中国新闻周刊“新闻中国”六月论坛实录(2)

　  哈继铭 

讨论到现在，出现一些小高潮，我讲一下，一会儿任总给大家一个大高潮。我接到这个邀请，心里很高兴，也很激动，我一看论坛的题目，“鸿门宴”我也得去。

我是搞宏观经济研究的，对房地产方面、股市方面，我的研究比较少。房地产方面我过去写过一些东西，一个是建议政府收取级差利得税。还有一个调查报告，内容是，现在某些地区租金回报率大大高于按揭贷款利率，这样的话，贷款来投资的人将会受到一些损失，除非房价还会大幅上涨。所以，买房在某些地区不一定比租房划算。

现在我还是以宏观经济研究者的身份来跟大家探讨这个问题。我非常同意聂会长刚才说的，房价上涨过快是宏观经济问题，房地产行业增速过快也是宏观经济问题，产业链过长，本身它在其中占的比重是30％，但是它带动了钢铁、水泥的链是很长的，而钢铁、水泥又是高耗能的行业，造成了油电煤运的短缺和经济过热。这是第一。

第二，房价涨得太快是能够拉大贫富差距的。大家都知道，根据世界银行的计算，我们目前的基尼系数是0.45，和很多亚洲国家相比，和美国这样的国家比，我们都比他们高一些。一般来说只要达到0.4了，贫富差距就是比较大的。当然拉美国家贫富差距很大，我们不能像他们那样。但是，房价涨得太快的话，财富上也可以拉大贫富差距。先买房的人收入水平会比没买房的人高一些，他买了房以后房价又涨了，后面的人要以更高的房价买，或者买不起。进城的人也会受到影响，农民进城买房比较困难。当然也可以考虑廉租房，这是另外一种政策的配套，也不能使所有的人进来以后都住廉租房。所以，房地产价格增长能够在财富上拉大贫富差距。

第三，房价涨得太快，会增加金融风险。我们知道，房地产这个行业是建设和购买两块都要银行贷款的，这是这个行业特殊的地方。在国外，有很多开发商是把房子建完以后再卖，一级厂商融资的途径是，除了银行之外，还有股票、债券，最后把房子建成以后再卖。我们则是依赖于消费者，从银行贷款。所以，现在看到有些城市，房地产方面，包括给开发商的，包括给购房者的贷款占总的贷款比重非常大，占到70％。这个数字在全国范围内还在不断的上升。也许有人说，这段时间还不错，大家还贷还挺好，眼前还不错，如果房价真是在某些地方泡沫很大，将来破的时候，原来不错的会变成非常错的。房价涨的太快的话，也是不太好，这是我关于房价涨得过快的观点。

另外，什么叫泡沫？泡沫这个东西很难定，我们要让大家来评判是不是泡沫，而不是我们说有泡沫就有泡沫，说没泡沫就没泡沫。

我想给大家提供一些信息，大家不妨自己来判断价格到底现在到了什么程度。大家通常谈的房价收入比不是很多，一般国际标准是三倍到六倍的区间里算是比较合理的。中国的房价收入比我们也做了计算，2004年全国平均接近于9倍，上海、杭州等一些城市更高一些。当然，也有人算的比例很低，大家也可以交流一下到底怎么算的，绝大多数经济学家和业界人士算的都是房价收入比较高。但是，也不能光靠这个数字就说有泡沫或者没有泡沫，还要看其他一些综合的指数，看完以后大家做出一个理性的判断。另外，房价和租金比也是涨得比较快的。

最近英国《经济学家》杂志刊登了一篇文章，说全世界很多国家都有泡沫的迹象。有的国家调查的房价涨幅比我们还高，比如说南非，美国也涨得很快，他们算了一个房价租金比，历史上有一个平均的数字。他们又计算了，最近这几年的房价租金比和历史上平均的数字相比的差距是多大。发现澳大利亚是70％，也就是说，它在2005年的时候，和它过去20年平均的房价租金比，现在的比例比过去平均数高出70％。英国高出50％、美国高出40％。我们国家也能用这个来算一下，但是我们的时间没有那么长，我们的有些地区，百分之七八十是一样高的。香港在1997年的时候，比例也是很高的，然后房地产的泡沫就破了。但是，并不是说高了就一定破，没有人能预计什么时候泡沫能破。我只是拿中外做个比较，使大家心里有个信心，大家自己来判断。

