5个细节 百姓想搞明白

　　“细则开始明确了很多操作，但实际上还有很多值得探讨的地方。”细则的出台让不少中介、开发商悬着的心落了下来，但采访中不少业内人士认为，这次政策的有关规定也许也存在着一些漏洞，在具体交易过程中老百姓更想弄清细节问题，买得明白、卖得放心。

　　【市民疑问】

　　“自住房”界定是否模糊

　　在“南京个税细则”的第三条，南京地税部门对“唯一住房”作了界定。根据规定，唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

　　南京中广置业资深经纪人王小军解读该条规定时认为，这表明税务部门将不再核查卖房人（家庭成员）是不是有其他住房，但需要卖房人提供书面承诺或者单位出具的证明即可。这样一来，只要当事人书面承诺只有1套住房就可以免缴个税。其目的是不使楼市产生大的动荡，平稳发展。但税务机关应该还有保留以后追缴的权利。

　　装修扣除比例是不是过低，扣除方式一刀切是否公平

　　对于装修费的扣除认定，南京细则沿用了国税总局的规定：

　　A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　南京中原地产的王巍巍认为，装修款的扣除比例有偏低之嫌。从目前的情况来看，100万的房子装修款远不止10万，这样对于房主而言，扣除部分实际上少了，面临着多缴税的问题。相反，对于经适房而言，可能当时买房的时候装修费用反而达不到原值的15％。

　　王小军认为，免税装修费用的扣除比例采取“一刀切”的方式也有不合理的地方，比如新街口一套100平方米的房子价值是100万元，江北浦口同样面积的房子可能只要30万元，两套房子花的装修费可能都是10万元，新街口的房子扣10万、浦口的扣3万，这显然对浦口的房子不公平。

　　商品房转手会不会参照1％

　　在南京细则规定中，对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。

　　由于南京暂无各区经适房价格标准，有关人士认为，此条规定主要是针对房改房。也即是说，以后的操作中房改房多半将以售房收入的1％征收个税。

　　不过，由于地税部门无法认定哪些情况属于“不能提供住房原值”者，业内人士认为，老百姓在纳税中会选择是“按照差额20％征税”划算还是“按售价1％征税”划算。“比如我2002年以35万买进的一套房子，加上装修费用等合计40万，现在以50万卖出，按照提供原值的方法，我需要缴纳2万的个税；但如果按照不能提供原值的计算方法，我则只需要缴纳5000元的个税。”一位资深经纪人说，两者的差别高达1.5万，在如此利益的诱惑下，不排除购房者故意不提供或隐藏原值凭证。中广置业的王小军认为，今后缴纳个税有可能可以选择其中一种缴纳方式。我爱我家置业公司的舒莉莉则将其细化，如果差价小于5%，就以收入减成本计算纳税额；如果差价大于5%，就可按“不能提供住房原值”方式，按1%缴纳。中原地产区域经理余晨煊表示，相比上海“任取其低”的做法，南京只是没把话点破，相信实际操作中可以和上海一样“任取其低”。

　　“自用5年”、“出售1年内”时间节点该怎么算

　　在新规中，提到了诸如“个人转让自用5年以上”、“现住房出售1年内按市场价重新购房的”、“从2006年8月1日起受理的房地产交易件”等一系列时间节点。但“5年”、“1年”的起止时间如何算？新政实施的节点到时以交件时间为准还是以领证时间为准？一位业内人士推测，按照以往惯例，“个人转让自用5年以上”中的“5年”其起始时间应该是该房屋产权证上的时间，截止时间应该是其转让交件时间。但“出售1年内”中的“1年”时间如何计算则是未知数。有关人士分析，如果起始时间为现有住房出售交件日期，那么截止时间是否为重新购置新房时的交件日期？此外，新政规定“从2006年8月1日起受理的房地产交易件”将按照国税总局通知执行个税政策，南京房产交易中心三楼地税窗口的工作人员回答，新政实施的时间节点以交件时间为准，即8月1日前交件的可不按照国税总局的通知执行。

　　租房一年后再买房保证金退不退

　　根据新规，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　中广置业王小军分析，一年内卖房买房，可全部或部分退还纳税保证金，假使某市民在卖了房子后，一年内没有买房，也没有第二套房子住，而是一直在租房子住，超过一年后再买房，是不是就不会退还纳税保证金了？这从情理上是说不通的。

　　【楼市影响】

　　新建房 影响微乎其微

　　南京二手房转让个人所得税征收细则昨日下午出台，房改房将按照实际转让金额1%的比例征收。为此，剧烈震荡之后的二手房市场又平静了下来。南京的开发商表示，“轻柔的1%”对新建商品房市场影响微乎其微。

　　南京浙商投资有限公司总经理张国安对南京敲定为1%并不感到惊讶。“杭州等地方都是1%。”张国安说，“这个力度拿捏得还是比较适当的。”张国安表示，这一政策最大的影响仅仅在于打击了房产的短线投资，对整个二手房市场的影响有限，更不用说对新建商品房的影响了。

　　南京新居置业投资顾问有限公司总经理黄真敏认为，细则将房改房的个税缴纳比例划为1%，是放房改房一马，对新建商品房市场可能还将起到促进作用。

　　二手房 可能量跌价涨

　　“1％应是意料之中的事情。”中原地产区域经理余晨煊对南京“1％”比例的确定并不感到意外。按照他的说法，相比上海、杭州等地，南京的楼市要平稳得多，在上海、杭州确定1％比例后，南京也采取“1％”比例应是意料之中。这样一来，对于二手房的影响实际上并没有以前想像的那么大。对于买家而言，由于“强征”个税出台他们肯定会观望。武继平介绍，购房者在市场未能明了之时，大多会采取观望态度。武继平表示，8月份本身是二手房交易淡季，这种状况要得到缓解，至少也要等到“金九银十”传统旺季到来。在一致判断成交量会急剧减少的同时，不少业内人士也认为二手房成交价格会在8月份呈现上扬。

　　租赁房 房租松动生意火

　　在个税实行强征后，南京不少中介认为，由于二手房交易成本的增加，很多二手房可能会“转售为租”流入租赁市场。

　　“这和营业税征收时一样。”南京中原地产交易中心主管王巍巍认为，1％的比例虽然比不过5.5％的营业税，但是五年内转让房产的成本实际上又增加一截，如果两税合征，很多卖家就会考虑“转售为租”。

　　顺驰不动产网络集团副总经理董D接受记者采访时认为，个税的征收对于租赁市场应该说是一大利好。原本打算出售的房源转向租赁市场后租赁市场房源增加，整体市场反应旺盛。不过，也有人士认为，在整个租赁市场房源增多的情况下，一向较为坚挺的房屋租赁价格有可能会在接下来有所松动。

　　作者：/来源：南京晨报