□殷召良
《物权法(草案)》第六章就业主的建筑物区分所有权问题做了专章规定，明确了一些长期以来颇有争议的问题。但
还有一些问题需要进一步明确。比如如何界定业主的概念和范围，特别是业主是否包括建设单位就需要明确。
《物权法(草案)》没有给业主下定义。但其字里行间表明，业主是由购房人演变而来的。对于购房人何时变成业主
，可能存在两种界定：其一是购房人在与开发商办理了房屋交付手续后而成为业主；其二是购房人取得了房屋和土地的产权证
以后成为业主。尽管第二种主张更严格地符合法律关于房屋权属的规定，但是，第一种主张更符合实际情况。不过，这两种主
张都以开发商与购房人之间存在销售合同为条件，只有购房人才能够成为业主，而开发商永远不会成为业主。《物权法(草案
)》将业主与建设单位区分开来，也表明了这样的意思。但是，这样的规定与实际情况不符。首先，总会有开发商在很长的时
间内不会把已经建好的房屋全部卖掉，可能会有少量的房屋永远卖不掉；其次，开发商会保留一些房屋自用或经营，如有产权
证的会所、车库等；再者，很多开发商还将本来属于购房人或业主的共有部分的权益做了一些保留，如外墙面的使用权、楼宇
顶部的使用权、楼宇的冠名权等。所以，建设单位往往自觉或不自觉地就会变成业主。另一方面，建设单位一直享受着业主所
尽义务(交纳管理费)而带来的益处(物业管理服务)，却并不交纳物业管理费。这不符合权利义务相一致的法律原则。所以
，业主的概念应该包括建设单位或开发商。
那么，建设单位何时变成业主呢？是否等到建设单位自己办理了产权证后才成为业主呢？笔者认为，以交付为界线比
较合理，只要有占建筑物总面积二分之一以上的房屋面积已经办理了交付手续，这时候建设单位就应该视为业主，遵守《物权
法(草案)》有关业主的规定，享有相应的权利、承担相应的义务。一旦被视为业主后，建设单位就有权参加业主会议，业主
会议或者业主委员会的决定对其具有约束力；建设单位也应该承担业主的义务如交纳物业费，建设单位对共有部分做商业性使
用的收益应该归属全体业主共有。建设单位被视为业主后，其将未有销售的房屋销售他人的，购房人概括继受作为业主的全部
权利和义务。(作者为中国矿业大学管理学院法学副教授)
