城中住宅上涨应有节制 倡导理性开发理性购房

　　【龙虎网报道】编者按：城中，永远不应被遗忘的角落。2006年上半年，相比于其他板块，城中住宅的上市量并不大，但这些定位高端的品牌楼盘，一举一动都会影响楼市的走向，影响人们对置业城中的信心。

　　明城墙内的住宅用地资源日益稀缺的同时，不仅对开发商来说入主的门槛抬高，对于购房者来说亦是如此。开发商因为追求自身企业利益的因素，会更加倾向于高档住宅以及

黄金商业地段上的商业楼盘开发，而购房者对于新现楼盘“质”的诉求也将更加苛刻。

　　细述今年尤其是上半年城中活跃的楼盘，主要集中在城中北片和城中南片，城中北片以汇林绿洲、金陵大公馆、天正湖滨、凤凰和鸣苑四大主力楼盘为主，形成两老对两新的新格局；城中南片则以金鼎湾、皇册家园、恒隆花园、宏图上福园为典型。本次策划置业城中“4＋4”的目的，就是透过现象看本质，全方位剖析城中住宅的发展趋势，挖掘城中住宅的居住价值，倡导一种“开发商理性开发，购房者理性购房”的良好氛围。

　　五一黄金周表现：量小价高

　　在刚刚过去的“五一”长假，相信购房者早已被一些楼盘的促销手段震得头晕眼花。不少开发商看中了黄金周的商机，纷纷推出购房优惠措施，进行大力度推销，尤其以江宁、河西等板块为最，甚至有楼盘推出购房赠送8万元车库的措施。相较而言，城中片区楼盘则显得“傲气”多了，几乎没有优惠措施，而且房价还有上涨的趋势。

　　据网上房地产数据显示，5月1日到5月7日，城中板块共认购71套，成交11套，成交均价8463元／平方米。而全市的总认购套数为2178套，成交138套，仅江北板块就认购了1061套，成交了27套，河西板块也认购了373套，成交了19套。相对于这些数字而言，城中上市量量小价高，显得比较冷清。

　　与河西、江宁区域动辄上万套的房源相比，城中楼盘的量显得非常的少，而住宅部分可售房源更是屈指可数。一季度，城中在售楼盘也不过四五家，目前住宅项目主要集中在北片和南片，北片以汇林绿洲和金陵大公馆为代表，南片则主要由皇册家园撑起半壁江山，长发中心独居大行宫地段，再加其他零散的一些楼盘，可售房源加起来也不过百余套。再加上4月底开盘的宏图·上福园和恒隆花园两大楼盘，也不超过百来套，并不能有效地缓解城中住宅供小于求的状况。因此，“城中住宅卖一套少一套”，这也许是开发商促使购房者早日下定的说词，但也从侧面说明了城中住宅的确存在供小于求的状况。从五一黄金周市场表现看，以上所说几大主力楼盘全面热销——宏图·上福园认购15套，汇林绿洲认购14套，且呈交了11套，皇册家园等其他几家也都有认购数据，这也印证着“卖一套少一套”的观点。据了解，城中楼盘从去年下半年到现在一直在暗地里上调，“不上调，不能控制销售速度”，某楼盘销售经理如是说。

　　专家观点：房价上调应有节制

　　但是，拥有这些良好的因素，城中房价也不能毫无节制地一味疯涨。涨得太快不一定是好事情，过度的透支，等于把老百姓未来的增值收益预支了，这并不利于城中楼市的可持续发展。

　　房产专家认为，根据市场的需求变化来调节房价是应该的，但是还要考虑到市场的接受度。短时间内，房价波动太大，将影响整个市场的稳定，很可能导致新一轮的宏观调控的出台。

　　值得注意的是，如今的房产市场似乎存在这样一个观念：地段决定价值，这也是城中楼盘价格不断上涨的本质原因。城中楼盘逸仙名居4月份不声不响地卖掉了56套，成交均价8554元每平方米。该楼盘负责人也认为，房子卖得这么好，也就是占着个地段优势。其实，他的想法也代表了大多数城中开发商的想法。

　　其实，除了地段，还有其他至关重要的因素决定着楼盘的价值。比如，产品的质量，整个小区的环境、公司的品牌等，这些因素的重要性也不比地段差。要纵观整个楼盘的品质才能最终决定其价值。城中楼盘，不应当只是高价格的代表，更应当是高品质的代表，城中楼盘的开发商应该以强烈的社会责任感，精心打造产品。