业主与物业公司为何老“掐架”

　　虽然上世纪90年代以来，国务院和各地出台了相关的物业管理法规、规章，但由于过于原则，缺乏可操作性，导致 当前日益增多的群体纠纷，并成为诸多纠纷类型中引人关注的社会热点问题——

　　□凤新陈恒

　　据统计，2002年至2004年3月，北京市第二中级法院共受理物业管理纠纷案件347件，其中，2002年 受理48件，2003年受理175件，而今年1至3月就已受理124件。宣武区法院2003年受理各类物业管理纠纷案 件269件，2004年受理1859件，2005年2402件，2006年1至3月977件。

　　物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋 建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业 化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。我国的物业管理长期以来缺乏具体的衡量尺度，服务内容与收费标准成为物业 管理中的主要矛盾之一。

　　纠纷产生的原因

　　1.法律不健全。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及多方面的法律关系：房地产开发商与业主、物业公司的 关系；物业公司与业主或业主委员会的关系；业主与业主委员会的关系；业主、业主委员会、物业与向物业管理区内提供其他 服务的有关单位之间的关系等等，但目前我国尚没有统一的物业管理法规。

　　2.建管不分的管理体制。相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物 业管理依附、受制于房地产开发企业。因此，在验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。而 物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。

　　3.物业公司角色错位。作为物业管理合同的一方，物业公司应按照业主的委托从事物业管理事务，代表并维护业主 的利益，为业主提供服务，二者本是平等的主体关系。而现实中，物业公司往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权 益，从而使矛盾激化。

　　4.业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主对物业费的性质、用途缺乏根本的了解； 另一些人由于在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备，无能力交纳物业费。还有的业主只愿意付非常 少的物业费，却期望得到更好的物业服务，这也是引起纠纷的一个原因。

　　5.物业管理企业缺乏有效监管。且本身的管理体制不健全，遇到纠纷时，有关部门之间相互推诿，扯皮，造成当事 人投诉无门，只好到法院打官司。

　　6.物业管理企业管理和服务水平较低。少数物业管理企业不具备物业管理条件或资质；物业管理企业工作不规范； 有的物业管理企业规模小，成本高，经济效益差，只顾眼前利益而缺乏长远打算，服务观念不强，服务不到位。

　　业主的权利义务

　　1.注重对物业管理合同效力的审查。

　　首先，当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格。对物业管理合同委托方资格的审查，要重点把握的是业主委员 会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生、是否依法办理登记。地方法规对物业管理资质审查制度未作明确规定的，只 要受委托的物业管理公司经工商登记，领取了企业法人营业执照，就应认定其具有签订物业管理合同的主体资格。其次，应审 查双方意思表示是否真实。最后，应审查合同的内容是否合法。比如，物业管理公司不经业主同意，以营利为目的使用或出租 全体业主共有的建筑物的共用部分的；物业管理公司单方扩大收费范围、提高收费标准的等等均属于内容违法。

　　2.业主有理可以通过正当程序去维护，法院也给予了业主足够答辩的机会，然而在现实中，业主往往放弃这个权利 ，法院对于物业公司的起诉多是在没有被告的情况下缺席审判的。但是对于生效的判决，业主应自觉履行义务。不管对判决有 何意见，都不能与法律相对抗。

　　3.注意鉴别合同的性质。目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定 义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。如果双方签订的是物业委托合 同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。一旦小区的管 理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同， 而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而 不是委托合同。

　　4.分清物业管理费的具体项目。“物业管理费”一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多 业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。因此，在某些小区 里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。

　　5.享受了服务就得交物业费。一些业主拖欠物业费的理由之一，就是没有和物业公司签订物业合同。但是，按照我 国的《物业管理条例》，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同，对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的 义务。即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但业主只要事实上接受了物业服务，就应该按照实际发生的 服务的价格，向物业公司交纳相应的费用。

　　6.业主无权占公用部分。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台，也有的因为业主 封闭阳台，在物业共用部位(如屋面)搭建雨蓬、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管 理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，故各地物业管理条例均明确予以禁止，物业管理合同及业主公约等也明确 规定业主不得从事上述行为。

　　解决纠纷的出路

　　进一步完善物业管理法律法规。有关行政部门可对物业管理收费提供参考性标准，尽快制定出台相关的物业管理法律 ，加强对房地产开发行业的管理，改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

　　确立业主委员会的法人地位，积极发挥其作用。

　　小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停 车位作了相关的明确规定，而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。同时，目前物业部分在共用设施、共用部位 的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有 ；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商；如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用 ，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多 层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位 的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。建议尽快完善。

　　据悉，国内首部非官方的《物业品质管理标准》在南京亮相。这部由深圳保利物业公司提出的“菜单式”物管标准对 住宅、

　　总之，社区管理的关系，尤其是最为敏感的价格确定方面的关系多年以来用行政手段一直难以理顺，现在，采用市场 化的手段来解决这一问题，这个问题应当会迎刃而解。