还有资金成本的比重，资金成本简单地说就是住房贷款按揭的利率，现在的利率是五点多，有的地方是六点多。在中国有些地区回报是不到六点多的，所以用贷款买房子出租的话会亏本，除非你将来卖掉的话会赚钱。如果涨幅不像以前那么快，或者有所改变的话，很难保证大家到一定时候还能挺得住。但是，挺不住不一定是件坏事儿，因为本来利息就可以是变化的，如果大家都买房子出租的话，租金回报率自然会下降，一开始还能撑一阵子，资金雄厚的能撑一阵子，资金不雄厚的就撑不住了，就会出现抛盘。但是，现在我们还没有看到，现在看到的是交易量萎缩。通常在房价下降以前，总是会有交易量萎缩的，历史都有这样的过程。因为房子不会像其他的东西，放在那儿不会坏。

我从三个指标上给大家提供一个信息。房价租金比有一个研究，在我们调查的过程中有许多接近一半，资金成本超过了租金成本。我们同样拿国外的情况或者境外的情况做一个对比，和香港比，那时候的比例是差两倍多一点，1997年的时候，然后泡沫破了。中国现在某些城市是1.6倍到2倍，有的接近2倍，但是绝大多数还没有到这个数。如果全国平均来算的话，只有1，1是很正常的。三个指标就显示了有泡沫，但是局部的，或者你不承认这种泡沫也好，但是三个指标显示房价有点不合理，它是局部的，这是肯定的。

话又说回来，在任何一个大国，泡沫都是局部的，不可能美国纽约房价和阿拉巴马一样。阿拉巴马州的房价很便宜，华盛顿就贵一些。泡沫不可能全国都是一样大的，但是这并不妨碍局部泡沫的破灭给金融机构带来很大风险，金融机构的风险的影响不仅仅是全国的，这个银行和其他企业、其他银行关联度很密切，一旦某个地区出现问题，影响到金融的话，这个道理我不用多讲，大家都很清楚。所以，局部泡沫破灭的话，依然会给整个金融体系的稳定造成危害。为什么房价会涨得那么快？在座的都有共识，尤其是我非常同意孟先生刚才说的，存款利率扣掉税之后，还远远低于现在的通胀率。在这样的情况下，存款要亏钱的。大家知道，美国的存款利率比中国高，如果我们的存款利率能往上提一提的话，也不至于有这么多人炒房。当然，还有其他的金融工具也是比较缺乏的，再一个，市场的发展还需要进一步的进行。所以，对房子的需求不一定是以自己住为需求，而是为了投资，把钱放在房地产这只篮子里，很多鸡蛋都放在这个篮子里了。这样就增加了老百姓自己的金融风险，一旦将来房子价格下跌的话，可能是他们毕生的储蓄，可能就会有风险，所以投资房子对很多人也是有很大的风险。当然，解决的方法是我们要开辟各个渠道，把利息适当的往上提一下，不要让人家把钱存在银行得不到实际的收益。

至于现在的宏观调控，我发现市场上有很多人把不是宏观调控的东西戴上宏观调控的帽子。经济调控的手段分为宏观调控和微观调控，或者说价格性调控和非价格性调控。我们现在发现用的行政措施还是比较多的，真正价格性的宏观调控很少，基准利率加了一次，利率提高了一些，这些都是宏观政策。这次针对房地产，有一个资本级差利得税，这也是价格型的调控政策。尤其是对需求方的宏观政策并没有，我们知道美国也很担心它的房地产有泡沫，中央银行把短期的利率加了200个点，而我们加得很少，但是我们的房地产涨幅根本不亚于美国涨得快的城市。既然那个时候宏观政策在调控的时候没有很多的话，我们现在怎么能寄希望于宏观调控放松一点呢？本来价格性的宏观调控用得就不是很多。所以，我觉得现在要把宏观调控，尤其是把宏观调控和制度性建设的政策区别开来。比如说级差利得税，这个东西难道是暂时的吗？是宏观调控过热的时候用一下，不过热的时候就取消吗？不是，它是一个制度性的建设。

