大多数购房人选择06年入市 河西城东江宁为首先

　　【龙虎网报道】编者按：2005年秋季房交会上，南京网尚房地产研究机构对2006年及以后一段时期的潜在购房人作了详细的调查。在2006南京楼市预测春季年会上，南京网尚房地产研究机构副主任李智首次披露了这份调查报告的主要内容。

　　这项需求调查虽然发生在2005年秋季，但由于被调查的对象都是潜在的购房人，因此其调查结果仍然代表了2006年春季乃至今后一段时期南京楼市的基本需求情况。

　　潜在购房群体年龄对比：40岁以下购房人比例上升

　　与2005年春季房交会的调研结果相比，在2005年秋季房交会上，潜在购房者的整体年龄结构也表现出年轻化趋势，40岁以下的年轻人购房比例上升，41岁以上的潜在购买比例则呈下降趋势。

　　与2004年秋交会调研结果相比，决定在“半年之内”购房的比例下降幅度较大，说明新政对市场已产生一定影响，市场观望气氛较浓，绝大多数受访者选择2006年及以后再入市。

　　潜在购买板块特点：河西、城东、江宁为首先区域

　　调查显示，河西、城东、江于成为潜在购房者的首选之地，三者占的比例最高，与2004年秋交会相比，购房者有郊区化的趋势，选择在主城区置业的购房者比例有所下降，江宁、江北、仙西的潜在购房人群有所上升。

　　潜在购房者对房价涨、跌预期：大起大落可雕性较小

　　调研结果显示，大多数购房者未来2—3年的南京房价会保持平稳或缓慢上下波动，认为房价大起大落的可能性较小。由此可见，目前持币观望的氛围虽浓厚，但仅是暂时的，面对宏观调控的加压，楼市必将发生调整，盘整后的楼市会更加稳定，楼市的低迷不会持续很久。

　　潜在户型需求：小三房两厅是今年市场需求主流

　　从城区五板块整体情况看，市场供应以41一80平米中小户型公寓和91—200平米的普通住宅为主，其中145平米以上各面积段的普通住宅市场存量较大；累计销售情况来看，最受市场欢迎的面积段是111—144平米、41—50平米、91—100平米；潜在需求呈现以90—100平米面积段为峰值的正态分布。通过三者之间的对比，可以看出，41—50平米的小户型公寓、111—120平米的舒适三房、121—144平米的豪华三房／四房和101—110平米的三房套型是目前市场上供不应求的产品，但61—70平米的两室一厅、71—90的两室两厅／三室一厅及90—100平米的小三房两厅套型将是未来市场需求的主流。

　　1．城区五板块分面积段商品住宅可售、已售和潜在需求比例分布

　　受消费能力和结构的限制，城北板块购买力水平变化的趋势性明显，以100平米为分界线，100平米以上基本都供过于求，并且潜在购买水平较低；100平米以下的产品基本均处于供不应求的局面，并且由于产品供应结构的不合理，潜在购买力也没有得到有效释放，城北板块的开发企业应适时调整供应结构和档次，以利于产品快速去化。

　　从供、销、需三方的形势看，120平米以下的各类产品均处于供不应求的局面。121平米以上各类产品也基本供销两旺，但潜在需求比例明显跟不上供应的步伐，因此未来市场易饱和，开发企业在此类产品的供应上应慎重，应注重特色产品的开发上，以利于引导中大户型的消费。

　　城中板块的供销平衡点在144平米，144平米以上的套型市场存量远大于市场消化能力和潜在购买能力均迅速下降，而144以下的各类面积段套型的产品基本保持供不应求的态势。城中板块长期以来供销比均小于1，是典型的卖方市场，因此各类产品均具有生存空间。

　　城南板块销售量集中于81—144平米的面积段，可售量集中于90平米以上的中大户型，需求大多落于144平米以内的各个面积段，其中110平米以下的房源在市场上呈供不应求的状态。但从未来市场来看，城南板块的小户型项目正在开发，且体量较大，到时将会改变目前供需结构失衡的状况。

　　城东板块目前累计可售和销售的商品住宅集中于121—144平米和81—100平米的面积段，而潜在需求的面积段以100平米为中心呈正态分布，从供需来看，80平米以下的小户型呈供不应求的状态，81—144平米的供需相符合，144平米以上的高档房供过于求。