房子抵押可变流动“金库”

　　所谓“循环贷”个人住房循环授信业务，就是客户将商品住房抵押给银行，即可获得一定的贷款额度，在房产抵押期限内，该客户可分次提款、循环使用。

　　昨天，深圳发展银行在全国统一推出“循环贷”个人住房循环授信业务。而此前，光大南京分行、建行省分行、招行南京分行也都推出过类似一套房子循环用的业务。金融机构为何热推这类新服务？市民从中又能得到怎样的好处？

　　怎样从房子里盘出钱来

　　深发展南京分行人士介绍，所谓“循环贷”就是指客户将商品住房抵押给银行，即可获得一定的贷款额度，在房产抵押期限内，该客户可分次提款、循环使用；而如果不超过可用额度单笔用款，只要客户符合银行贷款条件，资信良好，本地常住，具有稳定还款能力，抵押物状况正常，经过银行审批，还能在额度内循环贷款。

　　据了解，“循环贷”分为自主额度和综合额度两种形式。自主额度——在按揭还款期内，客户如提前还款，提前还款的数额将自动转换成可使用的贷款额度，最长可贷30年，贷款利率等同于住房贷款利率。综合额度——将整个房产在抵押期间内分期核定贷款额度，每3年重新核定一次，贷款额度成数最高可达8成，贷款利率同样等同于住房贷款利率。

　　如一套市值100万元的商品住房，在深发展办理按揭时最高可申请80万元的综合额度，年利率为5.751%。因为综合额度分期核定，3年后，若房价普遍上涨，该房屋市值达到120万时，这时，借款人便能最高获得96万的额度使用空间。贷款无指定用途，可用于继续买房（最长30年）、买配套车位（最长30年）、买车（最长5年）、个人经营（最长10年）、装修（最长10年）。而如果该客户遇到发年终奖或有其它额外收入5万元时，可将这5万元提前还款，这5万元即能做为自主额度，可以随时再从银行借出来，年利率仍为5.751%，贷款用途也仍是不限，只要是消费贷款。

　　应有再融资的成本观念

　　采访中，不少银行的业内人士提醒记者注意，现在大家都认为银行贷款利息太高，有了钱，最好还是早点把房贷还掉，但日后急需用钱怎么办？再融资的成本其实是很高的，包括时间成本（重新申请贷款等于所有的手续重新再来一遍）、费用成本（重新抵押一次必须再付一次手续费），因此在手头上最好能够留存一定的资金，或者有很好的现金流来源，所以为客户考虑，银行一般建议大家部分提前还贷，这样既省掉利息，在手上有好的投资项目，收益超过房贷利率时，也能有足够的资金前去投资。

　　深发展人士告诉记者，在整个房屋按揭期间，客户只要有余钱，随时可以提前还款，如提前还5万，按目前储蓄和贷款的利息差，可节省年利息2515.5元【2515.5=50000×（5.751%－0.72%）】；另一方面，对于提前还款生成的“可用额度”5万，客户在需用钱的时候则又可以随时申请，轻松融到资，综合起来看，此新业务比较适用于收入较为稳定和丰裕，视市场情况灵活调度资金的中青年白领购房阶层。

　　银行竞推其实也有企图

　　记者了解到，2005年度，我省个人住房贷款不良率仅为0.21％，因此房贷一直是各家银行争抢的优质业务。但与此同时，借款人有钱便提前还贷，也让银行头痛不已——有资料说，如果客户借款一年不到即提前还清贷款，这笔房贷业务银行根本没有利润。于是为了牢牢地“拖”住房贷，一些银行近来竞推房产循环贷款，即只要有套房子抵押在银行，便可以循环反复地从银行获取贷款。像光大推出的“阳光生活住房套餐”产品主要针对从开发商处购买一手住房的按揭贷款借款人，帮助他们解决在购房之初，尤其是自购房之日起两年之内可能面临的购车和购买车位（库）、购置大额耐用消费品以及住房装修等用途的资金短缺的问题。理财专家建议市民，不管银行是否有企图，市民应善于从一些新业务中选取对自己的有利之处。比如，一套房循环贷出现的最大意义是在于告诉市民，原来自己可以机智地处理不动产，事实上，有些时候，提前还贷并不一定划算，在打算还贷前，大家不妨认真衡量一下自身的经济情况，以及是否可能因此而损失一定的机会成本。刘璞