反思2005年楼市：稳房价　遏炒作

　　2005年，对我国房地产市场来讲，是不平静的一年，也是房地产市场调控、稳定房价取得实效的一年，更是房地产的“调控之年”、“调整之年”、“政策之年”。

　　我们无需更多的数字，只要看看国家权威部门发布的去年前11个月的主要数字，就可以得出三个明显判断：一是房地产投资减缓，二是房价涨幅回落，三是房地产炒作得到有效控制。房地产市场宏观调控，取得了初步成功。

　　这个结论，为2006年房地产市场健康发展、进一步稳定房价，指明了方向。2006年，房地产市场调控不可松懈。

　　新一轮宏观调控犹如一条红线贯穿到2005年全年，主要目标就是防止房地产投资过热，稳定住房价格。两个“国八条”双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。

　　2005年前三个季度经济运行有两个主要特点，一是经济高增长，低通胀运行。房地产价格增长幅度继续放缓。房地产价格的后续走势对我国2006年经济增长影响重大。二是投资小幅回升，消费持续强劲。前三季度，固定资产投资增速继续保持逐月小幅回升的态势。

　　土地严金融紧楼市调控贯穿全年

　　2003年以来，房地产过热的苗头开始显现，最明显就是房地产投资过热。据有关部门统计，四大国有商业银行的贷款2003年、2004年有20％以上的贷款流向了房地产，这是一个危险的信号，随即引起国家有关部门的高度重视。

　　2005年国家继续对房地产开发实行调控，继续拧紧“地根”、“银根”。“地根”、“银根”是房地产业发展的两根顶梁柱，缺一不可。2005年房地产投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍是2005年宏观调控的重要手段。参照以往经验，固定资产投资超过国民收入的35％就会出现投资过热。2005年房地产投资增速进一步放缓，有专家估计不会低于20％。

　　2005年房地产信贷投入增速进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异于釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。

　　2005年3、4月间，央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；同时在一系列行政性措施中，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年等政策调控下，在一定程度上抑制了房地产的盲目发展，使房地产过热的现象得到初步控制。

　　2005年加大闲置土地处置力度成为土地市场的一大亮点。在紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活城市存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强房地产开发用地监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。2005年，我们可以明显感到，由于严控新增房地产用地，各地尤其是房地产热点城市不得不眼睛向内，在盘活存量地上寻找房地产开发用地的突破口。

　　在房地产用地供应中，2005年各地进一步完善了土地供应办法，大力推行经营性土地出让招拍挂制度，并采用综合评标的方式，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。

　　改善供应结构，完善住房保障体系，解决中低收入家庭住房问题，是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。南京、成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给。

　　房地产价格涨幅明显回落

　　2005年两个“国八条”出台后，房地产热点城市的房价普遍上涨势头强劲的局面得到控制。随着市场行情的退潮，楼市出现价格调整。各地房地产市场逐步出现分化，不同产品出现冰火两重天的不同待遇。一些城市房地产市场出现了销售不畅、房价涨幅下跌、购房者持币观望现象。就总体房地产住宅的价格而言，随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降。除部分价格和价值相符的物有所值的高档商品房及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的洗礼。

　　目前，房地产调控效果初步显现，房地产价格涨势放缓。据国家统计局调查显示，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅为6.1％，涨幅比第二季度回落1.9个百分点。其中，新建商品住房销售价格比上年同季上涨6.8％，涨幅比第二季度回落2.1个百分点。分地区看，第三季度70个大中城市中只有3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10％。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比第二季度均回落5.1个百分点，商品房特别是住房价格过快上涨的势头得到一定遏制。很多房地产热点城市的房价上涨幅度由两位数，减至一位数，房价回落明显。

　　中央政府一系列调控楼市的政策在第二季度发生效力。房地产价格涨幅在第二季度明显回落原因是：其一，2005年第一季度我国房地产价格上涨幅度依然很高，对此，国家将会继续采取抑制价格过快增长的各项政策，包括财政、金融及房地产市场管理政策，从而，在一定程度上降低房地产价格过快增长。其第二，第一季度采取的抑制房地产价格上涨政策，均是在3月出台，因此，政策效应在第一季度尚未体现出来，第二季度和下半年将会是政策效应显现的集中时期，尤其是第二季度，效果显现极其关键。第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大，这种影响将随着时间的推移逐步减小。

　　全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟近日对外发布了《2005年第三季度中国房地产市场报告》。第三季度全国房价涨幅回落3.8％。报告通过对房地产运行状况分析得出结论：房地产市场增长全面回落。

　　第三季度的市场状况表明，全国范围内房地产开发投资意愿没有明显回升，中部地区土地购置面积有较大幅度增长，西部地区商品房新开工面积和房地产开发投资有较大幅度增长；全国范围内房地产市场持币观望态势仍在继续；房屋销售价格涨幅继续回落；房地产开发融资方式亟待创新。在全国地产商盼望的“金九银十”，情况也未见明显好转。

　　房地产市场在调控中反思

　　抬高房价不得人心，牟取暴利千夫所指。2005年“两会”期间，很多有识之士喊：“高房价不利于建立和谐社会。”带有震撼力的呼声一出，立刻得到了社会各界的赞同。很多人强烈呼吁公布房地产开发成本，以防止房地产商的暴利和人为炒作造成的房价奇高。尽管房地产商竭力否认，但房地产行业是暴利行业得到多数人的认可。

　　面对社会和政府的压力，房地产界开始反思，一些房地产商开始把目光转移，不再总是盯在北京、上海等中心城市，逐渐进入二线、三线城市。在那里，即使是中小开发商也有足够的资金实力来操作得心应手的项目。

　　从经济学上看，一般市场紧缺的商品总有人会去投机。“炒房”、“炒地”是哄抬房价、地价的两大祸害。房价高、地价高往往是被投机者炒高的。随着理性的回归，概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩。

　　随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩。2005年，各地不断加大对房地产市场的管理，使房地产市场逐渐规范。房地产用地一律通过招拍挂进入市场，加大了土地供应的透明度，使炒作行为渐渐淡出市场。

　　对于当前部分城市出现的投机性购房，各地通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，逐步实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。2005年有些城市要求房地产销售实行网上交易，加大销售环节的透明度，以防止房地产商在销售中弄虚作假，欺骗消费者。

　　2005年《中国可持续发展战略报告》指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的40％提高到75％左右。这意味着只有每年平均增加约1％左右的城市化率（即每年约1000万～1200万人口从乡村转移到城市），才能满足这一进程的总体要求。

　　由此推算，到2020年，我们国家的城市化率将达到55％～60％。按照2020年我国14.6亿人口来计算，大概我们的城市人口是8亿～9亿这意味着在未来的15年内，还将有3亿～4亿的农民从农村迁移到城市，其中有一半迁移到大中城市，就相当于要建造200个能容纳100万以上人口的大城市。因此，房屋将成为市场上的紧俏商品。

　　国家调控房地产不是为了打压房地产，而是要让房地产健康有序地发展，这一点已经成为各方的共识。不能忽视房地产业对在经济发展作出的重大贡献。但如何遏制房地产暴利、有效防止炒作；如何尽快消化1亿多平方米的空置房，盘活闲置土地；房价上涨怎样控制，不能置若罔闻。

　　12月16日—17日，在全国国土资源厅局长会议上，国务院副总理曾培炎在致信中明确指出，2006年要严把土地闸门。国土资源部李元副部长强调，2006年，国土资源管理部门要继续落实国务院稳定房价的通知精神，加大中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着2006年土地供应，仍然是一个从紧从严之年。（孙国瑞）

　　（Robby／编制）