在美国级差利得税早就有了，而且税率比我们高得多。市场经济也需要一些政策的规范，因为市场经济有好的，也有坏的，有有序的市场经济，也有无政府的市场经济，没有规范的市场经济，很可能就演变成无政府的市场经济。我们也看到拉美一些国家，那时候也是市场经济，但是为什么爆发金融危机呢？就是没有好好监管，没有规范金融业和企业的行为，所以最终造成了金融危机。并不是说市场经济本身就是一个灵丹妙药，市场经济有需要政策对它进行规范的要求，才能使它健康的发展。所以，有些政策是制度建设的政策，而不是随着宏观调控的波动而转变的。

房价到底会不会下来？那个东西完全是由市场来决定的，政府不应该，也没有说要把房价调下来，要真的是房价往下走的话，我们也没有必要让政府把房价托起来。制度性建设要到位，要持之以恒，至于价格要涨要跌，那是市场的事。

最后我想说关于消费和投资之间的关系。刚才孟先生也说了关于消费和投资之间的关系，消费可能压住了，出口要抑制，要刺激消费。这个观点我很赞成。将来我们国家的增长不能完全依赖出口，依赖投资只能是生产过剩。我想说明的是，您所说的消费比较弱，在我们国家，消费中并没有包括房地产，全世界都是这样的。消费是要刺激，但是如果房价太高了，您说的消费反而刺激不起来，大家都得攒钱买房子，都不消费了。

任志强：

今天论坛的主题是“产业治理与调控理性”。谈到关于政策理性，我想说，制定政策导向的时候，做宏观调控的时候，不管是什么原因，都有一个谁来承担政策调控的成本问题。现在出台的这些宏观调控政策，可能影响到国民财富的流失问题，谁来承担国民财富流失的责任？这可能是政策导向里要事先有一个东西来约定的，如果没有约定的话，可能永远会出现类似的问题。对国有资产的流失，我们有一大堆的监管制度和法律，但是国民财富谁来维护？孟总说了，政策的前提导向是清理各种税费，为了促进房地产发展，还要清理各种税费，税费包括各种的减免，包括不合理的要减免，一年减了100多项。现在调整的方向却是增加调整和税费改革。

在增加交易成本和税费的时候，怎么要求房价降低？价格是由需求和供给两个方向确定的，这两者是对称的。我们最近出台的所有政策里，没有一条是用来降低成本的。尤其是没有一条政策是降低土地成本的。国土资源部认为土地价格是合理的，而且还要继续升。贷款成本是上升的，交易成本是上升的，开发成本也是上升的。既然没有一条政策出台是为了降低成本、降低产品的价格，或者是降低材料出厂价，反过来要求总体产品价格降低，这个理由是什么？理由可能就是要牺牲国民财富去补房价。

在市场的条件下，在市场调节的政策上，竞争不变的情况下，如果双方是平等的博弈，价格调整是合理的，经济好的时候上升，经济不好的时候下降。但我们中国不是，都说房价高了，可是我们房产公司的股票价值不高。没有一个人是按照股票评估房地产的总值。这面说房价高了，资产价值不对了，那面的股市上怎么没有反映出来资产价格高了?因此一定是政策行动结果造成的，如果这次调控造成了房价的下降，就像媒体说的房价跌了，也是因为政策因素造成的，政策因素和游戏规则的改变使双方处于非合理的竞争地位。房地产业现在大概19万亿的财政税，如果跌20％，基本接近一年的财政收入。这种情况在股市上就出现过。

到现在为止，我没有体会到房地产行业到底出了什么问题。过去说市场经济不是万能的，因为市场经济无论如何也解决不了非市场经济应该解决的问题。住房问题是两块，其中有一块是社会保障，现在一股脑儿地都摁到市场经济当中来，让市场经济来解决，解决不了就说市场经济出了问题。这就是两回事儿。政策导向就是有问题，本来是政府承担的责任，怎么应该是市场经济解决的问题呢？大家都说，商品房不是商品房，而是带有社会保障性质的房子，网上、包括政府官员都在说，所以政府应该管这个事儿。我们国家的法律上明确规定，交纳土地出让金的房子就是商品房，既然土地出让金已经交了，还要让他承担社会中低收入家庭的责任，这不是让房地产承担两头的责任吗？政府是先把钱收到自己兜里，再限制房价为中低房价。如果不收土地出让金，政府没拿这个钱，那就是社会保障。

现在的金融没有针对房地产行业的信贷，有的只是普通的信贷。过去针对房地产行业，还有优惠利率，现在优惠利率也没有了。房子贷款，汽车贷款，还是其他别的贷款，都是一样的，都只是流通贷款。现在的房地产业没有证券，连长期贷款都没有，贷款的时间一般是七年到七年半。所以我觉得没有房地产金融，也没有因为房地产业产生的金融风险。

