调控房价须建立保障体系

　　今年以来对房地产市场震动最大的“六一新政”已实施了五个月，基本达到了调控所预期的抑制市场过热、稳定商品房价格的目的，而在“后新政时代”，下一步宏观调控该如何进行？《物权法》的即将颁布及人民币升值对房地产市场又会产生何种影响？10月30日，由上海财经大学公共经济与管理学院、不动产研究所主办，中国长三角房地产发展论坛、长三角房地产研究机构协作网协办的“宏观调控下的中国房地产市场国际研讨会”在上海举行，来自北京、上海、香港以及美国、英国的专家对中国房地产未来走势进行了分析。本次研讨

会也是扬子晚报所创办的中国长三角房地产发展论坛的2005年秋季峰会。

　　调控应完善公共住房制度

　　清华大学房地产研究所刘洪玉教授指出，宏观调控首先要完善制度环境，其中公共住房制度的建立与完善是一项既迫切又长期的任务。如果占城镇全部家庭15％～20％的低收入和偏低收入家庭的住房问题，能够通过政府建立的住房保障体系得到解决，当前房价高的矛盾就不会如此突出。我国目前住房保障制度还远不够完善。有的地方政府，明确提出自己的城市不需要经济适用房，拒绝为此投入公共资源。有的城市虽然建了经济适用房，但没有管好，结果开宝马的也住进了经济适用房小区，有的明星甚至一买就是一二十套，导致了资源分配不公。

　　由于经济适用房政策在执行过程中出现了一些问题，当前又有人建议取消经济适用房，刘洪玉认为，这不是建设性的态度。就是高度发达的资本主义国家，政府仍然在通过公共住房制度中的生产者补贴、消费者补贴以及面向合格家庭的公共住房金融支持、住房贷款担保等措施，为符合条件的低收入家庭提供住房保障和扶助。再比如像新加坡、韩国、中国香港，1996年公营部门建房比例分别达到了85.2%%、36.7%%、78.3%%，大量公有住房的供应解决了社会低收入群体的住房问题。当然经济适用房怎么建，是“补砖头”还是“补人头”，可以讨论。但这项制度离不开政府的扶持，纯粹依靠市场化是无法完成的。刘洪玉建议，政府可以在普通商品房小区中划出一部分来建成本较低的经济适用房，再通过回购的方式，供应给低收入家庭。

　　同济大学钱瑛瑛教授对公共住房制度也提出了建议，她认为，集中建设面向拆迁家庭及低收入家庭的政策性住房虽好，但也有负效应，比如周边的商品房就很容易受到挤占；空间失配，低收入家庭搬离原来的工作地，搬离小孩上学的地方，使得生活成本、交通成本增加，最终可能穷的人更穷，并加剧居住隔离。她建议，完善公共住房政策要合理选址，完善设施，避免空间失配，避免低收入阶层的边缘化；第二，规模要适度，分散安置是比较科学的；第三是产权多样，可以花同样的预算造尽可能多的房子租给中低收入家庭；第四，对象要清晰，在没有办法界定清楚谁是穷人的情况下，可以找一些比较困难的老年家庭、新移民家庭、特殊困难家庭，设计不同的政策采取不同的方案来安置。

　　《物权法》促进房地产立法

　　《物权法》目前已进入了四审阶段，并有望于明年3月份通过，对于这部全国瞩目的法律，中国人民大学严金明教授就其对房地产市场的影响进行了分析。他表示，不动产是物权法的核心，占到整部法律一半以上的内容。一旦正式颁布，与之相关的《住宅法》的立法就可以提上议事日程，促进房地产相关法律法规的完善。老百姓当前最关心的是，草案规定建设用地使用权期间届满，使用权人应提前申请续期，并支付出让金。有人认为，70年的期限不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准，有的主张延长为100年，有的主张为150年，有的主张取消出让年限的规定，使之成为永久性权利。严金明认为，关于年期的问题，不管是70年、100年或是150年，很难有个科学的根据，例如英联邦制国家或地区的土地批租年期一般都是带9的，如99年或者更长。我们当年规定70年的期限是因为对于一般建筑物，使用70年后残值基本很少。对于商品房的土地使用权期间届满，其上建筑物的处理可以有两种方式：一种情况是续约，补交出让金；另一种情况是如果国家收回土地使用权时，地上附属物可以根据折旧和残值来给予一定的补偿。总之，老百姓的权益是会得到保障的。

　　人民币升值是否加剧房地产泡沫

　　今年7月21日人民币升值，而这仅仅是一个开始，人民币升值是否会加剧房地产市场的泡沫甚至会导致泡沫破灭，南京大学不动产研究中心高波教授表示，中国房地产市场确实存在泡沫，但是中国的房地产泡沫不会轻易破灭。人民币升值，意味着收入增加，进口商品增加，国内物价下降，一般消费支出减少，更多的钱会投向房地产，使房地产消费投资增加，然后房价就上涨。但这只是一个理论假设，房价还受其他很多因素影响。比如德国在1985年马克升值，但是房价却是稳定的。

　　高波认为，人民币升值前，升值预期和升值压力的货币化，加剧了房地产的泡沫，国际热钱大量流进上海、北京等热点城市的房地产市场，并成为抬高房地产价格的重要因素，但泡沫并不会轻易破灭。第一，人民币汇率改革严格遵循主动性、可控性、渐进性，中央银行在决定汇率水平时有很大的灵活性，外界很难预期人民币升值水平，可以有效防止国际游资的冲击，有利于逐步释放人民币升值压力。第二，最近政府出台了一系列市场调控政策，紧缩效应已经显现，中国房地产市场更加理性。第三，中国尚未实行资本项目的开放，使国际游资在汇市、股市和楼市投机操作的交易成本高昂，大大降低了国际游资兴风作浪的可能性。对于房地产泡沫，高波指出，泡沫的产生和积累是经济繁荣期的普遍现象，绝不能火上加油，也不能猛烈挤压以致破灭，抑制房地产价格快速上涨，政府的明智之举是温和地挤压、逐步地收敛。本报记者王烨