06年将是写字楼集中供应期 个性写字楼开始走俏

　　【龙虎网报道】写字楼是城市经济的晴雨表，是城市发展的重要指标。写字楼的数量、出租率及租售价格代表着一个城市和一个区域的经济活跃程度。经过多年的发展，在地域、经济和政策等各种因素的影响和带动下，南京写字楼市场取得了显著的进步，正逐渐成为南京楼市中不可或缺的重要组成部分。

　　2005年南京写字楼市场回顾

　　对于南京写字楼市场来说，2005年注定是不平静的一年。在这一年里，国家出台了一系列的楼市调控政策，对楼市产生了不可估量的影响。在历经了变幻莫测的市场大环境的洗礼之后，南京的写字楼市场呈现出了一种与以往不同的发展面貌，成为活跃2005年南京楼市的重要部分。

　　写字楼成楼市新亮点

　　2005年，南京市写字楼的开发上市量、成交量和成交均价均有较大幅度的增长，写字楼市场出现了近几年罕见的发展热潮，一些写字楼的销售价格不断攀升，突破万元的项目比比皆是，代表项目包括长发CFC、置地广场、新世界广场等。城中高档写字楼的销售价格也突破了以往的瓶颈，长发CFC写字楼部分销售均价达到了12000元／平方米，山西路一家纯商务项目议事大厦在主推小面积的同时销售均价也达到万元以上，而置地广场纯写字楼项目的起售价更是达到了14000元／平方米，且以半层和整层销售为主。

　　写字楼板块效应更趋明显

　　从地域特征来看，经过多年的发展，南京写字楼逐渐形成了“一城三区”的地产开发和经营模式，呈现出区域特征较为明显的多中心板块分布态势。新街口—大行宫—长江路、鼓楼—山西路—湖南路、珠江路—广州路三大传统板块依旧是南京写字楼市场发展的核心力量，并焕发出了新的活力。在三大传统板块复苏的同时，河西板块和江宁板块正迅速崛起，成为南京写字楼市场的新兴力量，使南京写字楼市场呈现出多元化的发展态势。

　　但就写字楼的成交情况来看，河西板块和江宁板块由于地域、配套、商业氛围等条件的发展尚不成熟，目前南京写字楼的成交还主要集中在传统的三大板块，包括置地广场、银河国际广场等长发CFC、议事大厦等一批写字楼项目销售状况良好，取得了不俗的销售业绩。而河西和江宁板块由于发展尚不成熟，写字楼销售相对滞后，市场消化还存在着较大的压力，能够成为未来几年南京写字楼市场新的发展热点和亮点，还有待市场和时间的检验。

　　写字楼多元化态势开始出现

　　与此同时，南京写字楼市场呈现出了多元化的发展态势，进入了一个部分行业划分的阶段，出现了像珠江路以IT产业为主、福鑫国际大厦以外贸为主的行业化特征比较明显的区域和写字楼，虽然尚未达到上海等一线城市以美资企业为主，或是以世界500强企业为主的个性化划分阶段，但南京写字楼的个性化特征已经开始逐步显现，典型项目包括客户目标锁定国内外实力企业和大面积销售为主的置地广场、小户型办公的议事大厦LOFT、挑高的长发CFC等，满足了不同客户的办公需求。

　　2006年南京写字楼市场展望

　　2006年，南京写字楼市场将延续2005年的良好发展势头，写字楼的总体趋势将是稳中有升，但由于楼市上市量的进一步加大，写字楼的市场竞争也将变得更加激烈。

　　市场竞争将更加激烈

　　目前，南京商务写字楼的总供应量已达到150万平方米。2006年将是南京写字楼的一个集中供应时期，仅新街口核心地带，就有浙江广厦邓府巷项目、温州大发凯润金城项目、德基广场二期工程、东方商城旁边的铁管巷A、C两地块，招商局国际金融中心项目等，总建筑面积将达93万平方米。预计在未来两年内，南京写字楼市场上供应的面积将会有一个更大的突破。

