各路专家炮轰期房预售

　　本报讯（记者杨滨）凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就可以把还没有影子的房子卖出去，这种期房预售因引发大量投诉令消协人士深恶痛绝。在昨天下午中消协举办的商品房销售模式研讨会上，来自中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行、消协、律师事务所等机构的多方专家表示，消费者购买期房存在质量、产权、欺诈等9大风险，建议取消商品房预售制度。

　　期房销售存在9大风险

　　专家们归纳出消费者购买期房存在9大风险：商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险以及延期交房的风险。

　　专家炮轰期房预售制

　　“期房预售已成为房地产开发商失信、违约、欺诈行为的万恶之源”，北京市消协副秘书长张明一针见血地指出。据介绍，从2001年至今，北京市消协已接到商品房投诉2358件。连续几年来，商品房投诉都是消协最难解决的纠纷，而其中绝大部分又都是因期房预售引发的。

　　中国社科院法学院研究所刘俊海认为，大量开发商卖期房，制造人为的恐慌，等于很多消费者参与了一种搏杀游戏。期房预售既不规范，也不透明，更不诚信，引发的潜在问题不容忽视。

　　中国社科院金融研究所易宪容教授认为，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。一些开发商通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺，借机抬高价格；通过对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；甚至把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。因此，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏。

　　应建立风险分担机制

　　易宪容指出，商品房预售制度并非国际惯例。其他一些国家的商品房预售制度是在购房者与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度的不同分批预付不同额度的款项。并且，当住房交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利。

　　他认为，不要把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而是让房地产开发商也来承担。政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，同时建立相关处罚开发商的制度，加强事前、事中和事后监管，对住房预售资金还可以采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。

　　建议取消房贷强制险

　　中消协建议，取消不合理的房贷强制保险。消协认为，房贷强制保险主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失”，这种保险费应该由银行进行再保险，而不应该再强加在购房人身上。银行已经从贷款人那里获得了利息收入，强制交保险费、请律师审查消费者资格而收取的律师费实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人的身上。

　　中消协副秘书长武高汉透露，中消协会后将呼吁政府出台向中低收入者倾斜的房产方针和政策；建议暂停新的期房预售项目审批；同时加强对消费者的风险教育等。 中消协明确表态提前还房贷银行不应收违约金

　　本报讯（记者杨滨）在昨天的商品房销售模式研讨会上，中消协有关负责人明确表态：因政策调整导致的提前还贷，银行不应收取违约金。

　　据调查，随着房贷利率的上调，部分消费者选择了提前还贷。目前上海市工、农、中、建、交、招商、光大、上海银行8家银行就表示要对提前还贷的“违约”行为收取一定比例违约金以示“惩罚”。北京的银行对提前还房贷要交违约金也在酝酿中。

　　中消协副秘书长武高汉表示，提前还贷是否构成违约主要看合同约定。如果在签订合同时没有约定违约金，之后银行单方面要收取，就是不合法的，借款人完全有权拒绝支付。

　　“消费者提前还贷不是违约，而是一种积极诚信的履约行为”。与会专家认为，在中国的商业交易活动当中，常识性的规定是鼓励提前还贷的，现在反过来对提前还贷这种善良的举动还要进行惩罚，从情理上说不过去。从银行的角度，收了少许的违约金，失掉的却是信誉和市常