。此外，一些银行还出台规定，申请贷款购房时都要提供第二套住房的证明，或者请有固定住所的亲戚朋友作担保，万一借款人无力还款，也不会因为银行查封其贷款所购房屋而没有住所。

　　据了解，对于购买第二套以上商品房的借款人，省工行早已取消了住房优惠利率，执行人行公布的同期同档贷款利率。到农行申请第二套住房的商业贷款利率也已上涨。贷款年限1年至10年利率上调到5．76％，11年至15年利率上调至6．3％，而16年至30年房贷利率甚至上调到6．6％。银行人士分析，此次个人住房贷款将全面实行差别利率，实际上是银行全面紧缩房贷市场，控制房地产风险又一个的明显信号。

　　将有效平抑房价过热

　　一方面是如火如荼进展的房地产市场，纵使泡沫呼声一声比一声高；另一方面是风险陡现而日益谨慎的房地产信贷。作为宏观调控的重要领域，去年以来，包括央行在内的监管部门已多次对房地产市场采取紧缩性调控。

　　据国家统计局最新数据显示，2004年，全国商品房平均销售价格上涨14．4％，涨幅比上年提高10．6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15．2％。房价居高不下已是大中城市普遍现象。房价持续走高，成为市民关注的话题。为此，如何严格个人住房信贷审核程序，适当限制投资性购房行为成为控制房地产市场过热的重要手段之一。对此，银行人士分析，新房贷政策将从源头上平抑房价的上涨，但不太可能造成房地产市场价格的明显下跌。

　　本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。有关专家指出，差异化定价的新房贷政策，将使得不同银行间的房贷政策出现差异，甚至同一银行的不同支行间也可能存在差异。因此，准备贷款购房的市民需要对比贷款门槛选择合适的银行，并适当调整自己的贷款计划，从而保证贷到期望的款项。

　　本报记者 邱 晓