贴息贴租的事情，在天津已经开始出现。贴息贴租不是搞廉租房，而是对收入中等偏下的人，运用政府贴息的方式租给你，用政府补贴价和廉租价格租给你。有些国家执行了贴息，比如美国很典型，用低息的办法给中低收入贴息贴租。在美国，这是住房部管的事情，而不是格林斯潘的事情。房地产市场的利率政策与央行脱开，而不是央行调利率，所以的利率都跟着调。这才是房地产金融。有住房部这样一部分人，他们来思考如何解决社会保障问题，或者政府协助他解决社会保障问题，这样才有了低息债券，才有房地产金融，这才是政府的职责。

我们中国有公积金政策，你必须交公积金才能用低息政策，美国是没交也能用，这是两种不同的理念。按规定公积金是必须交纳的，但是实际情况数额很低，很多人又交不了。   

老说用低价房子解决社会和谐问题，我觉得盖房子和提供房子是两回事，盖房子是不能解决社会和谐的问题，怎么能用盖房子解决社会和谐问题呢？要用社区文化来解决社区的人和谐问题，这有可能。

    当价格没有办法用市场的方式确定的时候，哈博士有他的一套研究的理论，我们有另外一套统计局的数字和指标来证明，房价不是哈博士所说的那回事儿。现在的人均年收入是18700元，按一手房价是3100元，90平米的房子，对于普通的三口之家只需要5年的时间，就可以付完所有的房价。5年时间，就是在国外，也是比较短的时间。

    贾康：

今天的主题是从政策理性角度看房地产业的治理问题，要讨论的相关话题很多，我只能从研究者的角度，从政策理性层面谈谈自己的看法。

房地产业是拉动中国经济增长的龙头产业。我们可以看到发达国家的经验，它们经济起飞之后的支柱产业，美国是建筑、钢铁、汽车业。房地产业和建筑业作为支柱，对于美国确立头号强国的地位，所起到的历史作用是有目共睹的。中国现在起飞的态势应该是很明显的，中国现在走的新型工业化道路中，也少不了形成一些支柱产业。我个人判断，市场化导向下的工业化、城镇化、信息化，这几个大的历史潮流合在一起，还是少不了房地产业的支撑，所以说，房地产业至少是摆在前面的几个主要的支柱产业之一，而且表现出龙头作用，拉动各个方面的增长，并要跟各个方面的增长配合。

       从政策角度考虑这个问题，首先要看清大形势。房地产的发展最基础的机制还是市场机制，这也是说了很长时间的问题，原则上不会有太多争议。具体怎么掌握？房地产在一般情况看，应该是竞争性的产业，应该由市场机制调解，但它确实牵涉到一些市场不能解决的准公共产品供给的性质，这就需要政府对房地产业中带有准公共产品性质的领域，更多地发挥政策调解的作用。政策理性体现在两个层面：在一般性的、竞争性的、不需特殊政策倾斜的市场领域，按照一般政策引导就行；但是在准公共产品性质的领域，就应该附加特殊的政策引导。另外，在产业运行上，政府有必要抑制过度的短期炒作。最近被称为“房地产新政”的措施，包括税收措施，我理解，其目的就是要抑制短期的炒作。

总之，政策要想发挥更多的作用，就需要划清“可为与不可为”的边界，不要以为政府可以包揽产业发展的诸多细节问题，政府不可能按照自己的意愿进行简单操作。房价就是如此。

个人认为，在房地产产品供给方面，至少要分成两端：一是高端，一是低端。低端包括大家平常听到的，包括经济适用房、廉租房和“公寓房”等。

最底端的应是“廉租房”（往往被人忽略掉了）。过去一直说，政府要使低收入阶层都有住房。但实际上，最底层收入阶层只能通过廉租房来解决“居者有其屋”的问题，这是和市场经济的发展，和政策理性相连接的。即使从国际经验来看，在市场经济发展过程中，需要享受最低社会保障的阶层能拿到有产权的住房，也是不可想象的，无论这个房子便宜到什么程度，都不可能。