　　从目前市场需求的写字楼类型来看，针对广大中小企业的小户型高档写字楼和针对国内外实力企业的高端物业市场反映较好，而这类写字楼目前在南京市场上所占的比例仍然较低。需求面积方面，南京写字楼市场每年的消化量不过十几万平方米，虽然随着未来外商投资的继续增加、金融保险业对外开发的扩大和一批国内企业进入南京，对写字楼的需求将有所增加，但南京写字楼的总体需求量尚不会有大的提升，市场竞争势必将变得更加激烈。

　　中高档写字楼大行其道

　　自上个世纪90年代末，5A智能化出现后，包括商贸世纪广场、德基大厦、福鑫国际大厦在内的一批5A智能化中高档写字楼迅速成为市场选择的热点，销售状况明显好于其他写字楼项目。

　　商住楼和中低档写字楼项目因市场需求量的减少，将逐渐退出市场，未来的写字楼市场上，中高档写字楼将大行其道。

　　个性化写字楼开始走俏

　　在南京的房地产市场上，写字楼的开发设计理念一直落后于住宅楼，其开发和设计上的价值体现元素远未得到充分挖掘。功能空间单一、缺乏鲜明特征等不利因素制约了南京写字楼的快速发展。随着国内外其他城市新型写字楼的涌现，南京写字楼的开发设计理念受到相当大的影响，并厚积薄发，以全新的面目在近几年的房地产市场上初显端倪。

　　首先，南京写字楼市场进入了一个档次划分和初步行业划分的阶段。出现了像珠江路以IT产业为主、福鑫国际大厦以外贸为主的行业化特征比较明显的区域和写字楼，而且未来还将更加细分。而档次划分的表现更加明显，既有像新世纪广场、长发中心、银河国际广场、置地广场这样的高端物业，也有像东宇大厦这样档次稍低的中端物业和一些档次更低的低端物业，满足不同企业的办公需求，使南京写字楼的高、中、低端形成了很好的梯度。

　　其次，南京写字楼的个性化特征已经开始逐步显现，典型项目包括客户目标锁定国内外实力企业和大面积销售为主的置地广场、小户型办公的议事大厦LOFT、挑高的长发CFC以及酒店型商用物业的金轮国际广场等，甚至在珠江路上还出现了可以将电话接听、行政秘书、工商财税顾问等人员与办公室一起租用的“服务式办公室”，为客户提供先进的办公条件和专业的商务秘书、财务管理及法律服务。

　　2006年，南京写字楼的多元化和个性化发展特征将更加明显，写字楼的功能定位也将更加细分。小面积写字楼、酒店式写字楼、创意LOFT等不同形态的写字楼产品、写字楼概念将越来越多，个性化写字楼将逐步成为南京写字楼市场的选择热点。

　　营销方式呈现多样化

　　目前，南京市场上从事房地产广告代理和销售代理的公司非常多。但随着楼市的不断发展和成熟，代理公司将面临着市场的重新整合，一批代理商由于专业及实力方面的欠缺，将逐步退出市场或转型，而实力较强、业绩较好的代理商将得到进一步壮大，南京房地产代理市场将逐步形成代理企业“大鱼吃小鱼”的局面。

　　随着开发商的洗牌，代理公司也面临着生存的压力，把业务范围从单纯的代理广告或代理销售扩大到营销企划、视觉整合、广告传播、销售代理一条龙，为开发商提供专业、系统、完善的业务服务，与开发商实现土地运营、资本运营、产品运营的强强联合，是代理商今后转型的主要方向。

　　从营销方式上来看，虽然目前南京写字楼营销手法的探讨和尝试，还远不如住宅和商铺丰富和深入，但最近几年，写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，借鉴了住宅和商铺的一些推广手法，取得了良好的市场反应。代表案例包括置地广场的大客户营销政策和跨行业战略结盟政策、长发CFC的有价楼书销售等，同时还出现了“服务式办公室”等针对特定客户群体的营销方式和概念。南京的写字楼市场到目前为止，历经了20多年的发展和磨砺，其间既有兴旺时期的繁荣和兴盛，也有低迷时期的平淡和沉闷，南京写字楼市场在不断探索和发展中，逐渐成长壮大，呈现出稳定上升的发展态势。已经来临的2006年更将是我们值得重视和期待的一年。随着写字楼市场的复苏和楼市供应量的加大，未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。