福州房价飙涨调查

　　五一路某项目开盘每平方米5000多元，没几天就涨到6000多元；官方统计福州市区住宅均价3733元，有人估计市中心的早已突破4000元。

　　出现抢购风的根本是人为制造的“羊群效应”，把购房需求无限量放大，许多目前没有购房需求的人，因担心房价上涨也加入进来。

　　发现南区

　　高房价恐慌如做传销

　　当股市初创时的疯狂认购现象，没想到也在福州的楼市上演了。

　　还有3天就是南江滨某楼盘全面开盘的日子了，记者昨日走访了该楼盘营销中心，见到的是一番繁忙景象：这边电话刚放下，那边又立马拿起电话。

　　记者好不容易逮着一个机会，置业顾问相当明确地告诉记者，“早就被抢购一空了。此次开盘的只有Ａ区的500套房子，原定只制作认筹卡500张，但在4月13日至4月16日住交会期间我们实际推出800张认筹卡，稍后我们又加推了600张，到5月初，20多天的时间就没有剩了。”

　　其实，这种疯狂，在这些天并非仅此一家。

　　购房者排出200米长龙

　　编号越后认筹卡越贵

　　记者也联系了这个楼盘的营销总监，想详细了解楼盘的认筹情况。“这几天很忙啊，你能不能等到开盘后再来。”

　　在现场，记者见到了认筹热中的主角之一，陈先生在4月13日那天以1000元的价格买了一张“072”的认筹卡。

　　“这个楼盘是4月13日才开始申购认筹卡的，我12日晚上8点就过去，尽管那天下着暴雨，但门口却早已有六七个人在排队了，据我判断，那些人基本都是民工，应该是购房者雇来的吧。”陈先生如是说。

　　“由于雨实在大，当天晚上我就回去了。可能跟暴雨有关系，13日凌晨4点我去营销中心的时候只有20个人，但到了早上8点的时候，我粗略算了，从门口到马路，至少排了200米的长龙。”回忆起“当时当景”，陈先生仍然有些“心有余悸”。

　　据了解，待楼盘开盘，购有认筹卡的客户均可用卡抵房价人民币5000元，而认购卡也因标号不同而售价不同，标号为001－100的认筹卡售价为1000元，101－200售价为2000元，201－300则为3000元，301－400售价则为4000元。

　　人为制造“羊群效应”

　　买房好比做传销

　　一位不愿透露姓名的福州市房产知名人士告诉记者，选房优先权、折扣，这些是认筹可以得到的优惠，“既然这样，为什么不认筹呢？”

　　但是该人士也给认筹“掴了一掌”，“所谓‘认筹’，是楼盘的一种营销手段，说是人为制造稀缺恐慌也不为过。现在国内，认筹却以相当于内部认购的形态‘肆虐’开来。”

　　“有相当多的购房者加入到认筹的行列中来，这其实是一种对于高房价恐慌的表现，同时也是一种恐慌的需求。这其中，有相当的购房者是超过自身需求的，甚至是目前没有购房需求的。”该人士如是说。

　　“而之所以会出现这种抢购风，究其根本，是因为信息不对称。开发商为了把价格拉上去，通过认筹的营销手段，把购房需求无限量放大，从而制造出‘羊群效应’。”

　　据介绍，所谓“羊群效应”，指的是领头羊到哪里去吃草，其他的羊也去哪里“淘金”，导致后来的羊群一哄而上，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其他地方还有更好的青草。

　　而对于疯狂抢购背后的投资和投机行为，该人士也提出了他的一些见解。“有人说‘买房就像买菜一样’，我不认同这种看法，买房能像买菜一样随随便便吗？我认为，在现在这种房价暴涨的大环境下，买房子就好比做传销。当出现疯狂抢购房子时，必然带来投机，而当有了过多的投机和投资时，买家关注的必然是下一家，‘追逐’下一家的差价也就成了其终极目标。你说，这不是传销是什么？”该人士反问。