所以这种观念实际是一种误区。对低收入群体，要让“居者有其屋”，只能放在“廉租房”定位上。在这个层面上，政府的管理成本是不低的。政府必须相对合理地提供廉租房成品，还要大量介入一些环节，从建房用地到谁做建筑商，房子成型及其后的监理、验收、分配，管理成本很高。但从整个社会的协调稳定来看，政府必须投入这个成本，大兴廉租房，让更多低收入者有房可住——但绝非拿到个人产权房。

       再往上就是“经济适用房”。我认为，经济适用房的概念过去太模糊，管理弹性过大。刚才拿到《中国新闻周刊》，里面有一张图片：天通苑经济适用房还有屋顶花园——很难想象这是经济适用房。原来凭教师证就可以买到经济适用房，但是现在有一大批教师买不到。本来是解决低端住房问题的，但是很多教师如今已是中产阶级了。

       潘石屹：最有意思的是，长安街上的通惠家园，有很多外国人住在那里，还设有咖啡厅，很多外国人买那里的房是为了投资。

       任志强：通惠家园的马路，开始设计的时候容量是一万多辆汽车的位置，现在是三万多辆汽车的位置。望京几乎是185平方米的经济适用房，经常一人买一层，经济适用房用这种补贴的方式，最后造成的结果是所有的补贴都归零了，因为可以交3.5％的出让金就可以变成商品房。如果经济适用房补交出让金就可以变成商品房，那就没有经济适用房的社会保障了。

       贾康：经济适用房在定位上本来想延续廉租房的逻辑，扩大到更高层面。但它实际的边界在管理上负作用非常大。把政府真正用来雪中送炭的钱变成了锦上添花，尽管动机是好的，但是发生了严重的扭曲。什么人进经济适用房、什么人进普通的商品房，这么细的划分，很难靠政策调控做出来。

杨慎：政府只能管产业，不能管产品。

哈继铭：中国识别穷人和富人很难，因为收入不透明。所有的经济都是这样。我原来做苏联经济，就是识别不清：要提供劳动保障，但是你不知道他是穷人还是富人，他原来有工作，但是被国有企业给裁了，在国有企业有养老金——后来我们想了一个办法，你说你是穷人，你交不起水电费，原则上国家可以补贴你，但你用电不能超过50度，如果你用电超过了50度，你就不是穷人了，这个补贴就不能给你。

贾康：实际上大家这么一说，我觉得在低端里面应当进一步划出真正的低端和中端的界限。

再说中端，政府要费很大的精力进行区分，而且付出了高成本又未必能分清楚，可否让市场机制来发挥效用？政府只在大方向上适当地引导。

最后一个就是高端。现在最典型的就是别墅，高端在形态上很好认定，调节起来，在短期内不一定能操作。但以后在其他的配套措施跟上以后，比如征收不动产税，首先涉及到非经营性不动产税时，可以从这些房子上打主意，因为它的自然形态好认定，是独立别墅。

有些高端房子的房价应该高，比如西湖边上有限的地皮，以后不可能有下降的趋势，降的话，正好有高端需求人揭盘的机会——那儿的房子，政府没有理由去限制它的价格。

平新乔：我想提几个问题，一是为了学习，二来也是尽到主持人的责任。我先给孟总提个问题吧。

孟总刚才讲到，中国房地产业发展的过程中先后经历了几次调控。1993年的调控实行了5年，也使得整个房地产业冷了5年，直至1998年才好不容易扭转过来。那么，你觉得现在中央出台的文件包括七部委文件，有没有重蹈1993～1998年房地产调控覆辙的可能？

 孟晓苏：我认为不会有这种可能。1993年的宏观调控，最大的问题在于调控者的认识误区，即对于居民消费已经进入到了万元级和十万元级，住房将成为下一步的消费热点这一事实认识不足，还是停留在第一轮消费是手表、自行车，第二轮是电视机的层次。另外，当时房地产本身也存在盲目性。但总体来说，那一轮的调控是判断性失误，是个教训。那一轮调控，不仅压住了房地产，而且压住了相关产业，由此造成房地产业在1997年跌入最低谷，制造业在1998和1999年跌入最低谷。从1998年以来，国家调整了扩大内需的政策，使得整个经济在1998年以后、尤其是2000年以后持续上扬。经历过这些波折之后，大家再回到过去低层次的认识水平上，我认为不可能。尽管在调控中还会存在一些非理性的因素，但总体上不会像过去那么严重。我认为，现在对于房屋价格的调控力度已经适中，全国房价到5月份的增幅已经下调。政府在宏观调控到位的情况下，应该及时地考虑还有另一种调控措施，那就是增加供给。这套组合拳如果能够这么打，就有利于达到第三次宏观调控的整体目的。

