前10月南京楼市走势全揭秘

　　1 10月南京楼市走势如何？到底有哪些热点值得百姓关注？记者昨日从南京网上房地产及南京市房管部门获取的权威数据表明，“6·1”新政后，南京房价、成交量均比今年1季度有所下降。专家认为，在经历了前段时间的起伏波动后，正处盘整时期的南京楼市已经越来越理性，价格及成交量有望平稳前行。不过，预计此轮调整将一直延续到明年年底，届时楼市才会比较明朗。

　　成交量 众板块均降江宁独涨

　　网上房地产的数据显示，“6·1”新政前的5月，南京楼市住宅成交量达到最高点，当月全市商品住宅总成交量达5245套。其中河西板块成交量排5月首位，为1114套，不过这些排名在接下来的5个月均发生了变化。以9月为例，河西板块仅成交882套，低于江宁板块的894套成交量。尽管河西近期频频调整价格，或“跳水”，或降价，但成交量仍然走低。专家分析，这与整个宏观调控带来的购房者观望气氛有关。由于新政后多数市民持币待购，除江宁外其余各板块9月、10月的成交量均小于5月。其中仙林板块下降最多，9月份仙林板块仅成交50套，而5月份成交量是605套。

　　江宁是各板块中惟一成交量上涨的楼盘。5月份该板块仅成交757套，而10月份该板块截至24日时已成交1064套。业内人士认为，江宁作为较早开发的新区，其人气和配套建设在今年都有较大提升，处于上升时期的江宁板块延续新政前的成交态势，新政后也有较大成交量。

　　房价 2 3月间达到最高点

　　尽管从成交量来看全年成交高峰在新政前的5月，但房价最高的时期却在第一季度。从成交均价的走势来看，房价从1月起向上爬升，在2 3月间达到最高点，为5100元 平方米左右。接下来房价持续下跌，6月后跌至最低点，为4000元 平方米左右。可以看出，新政给楼市带来影响在6月后显现无疑，由于“6·1”新政直指高档房，6月城中、城东等高档房聚集板块成交量都有大幅下跌。据统计，6月份城中板块的成交量仅78套，远低于5月份451套的成交量。而城东板块也由355套减少到47套。高档房的少量成交让全市住宅均价跌入底谷。

　　不仅如此，受新政的影响，楼市住宅均价在6月后也并无多大上升。一直在底谷盘整的南京房价直到9月份才有明显回升，不过均价再没超过5000元 平方米，反而从10月起再次下滑。专家认为，房价要再次回复到今年第一季度或者去年下半年的水平很难，估计这样一个调整期将一直延续到明年年底。

　　均价 河西只降了120元/m2

　　从各个板块的价格来看，10月与5月相比，河西、城北、江北板块均有一定幅度的下降。其中城北板块下降最大，该板块10月份5075元 平方米的价格比5月份下降了1875元 平方米。不过，查看该板块的明细可以看出，尽管该板块在新政后也出现了价格下调，主要原因是由于该板块在新政前有大量高价房集中成交。而新政后高档房要交4％的契税，成交量较少，导致成交均价下滑千元。

　　值得一提的是，尽管河西板块新政后频频出现价格调整，但从网上房地产数据来看，其下降的幅度并不大。5月份该板块成交均价为6177元 平方米，10月份该板块成交均价仍为6057元 平方米，河西板块只降了120元 平方米。对此数据，一位长期关注河西板块的专家表示质疑。“实际上河西楼盘调价的幅度越来越大，不少购房者都能明显感觉到实惠！”该专家认为，从目前河西部分楼盘5000元 平方米左右的均价来看，河西10月的成交均价应该比此数据低。

　　大户型 前10月卖了3844套

　　政策直指的大户型高档房今年的销售遭遇重创。从统计数据来看，1月 10月南京全市144平方米以上住宅仅成交3844套，不及全市住宅成交量1 6。尤其是6月以后，高档房成交量急剧下降。据资料显示，新政开始实施的6月，全市7000元 平方米以上住宅成交量几乎为零。

　　高档房的滞销还表现为其供销比例逐步变大。据南京市房管局提供的数据，前9月南京全市144m2 160m2住宅的供应量达到2970套，销售仅为1454套，供销比达到2.04 1。该面积段供销比为所有面积段最高。不过，在高档房销售受到重大影响的同时，100平方米以下的实用户型却越来越受到欢迎。据统计，前10月全市面积在90 100平方米的住宅销量急剧增大，达到5996套。同样，房产局的内部数据也显示，80 100平方米区间的住宅供销比最小，为1.47 1。

　　排行 前两名均价3000以下

　　新政后“只跑量不涨价”已成为不少楼盘首选的销售策略，而一些价格较低的楼盘往往跑得最快。南京市房产信息研究中心提供的一份1月 10月楼盘销售排行榜显示，排在前两位的均是来自江宁、江北的低价楼盘。排行榜首的江北楼盘天润城自开盘以来，价格一直在2500元 平方米左右。统计显示，该楼盘1月 10月共销售2757套，均价为2465元 平方米。江宁的东郊小镇虽曾几度开盘，不过其价格并未作多大调整，在这份排行榜中，该楼盘排在第二，1月 10月一共销售758套，均价为3105元 平方米。

　　从整个排行榜来看，前20名中均价在3500元 平方米以下楼盘有8家。而前三名中除了银城东苑均价较高外，前两名均价都在3000元 平方米左右。业内专家分析，不管是新政前还是新政后，市民买得起的房子都卖得较好，而低价房在整个宏观调控过程中受的影响也最小。由于低价房的热销，其供销比也在变小。南京市房管部门的内部数据显示，1月 9月单价在5000元 6000元 平方米住宅的供销比只有1.28 1；而3700元 5000元 平方米住宅的供销比则更低，为1.13 1。（注：稿件中所指“10月”只截至10月24日）