　　发现东区

　　越买越涨成恶性循环

　　“福州房价与炒股一样，很不正常。”福州一位房地产人士说。

　　东区房价成了领涨者，用业内人士的说法，像一头“疯牛”猛冲。

　　伴随着福州东区房价的一波波上涨，记者也从东区发现了一系列的怪象。

　　买的理由是还会涨

　　非理性跟风房价难刹

　　“目前在东区的购房者极不理性。”东区的一位房产中介商告诉记者。

　　一位看着东区成长起来，从事5年中介工作的某中介店长说，正常的涨价无可厚非，但是消费者买涨不买跌及强烈的跟风心理，也是房价一路难“刹”的重要原因。

　　“消费者对购房存在恐慌心理，他们买房的理由就是接下来还会涨，如果不会涨就没必要急着买。”一位接近房地产的人士一语道破当中存在恶性循环链条：越买越涨。

　　炒家带百万现金付违约金

　　二手房成交量突然下跌

　　东区作为炒房团的阵地，眼下又出现了变数。

　　去年底今年初。在东区购置大量房产的温州投资客还嫌东区房价涨得慢，以至于急着抛盘，使得东区一度出现了福州地产史上不多见的抛盘现象。

　　“那段时间急着抛，而现在，温州投资客都宁可违约也不卖了。”东区的一位房产中介说，温州投资客去年年底抛售的平均价格2800－3000元／平方米，而现在东区的二手房均价在4000元／平方米以上。

　　“当时三方签下合同，买家向温州客支付了3万元定金。”东区房产中介总经理陈丹灵给记者算了一笔账：按现在东区均价4000元／平方米，已经形成1000多元的差价，如果一套房子是120平方米，那么，中间就形成了12万元的差额。按卖方违约后双倍返还定金的约定，温州投资客仍然有9万元的差额收入。

　　据一位中介透露，在东区近期就有温州投资客带着百万现金来支付违约金的现象。

　　东区房产中介总经理陈丹灵说，5月份，这种违约的情况还在继续发生着，但会趋向平稳。陈说，4月份的成交单数与3月份相比骤减了好几单，签单数减少就是因为温州投资客的违约造成的。

　　此外，在采访中，记者还发现，市政府的搬迁消息吸引了一些现居金山的人前来东区看房。

　　房价如此猛涨，一个关注焦点随之浮出水面：谁是房价飞涨的受益者？开发商？炒房者？还是政府？哪个群体又在房价的猛飙中叫苦？

　　谁是房价飞涨的受益者？

　　短期受益是售房者

　　在整个楼市，房价的飞涨，谁从中受益？福州市社会科学院经济研究所副所长朱剑修认为，福州并没有特定的受益阶层，谁跑得快谁得意。从短期看，开发商、银行是最大的受益者，炒房套现者受益，但从长期看，大家都要倒霉。

　　按照目前福州市的平均工资水平，这么高的房价是无法买下来的，但怪就怪在，还有很多人在排队买。“今年‘五一’，福州许多楼盘售楼部那里排成了长队，但福州目前的房屋空置率居高不下，像仓山板块楼盘，现在有多少人过去住？有时候是一栋楼就住一户，但又为什么出现排队买楼的现象？再者，银行贷款到底能支撑多久？这些都是很脆弱的。”朱如是说。

　　他认为，目前福州市的购房者在“第二套房子”方面的投资是房价高涨的主要因素，而这些持有“第二套房”“第三套房”甚至更多的人群成为房价飞涨的最大受益者。此外，目前的房地产市场已经严重偏移为售房者的单边市场，售房者拥有绝对的优势。总体上看，房价飞涨短期内受益的是售房者。

　　但是，市场存在一个现象，就是房价一旦上涨，就会一起上涨，所以，对于投机者来说，那些炒房套现者受益。

　　持有土地者得利

　　开发商和项目地产商赚了

　　福州房地产界一名不愿意透露姓名的知名人士指出，在这场疯狂的涨价中，持有土地的开发商是直接的得利者。

　　房价的飞涨是供需双方互相作用的结果，而供需互为因果关系。目前福州房价飞涨主要源于两个信息，一个信息是房子供应紧张。一个方面是，购房需求上升。无论这两个所谓的信息到底是真实的还是虚假或者是表象的。

　　“土地是最大的资本，如果持有大量的土地，那房价怎么高，他们就怎么赚”该人士说。

　　另外一部分就是一些项目地产公司。“他们都是短期做一个项目，迅速出手之后马上转战别的地方，这样以后房价即使降了，和他们也没什么关系”该人士分析，只要抓准开发时机，这部分开发商也希望看到房价猛涨。

　　政府也成受益者？

　　如何控制土地供应成难题

　　在整个游戏里，还有谁希望房价上涨呢？政府？上述知名人士分析，政府更不愿意房地产价格下跌。

　　“房价的上扬无疑意味着，土地可以卖一个好价钱，土地收益增加，政府税收也会上涨，这对于地方政府来讲，是他们梦寐以求的事情。”该人士如是说。

　　他举例说，去年福州一年的160亿元财政收入中，有100亿是房地产业贡献的。

　　同时，已经买了房子的人、银行等都是房价上涨的受益者。

　　对此，九三学社福建省委提案委员会副主任陈和栋说，其实这其中政府遇到很大的矛盾。政府要控制土地开发，可是土地开发少了，“物以稀为贵”，以福州目前的挂牌拍卖交易方式，土地价格又会被叫得很高。“怎么解决这两者之间的矛盾，选择中庸、合适的方式供应土地成了目前很大的问题”。

