2006南京楼市六大预测 市场信心将恢复、增长

　　【龙虎网报道】编者按：李启明教授以一系列翔实的数字，论证了2005南京房地产的平稳发展，同时，他以对国家政策法规的深入把握，对2006的南京楼市进行了理性的剖析：2006，宏观调控不会结束，但是，除了税收，宏观调控将只是对去年有关政策的延缓和完善，新的“猛药”基本不会出现；消费者信心将逐步恢复和增长；房价不会大起大落；要特别注重调整商品房结构等。

　　调控不会结束，但会相对温和

　　这一轮的宏观调控在2006年还不会结束。温家宝在今年十届人大四次会议上的政府工作报告中强调，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。”已经显示了政府继续调控房地产业的决心。而且根据1992、1993年的经验，当时宏观调控政策大约延续了三年以上，才逐步解决了问题，等到完全消化直到房地产重新走向稳定的发展期，则要花上六七年的时间。因此，本轮宏观调控仍然会持续下去。

　　但是，还有一点值得注意，就是今年温家宝所做的《政府工作报告》中的措词非常精确，调控主要针对“部分城市”、“房地产投资规模过大”和“房价上涨过快”的“问题”，也就是说，今年的宏观调控政策主要是对去年的延续和完善；另外，今年将会对不同区域、不同问题进行区别对待，在宏观调控时不搞“一刀切”。而考虑到南京2005年的基本情况，因此，除了国家统一的政策以外，南京不宜再出台新的政策。

　　市场信心将恢复、增长

　　2006年，消费者的信心将会逐步的恢复和增长。从2004年下半年开始到2005年中期，房地产新政基本上都已经出来。现在还有一些尚未落地的政策还在进一步的完善过程中，其中影响比较大的主要是税收政策问题，这一块仍在研究中，不是单个城市所能够决定。经过近一年的观望，发现“尘埃”基本落定，购房人的心理预期也会有所调整。

　　同时，从去年下半年到今年上半年，各开发商都在根据国家、区域的未来发展规划，消化、制定本企业的发展规划，所以今年上半年的投资，不会有太大的增长。等到下半年企业的定位基本明确之后，开发商的信心也会有所恢复，房地产投资可能开始会有比较平稳的增长，大规模境外资金进入南京楼市的可能性不大。

　　因为“一城三区”效应，商品房均价可能下调

　　总体上，房地产的价格在2006年不会有什么太大的起落。而在一些特定的时间，二手房的价格会上涨，商品房的价格也会进一步的调整。

　　现在有报道说，亚洲货币面临集体升值，有人担心，这会不会引发境外资金涌入中国房地产市场，包括南京，从而引发新一轮房地产投资热潮和房价新一轮上涨。其实，这种可能性不大。

　　去年，我参加过“江苏省地产联席会议”，一些著名的金融界专家也参加了会议，并没有信息表明，在南京的房地产市场上，有大规模的国外资金尤其是投资性基金在活跃。在很大程度上，这与南京的经济生态有关。

　　另外，因为现在南京商品房供应量逐渐向江宁、江北、河西、仙林“一城三区”集中，而城中的供应量越来越少。随着交通、商业、教育、医疗等配套的进一步完善，第一居所的生活半径将显著加大，当越来越多的人接受了在“一城三区”购买第一居所，当这个量增加到一定的比例以后，不会排除整个南京房地产均价下降现象的出现，因为商品房供应区域已经发生了鲜明的变化。

　　鼓励开发普通型、自住型、中小型、中低价位型的住宅

　　对于普通型、自住型、中小型、中低价位型的住宅应该进行大力度的鼓励和扶持。

　　宏观调控政策实施后，南京的房地产发展一直比较平稳，也比较健康，但是它也有问题，从宏观角度分析，问题主要表现在商品房供应结构方面。按照有关规定，普通型住宅在住宅中的占比应当是70％，但是在实际运作中，很多城市包括南京的住宅供应结构都不尽合理，所以宏观调控明确要控制大户型低密度的高档住宅。发展自住型住宅的关键就是扩大第一居所生活半径，同时引导老百姓的消费。在南京人心目中，半小时车程之内的居所才是自住型住宅，而在北京、上海，车程一个小时之内也是自住型住宅，关键是配套设施完善了。南京的预期目标是到2007年，实现人均拥有建筑面积28平方米的住宅，与此标准对照，是三口之家所需要的房子在90平方米左右，所以50—90平方米的房子属于中小户型，目前南京主要对144平方米以上的高档房进行限制。就价位来说，在南京，根据不同区域，中低价位的商品房价格基本在3000－6000元之间，而现在的商品房供应结构还存在一些问题。

　　要加大普通型、自住型、中小型、中低价位型的住宅的供应量，需要从供地、规划、开发、税收、交易、融资等方面加以保障，同时要鼓励开发商调整结构，这样才能保证房地产业的长期稳定发展。不过，在诸多因素中，土地的“杠杆”效应最为快捷有效，土地结构决定商品房的结构，土地供应的类型、时间、用途等等决定了未来一年、几年以后商品房的结构状况。如何解决好土地供应结构，这是摆在政府面前一项比较重要、比较棘手的问题。

　　节能是大势所趋

　　关于建筑产品的品质，现在开发商已经做得比较多，今后，低污染、低能耗、低成本运行、高性能价格比的住宅将成为市场的主流。南京有一个大致的规律，产品每隔5年要更新换代，2001、2002年以前的产品和其后的产品是不一样的，现在开始进入新一轮的产品时期，有一些企业已经走在了前面。在哪些方面更新换代？开发商必须进行深入研究。未来可能有两个条例会出台，一是关于节能的条例，一是关于房地产经营管理的条例。现在的节能仅仅是一些规范，如果上升到条例就变成了法规。

　　准确认识住宅属性

　　另外，要进一步加深对住宅属性的认识。过去大家比较多地关注住宅的福利属性。住宅通常被单位当成福利分配给个人。后来，国家进行住房改革，取消了福利房，人们又比较多地关注了住宅的商品属性。现在我们必须意识到，住宅有商品属性，还有社会属性，以及在某种程度上还有一定的政治属性。所以在对住宅供应时应该有所区分，政府要建立保障线，要有鼓励的区域，同时还要有限制的区域。