莫让宏观调控成“空调”

　　专家警告：房地产市场有可能出现“泡沫”积累和破裂过程——

　　莫让宏观调控成“空调”

　　【综合新华社电】（记者蔡国兆彭勇）房产开发商继续加大土地储备力度，珠三角、北京等地楼价飙升，上海房地产市场出现“转暖”迹象。有关专家分析指出，中国房地产

市场“虚火”未退，有关方面应尽快拓宽民间资本投资渠道，防止资本在房地产行业扎堆，造成更大的房产泡沫。

　　现象：房地产商囤积土地，储备已达2~3年的开发规模

　　房地产市场宏观调控已满一年，中国房地产市场的“高烧”是否真的已退？业内专家分析指出，从部分地区楼价增速减缓看，房地产市场确实已出现“降温”迹象，但透过部分地区“降温”的表象，中国房地产市场实际上“虚火”依旧。

　　一批房地产上市公司近期披露的年报显示，在国家加大宏观调控力度的2005年，房地产开发商一个重大举措是加大土地储备力度。其中，“复地”新增约152万平方米；“万科”新增651.2万平方米。

　　申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说，目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模。记者接触到的资料证实了这一判断：金地集团，2005年末土地储备500万平方米；富力地产，截至2006年3月拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备；中华企业，到2006年末土地储备仍将保持在362万平方米……

　　心态：只要撑过这两年，市场肯定还会再火

　　虽然一些房地产企业出现了资金链紧张甚至断裂的情况，但房地产商总体仍然看好房地产市场。江苏吴江鹏翔房地产开发有限公司副总经理甘斌对记者说，只要撑过这两年，房地产市场肯定还会再火。不管人们是否相信，这确实是不少国内房地产商对未来的真实判断。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，他曾经对万科、中海、合生创展、金地、招商、首创等房地产公司40余名决策者、管理人员、研究人员进行过调查，并参加过不少公司的内部会议。他说：“从传来的信息看，几乎所有业内人士都看好房地产市场未来走势。”

　　招法：延期竣工、暂缓新项目，规避市场风险

　　正是基于这一基本判断，各地房地产商一方面通过延期竣工、暂缓新项目等手段规避市场风险，另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地。

　　对象：消费者无法割舍投资情结

　　房地产商看好市场前景，消费者也依然对房地产投资抱有期望。去年以来，消费者对楼市开始持观望态度。

　　上海房地产之窗网分析师尹喻则指出，3月行情是一股“补量行情”，是传统淡季和对政策不明引发观望导致的积压被释放的过程，这种情形能否在今后得到保持，形势并不容乐观。

　　“在某种意义上，这段时期的观望本身就是一种长期看好。”陈昱新说。他认为，在目前的大类资产中，无论是股票还是债券，近几年回报率水平都不能令人满意。各类收藏品——字画、邮票、古董、黄金价格鸡犬升天，关键的原因就是大量的货币财富无处可去。作为重要资产类别，房地产的吸引力不俗。

　　截至2005年末，我国城乡居民储蓄存款余额已经超过14万亿元。这笔社会财富在寻求不到更为可靠的投资路径时，房地产业无疑会成为投资的重要考虑。

　　“外部信息”：“救市”声时有可闻

　　近来陆续浮出水面的“外部信息”对消费者态度产生了重大影响。3月，杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》。该办法称，“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展，”在钱江新城、经济开发区、滨江区购房达到一定价值和时限，可申请办理1户杭州户籍。与此同时，沪、苏、浙三地银行纷纷明里暗里“松绑”个人房贷，提高贷款成数，优惠贷款利率。而“取消转按揭”“购房退税”等救市声也时有所闻。

　　警告：房产市场可能出现“泡沫”积累和破裂过程

　　“政府、银行肯定会‘托市’，这是房地产商和消费者普遍的看法。房地产商热度依旧，消费者投资情结难解，这两种效应叠加带来的结果可能是，房地产市场‘泡沫’会越来越大。”陈昱新警告说。

　　陈昱新对上海、北京、南京等12城市的房价收入比曾经作过一个详细的研究。“平均值在6倍以上，已经明显偏高！目前我国不少城市已经出现城市居民难以承担房价压力，自住购房动力不足的问题。”陈昱新说。

　　房地产商囤积土地，消费者投资性需求继续看好市场，部分城市居民已经难以承担房价压力，一系列的现象表明，如果不继续采取有力措施，中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。

　　专家呼吁：加强调控拓宽投资渠道

　　上海房地产界独立评论人顾海波认为，当前房地产宏观调控效果刚刚开始显现，房价相对于近两年仅初步具有松动迹象，有些地方就急于放松银根（个贷）和积极“救市”。这种行为有悖中央宏观调控初衷，对房地产市场的长期健康发展将产生不利影响。他说：“有关方面应进一步加强宏观调控。这一过程中，地方政府应摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，一方面继续把好土地、信贷两个闸门，另一方面继续遏制投机、抑制投资，防止宏观调控成‘空调’。”而陈昱新则认为，国内投资渠道的“贫困”是房地产业泡沫难消的重要原因之一，有关方面应尽快拓宽投资渠道，防止民间资本在房地产行业扎堆。