房地产知识问答

http://www.sina.com.cn 2005年11月01日15:53 海峡网-厦门晚报

　　1 什么叫分割房地产？

　　答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要和规定分割成若干份，在房地产登记上表现为《土地房屋权证》的分证，即将一本《土地房屋权证》分为几本《土地房屋权证》，但总面积不发生变化。

　　2 我家现在住的房屋共三层，每层能不能分开办理产权？

　　答：符合以下4个条件，可以进行分割登记办证。（1）分割后的各部分房屋，其建筑面积应在35平方米以上，并应具备独立的生活配套设施（含厨房、卫生间及房间）；（2）分割后的各部分房屋，不具备独立的生活配套设施（含厨房、卫生间及房间）的，其建筑面积应在65平方米以上；（3）分割的房屋，须具有原始的房屋平面图；（4）分割的房屋，不得损害房屋的使用价值和功能。

　　登记时应提交：1.厦门市土地房屋权属登记申请表（原件）；2.房屋分割申请书并附示意图（原件）；3.申请人身份证件（核对原件，收复印件）；4.原土地房屋权证（原件）；6.登记机构认可的调查测绘资料（原件）。

　　3 我与姐姐共同拥有的房屋拆迁后获赔6套住宅，为避免将来产生纠纷，已办理了财产公证，对房产进行了分配，请问办理产权登记时要交哪些材料？

　　答：应由当事人到市国土资源与房产管理局综合服务大厅来申请办理相关手续，并提交：1.厦门市土地房屋权属登记申请表（原件）；2.申请人身份证件（核对原件，收复印件）；3.原土地房屋权证及共有权证（被拆迁房、原件）；4.拆迁协议书（原件）；5.拆迁确认书（原件）；6.超标部分应提交完税凭证（原件）；7.经公证的析产协议书（原件）；8.登记机构认可的调查测绘资料（原件）。

　　4 离婚后，对原来的共有房产也进行财产分割，请问这部分房产应如何办理房产登记？

　　答：办理产权分割登记时应提交：

　　1. 厦门市土地房屋权属登记申请表（原件）；2.申请人身份证件（核对原件，收复印件）；3.原土地房屋权证（原件）；4.房产分割协议书（离婚协议书、法院判决书、调解书、公证书等原件）。

　　5 商品房买卖常见的计价方式有哪几种？

　　答：一般来说，商品房买卖有三种计价方式，分别为：按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套（单元）计价。按建筑面积计价，是一种传统的单价计价方式，常见于新建商品房买卖中，商品房产权证上的产权面积也是以建筑面积形式来体现的。

　　按套内建筑面积计价，是近年来出现的一种单价计价方式，它撇开了公摊面积的影响，能有效减少购房面积的纠纷，受到购房者的欢迎。按套（单元）计价，属于传统的总价计价方式，在别墅买卖中常常用到，二手房买卖也较为常见。

　　6 要将1999年购置的住房转手，请问是否要征收最近营业税，二手房买卖中税具体哪些交易情况要征收营业税？

　　答：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税（含附加费，税率5.55%，下同）；对个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。也就是说，凡个人购买住房不足2年进行交易的，不分普通住房与非普通住房，均全额征收营业税；凡个人购买住房超过2年（含2年）进行交易的，区分普通住房与非普通住房，若属普通住房，则免征营业税；若属非普通住房，则差额征收营业税。

　　另外，对于个人首次上市出售已购公有住房、自建自用住房仍然按原政策免征营业税。个人置换房产，视同两个买卖行为，分别按新标准征、免营业税。

　　7 2004年购买的商品房，但产权证最近才办出，请问个人购房时间该如何认定？€

　　答：个人购买住房以取得土地房产权证或契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间，两者可按“孰前原则”，以个人提供资料确认。

　　举个例子，如果购房者2004年8月1日购房，8月10日交纳契税，而取得产权证的时间为次年，则认定2004年8月10日为购房时间；反之，如果交纳契税的时间在办理权证之后，则认定办理土地房产权证的时间为购房日。对于以下几类房产对外销售时，可按原房屋产权证的填发时间或原契税的完税时间为购买住房时间：（1）个人对外销售继承所得的住房（2）离婚判决、房产析产、遗失换证等行为导致产权证变更后对外销售的住房。

　　8 按规定，个人购买的普通住宅能够享受税收优惠政策，单位购房和个人购买的非普通住宅，即高档住宅不享受税收优惠政策，那么，近年来我市普通住宅和高档住宅是如何界定的？

　　答：以下列表说明

　　起始时间截止时间高档住宅普通住宅1999-8-12002-8-31别墅、度假村、复式住宅、跃式住宅、9层以上（含9层）并设有电梯的高层住宅，或者每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，杏林、海沧、集美超过3600元/平方米，同安超过3000元/平方米的住宅。除高档住宅以外的其他住宅均为普通住宅。2002-9-12005-1-31别墅、度假村，住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，杏林、海沧、集美超过3600元/平方米，同安超过3000元/平方米。除高档住宅以外的其他住宅均为普通住宅。

　　2005-2-1

　　2005-6-1

　　2005-5-31

　　至今

　　别墅、度假村，或每平方米建筑面积售价超过7000元的住宅。

　　建筑面积不小于140平方米，或单位建筑面积实际成交价格不低于7000元/平方米、或容积率不大于1.0的住宅。除高档住宅以外的其他住宅均为普通住宅。

　　执行时间：

　　一手房（新建商品房）以商品房买卖合同签订时间为准；

　　二手房买卖以市房地产交易权籍登记中心受理申请时间为准。

　　9 购买了一套商品房，已付了首期房价款，请问剩余房款要办理按揭登记应提交哪些材料？

　　1.抵押当事人身份证明或法人资格证明，有经办人或代理人的，须提供有效的授权委托书及经办人或代理人的身份证明；

　　2.《厦门市房地产抵押及他项权登记申请表》；

　　3.借款合同及房地产抵押合同；

　　4.已办理交易登记的《商品房买卖合同》；

　　5.购房缴款凭证。€

　　10 我的房产已办了产权证，要进行抵押登记应提交哪些材料？

　　答：1.抵押当事人身份证明或法人资格证明，有经办人或代理人的，须提供有效的授权委托书及经办人或代理人的身份证明；

　　2.《厦门市房地产抵押及他项权登记申请表》；

　　3.借款及房地产抵押合同；

　　4.土地房屋权属证书；

　　5.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料：

　　6.以共有房地产抵押的，应提供其他共有人的书面同意声明书，身份证件，并提交产权人婚姻状况材料；

　　7.可以证明抵押房地产价值的资料；

　　8.已购公有住房及经济适用房抵押的还须提供产权人的上市交易具结保证书和同住成年人的同意交易声明。

　　(来源：厦门晚报)