平新乔：刚才潘总讲到，为了使房地产信贷热起来，中国建设银行上海分行在1998年把“零首付”的策略都推出来了，目的就是使房市繁荣起来。现在调控在信贷政策上却突然要收缩，这就把整个信贷条件提高了。潘总觉得，从房地产开发公司的角度来看，这次面临的压力，财政方面的压力大还是信贷方面的限制大？哪方面的杀伤力更强一些？

潘石屹：我的公司可能没有太多的代表性，但如果从整个行业来看的话，影响最大的还是按揭政策。因为建设和购买房产的资金，有超过一半的钱来自银行按揭贷款。对按揭贷款条件和利率的调整，会对消费者的购买力和企业的现金流量有较大影响。目前全国众多房地产公司的资金状况都不是很好。如果市场一旦低靡，观望时间持续较长的话，是会出大问题的。

任志强：现在最可怕的是消费资金的滞后。由于老百姓挣的钱不多，大部分购房者不能一次性付款，如果取消了消费信贷，房地产的消费需求一定会降下来。其实上一轮的暴涨也与消费信贷有关。消费信贷的特点是交易成本低、各种税费有所减免，从而促使购房者有能力用低成本进行交易。这样，购房者的欲望才能爆发出来。但如果他在交易成本、在税费、消费资金上有了一定障碍，就不会选择买房子，而会把钱先攒着。所以，消费信贷是很重要的。

       平新乔：现在中国房地产每年投资的总盘子是1.3万亿左右，资产的盘子已经占到银行资产的五分之一左右。所以，如果价格一直往下跌，这么大的一个盘子，银行肯定是扛不住的。我昨天看到一个报道，广州市八年内房价均价从6500元跌到了5500元。我很想知道，像北京、上海这样的城市，如果房子均价下跌1000块钱，会是一种怎样的结果？一个城市的房地产业在其发展过程中，到底有没有一个最低点？

        潘石屹：这样的局面我还想象不出来是什么状况，任总说吧。

        任志强：我没觉得广州的房价7年内跌了1000元，这是数字游戏。他说的数字是平均价格的概念。但房子的真实价格未必下跌了，实际上房价是从城内跑到城外去了，地级差可能高了一两千元。北京市现在的行政规划是两轴两带多中心，房子都分散了，所以平均价格就跌下来了。所以，关键是“平均价格”这个标准不科学，我们的房子本来差异性就很大，但平均价格包括了“经济适用房”即社会保障住房，又没包括二手住房。所以经济学家如果用这种统计结果计算并得出判断的话，一定会出现问题。

       平新乔：我想问杨慎会长一个问题。对于房地产市场，政府是一定要调控的，但您怎么看调控的方式和调控的内容？

       杨慎：现在出台的调控政策，国家打的组合拳，是往外打、往下打的。政府对房地产问题采取的是面很广、参与度很强的行政政策，但房地产业的很多问题是体制上、政策上的问题。因此，我们应从现行的体制上存在的问题来打这个问题，不能全都对外，全都打别人，。举一个广州的例子，为了增加供给，广州市把城市的布局改变了，在城市的周围建了大量的房子，把城市从一个单中心的平面扩展成若干个空间，因此广州不缺房子。这种改动是体制上、政策上的改动。所以，现在的组合拳，应该往我们的体制、政策上打。

       潘石屹：上海的房价过去涨得快，最重要的原因是房子的供应量减少，尤其是市区内房子的供应量减少。北京2004年公开招牌挂的土地有500多万平方米，可是在四环内公开出让的土地只有7.88％，而北京的医院、基础设施、公园基本上都汇集在四环之内。所以，城区土地的供应量紧张是一个大问题，应当尽快调整。   

       据国土资源部统计，中国目前闲置的土地有359万亩，这个数字是非常大的。如果能把这些闲置的土地利用起来，就会增加很大一部分供应量。

       任志强：这是数字游戏。如果把这些土地平均到35个大城市，一个城市就只有10万亩，10万亩再平均按1.5的容积率计算，根本就没多少。而我们现在有2600多个城市，除以2600的话，一个城市只有1万亩。因此，政府调控土地供应量，必须弄清能实际使用的量到底有多少。潘总买了一块地，到现在都没批下来。

