不认可拍来的房和地房管局当被告

　　本报记者(王 雄) 因不受理房屋拆迁中的行政裁决申请，10月11日，厦门市国土资源与房产管理局被告 上法庭。原告是自然人黄波水和厦门鑫永铭工程机械有限公司。

　　同一个项目

　　两种补偿标准

　　2005年7月22日，经福建省泉州市中级人民法院委托，福建省嘉信拍卖有限公司将原泉州市燃料采购供应站厦 门高崎堆场土地使用权及其房屋所有权拍卖给黄波水，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 ，黄波水成为该财产的合法所有人。

　　厦门鑫永铭公司系原高崎堆场厂房的租赁者，拍卖后，经所有权人黄波水认可继续租此房经营。

　　2005年10月18日，因“福厦铁路厦门公铁大桥”建设项目需要，厦门市土房局将原高崎堆场列入拆迁范围。 同年11月4日，厦门路桥拆迁工程有限公司代表拆迁人厦门市湖里区人民政府将《房地产估价报告》(厦均和估2005拆 244A号)送达厦门鑫永铭公司，该报告将房产部分估价为7883126元，土地部分总价为10572914元。此后 ，拆迁人并未在法定期限内对评估结果提出异议，也未向厦门市土房局申请裁决，这表明拆迁人已认可该评估结果。

　　然而，让人没想到的是，今年6月，厦门鑫永铭公司再次收到一份《房地产估价报告》(厦均和估2005拆244 号)，将房产部分估价总额核减75万多元。厦门鑫永铭公司认为，这种做法显然是《城市房屋拆迁估价指导意见》规定中所 禁止的。

　　因拆迁公司在安排评估商谈时，刻意把黄波水和鑫永铭公司法定代表人陈三元安排在前面，又不依法将初步分户估价 结果公示，致使黄波水和陈三元对相关补偿标准不知情。后经多方打听，黄波水和陈三元发现，原高崎堆场土地的估价结果为 每平方米348.16元，而同一项目中厦门港务控股有限公司的土地估价为每平方米660.83元，补偿标准约是他们的 两倍。

　　申请裁决不成

　　双方对簿公堂

　　在此情况下，黄波水和陈三元于今年5月29日向厦门市土房局提出裁决申请，要求依法给予土地及房屋产权调换， 否则土地应按厦门港务控股有限公司的土地估价给予货币补偿，厂房按厦均和估2005拆244A号《房地产估价报告》给 予货币补偿(即7883126元)。

　　6月1日，厦门市土房局作出《不予受理裁决申请通知书》，理由为：“……黄波水向泉州市中级人民法院竞买该堆 场前，(厦门市)思明区人民法院已经在我局依法对堆场进行了查封，且至今未解除查封，故泉州市中级人民法院的拍卖行为 、黄波水的竞买行为的法律效力及其是否是被拆迁人还未确定；再，堆场上临时建设的厂房等建筑物无合法的产权手续，厦门 鑫永铭公司并非地上建筑物的所有人，也不是被拆迁人……本局决定不予受理你们的裁决申请。”

　　此后，由于“福厦铁路厦门公铁大桥”建设项目工期紧迫，在相关部门的协调下，7月2日，黄波水和陈三元与厦门 市湖里区政府及厦门路桥拆迁工程有限公司签订了不平等的《补偿协议书》。在此协议中，黄波水和陈三元是以“被拆迁人” 的身份出现的，也就是说，相关部门已经认可了黄波水和陈三元的被拆迁人的身份，换言之，相关部门已经认可黄波水就是原 高崎堆场的合法所有人，陈三元是厂房租赁者。

　　但在《补偿协议书》中，黄波水的土地部分却仍被排斥在外，也就是说，他的所有人身份仍然未被实质确认，这一矛 盾现象让黄波水十分不解。在此情况下，黄波水和陈三元决定走司法渠道为自己讨还公道。

　　8月28日，黄波水和厦门鑫永铭公司将厦门市土房局告上法庭，请求法院依法撤销被告厦门市土房局作出的不予受 理裁决申请通知书，判令厦门市土房局依法受理原告的裁决申请。

　　厦门市土房局在《行政答辩状》中坚持其原有观点，其理由是：“……泉州中院对该地块的查封、拍卖不符合法定程 序，且该地块变更没有经过有批准权的人民政府批准审批并办理土地使用权和房屋所有权出让手续和办理过户登记。”

　　竞买是否有效

　　律师观点明确

　　补偿标准的问题还没有解决，厦门市土房局忽然间又以泉州法院拍卖效力未定及思明法院查封未解除为由不给黄波水 办理过户手续，认为黄波水不是合法的被拆迁人。这一认定如同当头一棒，一下子把黄波水给“打”懵了，因为如果黄波水的 所有权人的身份不被确认，“被拆迁人”就无从谈起，补偿就更不用说了。

　　黄波水通过拍卖竞买的房地产是否合法有效成为本案的关键，福建德和联盟律师事务所的雷鸣律师认为：“泉州法院 的拍卖是否有效，行政机关无权异议。”法律明确规定：“国土资源房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时 ，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、 房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。”

　　雷鸣认为，此案以思明区法院的查封未解除作为不让黄波水过户和不承认其财产所有权的理由，显然不能成立。《最 高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第30条第2款明确规定：“查封的财产被执行拍卖的， 查封的效力消灭”。

　　雷铭进一步指出，以过户登记作为不动产拍卖物所有权认定的要件，显然是违法的。因为《最高人民法院关于人民法 院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定“拍卖物的所有权自拍卖成交时起转移”。2004年11月26 日，最高人民法院副院长黄松有答记者问时十分明确解答：“不动产所有权自拍卖成交时起转移，而不以办理过户登记为要件 ”。