　　谁是房价飞涨的受害者？

　　一年工资赶不上房价涨幅

　　福州大学房地产学者王阿忠博士说，房价上涨的受害者是需要住房且尚未进入市场者和已经进入市场的“房奴”，其财富已经在房价上涨中，面临被市场的垄断力量剥夺或已经被剥夺了。

　　记者了解到，今年第一季度，福州市区住宅平均价格3733元／平方米，比去年一季度增长622元，增幅19．99％。

　　业内人士算了这样一笔账：100平方米的商品房，一年价格就能上涨62200元。如果在中心城区，上涨幅度远远不止这个数。

　　而据有关数据统计，2005年福州市职工年平均工资为18314元。如此，福州市民整年工资收入还赶不上房价的上涨幅度。“也就是说，如果试图攒钱买房子，一般市民一年不吃不喝剩下的钱只有房价上涨幅度的三分之一不到。”

　　已购房者成“房奴”？

　　月收入1／3是按揭警戒线

　　即使买了房子，“高昂”的房价依然会把工薪阶层压得透不过气来。

　　按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量，而月收入50％以上用于房贷按揭的称之为“房奴”。

　　业内人士又给记者算了这样一笔账：如果现在买一套100平方的房子，以均价4000元计算，首付两成，分15年还清，那么以后每个月平均还款2657元。以福州2005年月平均工资1526元计算，夫妻双方收入可达到3052元，2600多元按揭所占的比例完全不止50％。

　　“如果这样计算，福州一般工薪阶层不都成房奴了？”该人士如是说。

　　部分开发商也害怕

　　房子万一掉价肯定亏本

　　一般观点，对于房价飞涨，房地产商应该是持欢迎态度。可是昨日，却有开发商表示，房价猛涨也不是他们所希望看到的。

　　“看到最近房价这样猛飙，我是心惊胆战”，福州龙事达房产开发有限公司刘忠恒如是向记者形容他的心情。

　　“购房者似乎出现了类似通货膨胀期间的心态，以为房价肯定会上涨，担心自己以后更买不起房子，所以现在很多人倾其所有，甚至向朋友、亲戚借款也要买套房子，这是一种扭曲的买房心态”，刘忠恒说，房价上涨，反向拉动了地价的上涨。

　　“地价高了，我们的开发成本自然就升高，房子要是万一掉价，我们就肯定亏本，所以我们非常不希望现在这种现象继续下去。”刘表示担忧。

　　社区商业发展不易

　　店铺价格会受拉动上涨

　　住宅价格上涨了，那么一些商业店铺价格是否会随之上涨呢？

　　福州地产界策划人士庄子认为，福州目前的商业主要分为社区商业和街区商业两种。住宅价格的上涨会拉动社区商圈店铺的价格，但不是同幅度的上涨，会相对滞后。而街区商圈则不会受多大影响。

　　这个观点也得到龙事达房地产刘忠恒副总经理的认同。

　　有业内人士透露说，厦门有一大型超市曾经开在地上，可是由于店租太高，迫不得已转到地下层经营。

　　城市经营受影响

　　外地人入榕工作压力大

　　王阿忠表示，房价的非理性上涨肯定会影响城市化进程与城市的发展，因为城市扩大，意味着要吸纳许多人入住城市，而房价高，会排斥城市外的人入住城市。

　　对于房价飞涨对城市造成的负面影响，福州民主建国会成员，房地产学者王剑超也表示，房价飞涨会影响青年人的创业热情，造成城市缺乏活力。

　　对于现在买房者抢购房子的现象，九三学社福建省委提案委员会副主任陈和栋也表示了担忧。“这样不仅其他产业的资金投入会受影响，房市如果出现下跌，社会稳定性都有可能受影响。”

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　　广东国土厅长建议3年内不买房

　　刚刚过去的“五一”黄金周楼价持续高企，昨日，广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席一活动时义正词严地直指目前房地产均是虚火，今年全省土地供应将较去年增加12％，林厅长建议不急着买房的市民大可待三年后房价趋于相对理性时再入市。

　　普通住房价格深圳划定上限

　　继去年6月深圳公布普通住房标准后，该市国土房产局日前在自己的网站公布了区享受优惠政策的普通住房价格标准，该标准已经从5月1日开始执行，超此价格成交将按3％的税率征收契税。

　　按照日前划定的普通住宅价格上限，特区内的罗湖区11000元／平方米；龙岗区7000元／平方米。