       潘石屹：我是去年的5月4号，从CBD公开招牌挂拿到的一块地，由于种种原因…

       任志强：不管是什么原因，还是没弄下来。现在已经一年多了，你还没拿销售证呢，能一年半弄出来就不错了。

       平新乔：不久前，物业税的概念在国内引起了广泛关注。国务院发展研究中心做了一个方案，中国人民银行也在研究它。物业税在美国就有很大争议，有人说“美国的房地产税是最好的税和最坏的税的混合物”。为什么？因为它对土地的价格征税，是在为公众服务，所以引起好评；但如果对土地的附加物都能够征税的话，就会影响房地产的投资与开发，这就引发很多争议。我想请问贾所长，您对这个问题是什么看法？

       贾康：我只能说说个人的观点。物业税在十六届三中全会中被正式写入文件，但是概念跟美国不是一回事儿。我们是在简单地套用香港的概念，但香港的物业税也不是这一套东西，说起来比较复杂，如果以后有机会的话，最好能把物业税调到房地产税或不动产税中，这样就能减少误解。十六届三中全会后，有关部门接到大量群众电话，对于政府在他们承担很重的物业费的情况下，又增加物业税的做法表示不满。实际上，物业税与老百姓有无住房并无关系。但是，具体怎么设计，确实有不同的思路。有人建议，应该把地价摊在每年的物业税中；但还有人认为租、税、费，应该各行其道。

       平新乔：对于土地价格的评估也非常复杂。早开发、晚开发，价格都会不一样。

贾康：中国的房价问题离不开地价。怎样把地价理顺，我想和各位交流一下。我认为，应该尽可能地采用拍卖的形式。现在投入使用的农转非用地，70％协议出让，20％多由政府直接划拨，直接拍卖的很少。但真正能够体现并揭示土地“价格”的还是拍卖的方式。因此，政府应当通盘规划好用地，及时发布辖区内相关土地信息，并最大限度地提高拍卖比例，这样关系才容易理顺。

 孟晓苏：我觉得，目前的问题在于，中国的土地市场还是一个没有发育成熟的的市场。这种不成熟表现在两方面：其一，是多元的购买主体对单一的提供主体；其二，在农村土地进入城市化用地过程中，是多家农户构成的村落对单一的收购主体。只有政府才能够提供和收购土地，政府从两头垄断了市场，导致的后果是，这一头（买方）价格不规范；另一头（卖方）造成大量的失地农民。这就引发了“紧缩地震”这样荒诞的说法。怎么解决？我认为，政府应该使购买主体多元化的同时，使提供主体出现多元化。谁是多元化的提供主体？谁手里有地？答案就是广大农村的农民。现在有些地方的做法得到了中央的鼓励。像农民拿土地出租入股，这样就能变“失地农民”为“租地农民”。如果农村用转股退权的土地制改造取代原来的集体用地，那么土地的股份制就成为可能。这涉及到土地制度的巨大变革，如果走到这一步，中国的土地制度不仅能和国际接轨，也才真正符合市场经济的要求。

 贾康：孟总的说法是从根本上解决问题，但目前各方面的条件还不成熟。能否采取透明的、受公众监督的政府行为，让政府把分散的土地集合起来统一拍卖，再把部分收入回到农户的头上去。有没有这种可能性？

 任志强：我们很早就提出过这种方案，关键是不能让政府去征集，政府是把关的，得让社会投标去征集，这才不会有腐败。

 贾康：政府只应是监督者。

 任志强：只要政府是利益主体，他就一定会犯错误。必须把他从运动员的身份变成其他的身份才行。

        贾康：要让政府委托一个有公信度的部门，凡是拿到拍卖土地的收入，就应该合乎规则地回到分散的农户身上去。

        孟晓苏：现在有人在做受农民委托、替农民谈判的土地信托公司，就是替农民做经营，是个很有意义的课题。

 平新乔：目前对房地产泡沫的争论很多，哈博士您做了一些调查，用收入房价比、房价租金比这样一些指标，来说明泡沫差不多达到一半，您能否更细化地谈谈这个问题？

 哈继铭：首先，我不觉得我有本事对市场的泡沫有多大进行测量。但是，我可以把我们研究的结果呈现给大家。至于房价涨得是否合理，要依靠大家来判断。

我们的研究是对比国内的情况和国外有过泡沫之后下滑的情况，分析一些可以观察到的指标，例如租金成本和资金成本的差额。我们能够提供给大家的是：资金成本在很多城市已经超过了租金成本，房价租金比涨幅在某些城市涨了70％～80％。而在澳大利亚、英国，他们现在房地产的涨幅也是这么多；香港1997年泡沫破裂以前，涨幅也是这么多，我们的有些城市的幅度和它们都差不多。有没有泡沫？大家自己去判断。

