高价江景房风光难再 沪最贵公寓开盘三天未卖出一套

　　始终处于上海楼市高端主流的小陆家嘴景观楼，这几天因为11万元/平方米天价的汤臣一品大厦入市而震动，而汤臣一品开盘三天依旧无一售出令这一“版块价格”走向更扑朔迷离。昨天，各大开发商纷纷表示，冀望定位不同的差异化竞争并否认“捂盘”。但业内指出，由于短期内小陆家嘴版块新增供应达33万平方米以上，这场“毫宅盛宴”不会戛然而止。并且，随着更多顶级景观房入市及外管局监管新规的实施，房价松动态势已经显露，市场面临调整压力。

　　开发商欲错位竞争求发展

　　资料显示，小陆家嘴的盛大金磐、世茂滨江等一批临江亲水盘曾创下申城楼价之最，其主要得益于中央商务区的功能定位及浦江全景观两大优势，目前区域景观房均价在2.5万元/平方米以上。但昨天，不少楼盘开发商表示，楼盘定位已和汤臣一品等天价盘错开，以差异化竞争谋求发展。

　　同样有千万豪宅之称的盛大金磐销售人员表示：“现在旗下80%房源已售出，均价也在3万元这样一个合理价位上，加上特定客源的支持让我们并不担心其他楼盘影响。”“我们的销售均价目前在4万元/平方米，汤臣一品可能更高端。”财富海景负责人则表示。

　　否认捂盘延迟开盘借口多

　　与此同时，几乎所有开发商都否认自己为回避短期内激烈竞争而“捂盘”。鹏利海景销售人员表示，目前开盘时间和价格未最终确定，但定价肯定超过盛大金磐。“因为我们更靠近浦江，且明年年底就可交房。”

　　昨日，记者在现场看到，鹏利海景正装修外墙面。值得注意的是，早在去年8月23日，上海鹏利置业就发布公告称鹏利海景即将发售并于2005年年底前交房。“最近出台的政策较多，所以我们在开盘日期、价位等方面的变化也较多。”一位工作人员如是解释。

　　世茂滨江一位负责人则透露，亚洲最高住宅楼的世茂滨江还有最后一幢7号楼尚未开盘。“基本已经定在明年推出，主要是因为动迁时间过长。”该人士表示，目前在售的世茂滨江只有前六幢的20多套尾房，因房型和位置不是最佳而每天只有一些零星看房客，多数潜在主顾都在等待位置最好的7号楼。“不是因为汤臣一品的影响而捂盘，因为双方价格体系不一样，我们最贵的也不到11万元/平方米。”

　　豪宅盛宴供多求少

　　尽管绝大多数开发商明确要错位竞争并否认捂盘，但形势并不乐观，近期已经和即将入市的楼盘不少。据不完全统计，除14万平方米的汤臣一品外，在售的财富海景尚有2.5万平方米，盛大金磐逾4万平方米，世茂滨江明年有3万多平方米、鹏利海景有9.8万平方米。“即使不算上周边辐射楼盘，仅一隅之地的总供应量已超过33万平方米，这对受众较狭窄的景观房市场来说，需要消化一段时间的增量。”地衡地产分析。

　　业内指出，像汤臣一品这样的顶级楼盘销售主要有两大问题。首先是如何定位以确定好自己的客户渠道。“毕竟单套公寓都是几千万元，愿意出此天价的人可能更倾向于私密性更好也更大的别墅，而如果选择景观房和追求交通便利、生活方便，板块内可供选择的3万元江景房并不少。”

　　外管局新规减慢回款速度

　　另外，近期外管局的一则通知也不容忽视，其要求非居民个人购买房产单笔逾100万美元的境外资金，购房时不能直接将该资金划入开发商账户，而须先向外汇局申请报批，待审批后方购买。“这虽然不会令开发商竹篮打水，但至少会减慢其回款速度。”

　　值得关注的是，趁着楼市调整期，仍有更多巨头希望分一杯羹。比如，香港上市公司沿海集团目前已进入内地10多个城市，但未能在上海市中心拿地一直是心病，目前正在二级土地市场谋求收购回吐土地，外滩等高档板块正纳入计划。执行总裁成实透露，公司正谋划收购外滩周边一工厂旧址，将其改造开发为高档江景住宅。

　　板块价格体系已开始松动

　　开发商之间，一、二手房之间白热化的竞争令小陆家嘴板块原有的房价体系也有松动迹象。二手房市场最为明显，以温州人、境外购房者为主的投资客抛盘解套令市场均价下调了15％－20％，个别房源调价更多；在新房市场，曾被估价会逾5万元/平方米的楼盘都显露了“亲民”面孔。以盛大金磐为例，该盘开盘前也曾宣称售价10万元/平方米，开盘后最高售价不到6万元/平方米，目前网上房地产显示均价不到3万元/平方米，这较合理的价格也引来了不少自住客。 中原地产分析师指出，新房价格如果没有10%的优惠空间，那么在与一些二手房的竞争中就基本没有优势。一、二手房在调整期放下身价入市，不仅影响了投资者当前对陆家嘴江景房的预期，还令其他未售楼盘面临压力。