       聂梅生：这里可能有一个问题。国外的租金和房价之间的差额是分析泡不泡沫非常重要的指数，但目前在中国，它们之间还形不成关联。原因是它与政府的政策有太大的关系了。中国政府历来强调每户都“拥有”一套住房，“拥有”是产权的概念，这是很大的政策上的误导。在这种误导下，从1998年房改到现在7年的时间里，租赁市场还没有形成。最近我和任总做了很多这方面的研究，就是要把这个概念说清楚。不能够提倡“居者有其屋”，不是“居者有房产”，而是“居者有房住”。如果这个概念不澄清，租金和房价之间永远找不到关系。

       如果我们能够从现在开始，慢慢调整租金房价比，向美国靠拢，租金和房价才能发生关系。但现状是，公房全都被分完了，这怎么出租？全都是公房拥有人自己在出租。房地产开发企业也基本上把房子卖完了，租赁市场根本就没有形成。

       哈继铭：但很多租金还是市场决定的。我们的结论是建立在调查得来的市场租金基础之上的。

       另外，我想对任总刚才讲的财富论谈谈我的观点。财富缩水，财富流失，听上去耸人听闻。但首先我得问，这是真实的财富还是虚假的财富？这些财富无非是水泥、钢柱子、玻璃窗，如果大家都要兑现这个财富的话，不会有财富，很多地方是水分。但是，是不是有人率先兑现财富，得到真正的现金呢？有，那就是投机者，最后把真正对住房有需求的人沦为负资产，但是这是损人利己的财富。

任志强：我觉得哈博士的理论是说只要房子不卖，贬值了你就不受损失。这是一种极大的概念错误。就像股票，我不卖，价格是不是就不会贬值？在购房者当中，只有一部分人是卖房子，而大部分人是住房子的。如果房价下跌，房子只要自住就不贬值了吗？抵押贷款是不是会贬值？自己换住房的时候是不是会贬值了？任何时候，都是自住的人而非投资人与房价的关系更多。而不是只有投资人才去赚那个差价。

 潘石屹：哈博士的问题不是在这方面，他是没有把房子看成一个不动产，对成本的估计有一定偏颇。实际上，地价成本所占比例就不小。越在城市核心区域，地价占的比例越高，越在偏远地区，地价占得就越少。我建的房子，地价占整个成本的65％。包括任总转给我的一块地，也占到65％的比例，这个65％是从哪些方面得来的呢？不是简单的玻璃、钢筋、水泥，如果这么理解的话，它一定是在贬值的。地价包括周围的基础设施、道路，理解房子的财富价值不能只说是一堆钢筋、玻璃、水泥，这些因素在房子整个价值中占的是小头，不是大头。

任志强：现在的宏观调控，如果不在供应土地上解决价格和其他供应总量的问题，是不行的。

平新乔：和谐社会有三个主旋律：股市、汇市、楼市。你刚才提到房地产市场与和谐社会的关联，而任总说和谐与房地产没有关系，聂会长怎么看待这个问题？（在场记者鼓掌）

聂梅生：关系肯定是有的，因为住宅有社会属性，它是生活的必需品。

 任志强：我所说的“盖房子”和“提供房子”是两件事。盖房子大一点、小一点，与和谐社会没有关系，这和有没有住房是两个概念。特别是市场化中的商品房，两者应该分开，市场化中的商品房盖成什么样，与和谐社会没有关系。

    聂梅生：和谐社会和房地产业有两点重要的联系。一个是经济适用房，我也认为这是结构性的罪魁祸首。还有一点就是三农的问题、土地的问题、下岗工人问题。国有企业改革，对下岗工人没有好好解决，现在又出现了“三无农民”。这种情况之下，构建和谐社会，房地产业又站在核心位置上，所以低收入的城市人口、三无的农民又和房地产业密切相关。

平新乔：非常感谢各位嘉宾的到来。感谢《中国新闻周刊》给了我们大家这么好的机会来相互交流。今天的研讨会到此结束，谢谢大家。

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