政府回购不能解决高出租率

　　□本报记者　徐 彬

　　“在北京、太原和西安，高达48%的经济适用房被用于出租；购买者中有月收入8500-9000元的人群。”

　　2006年11月底，媒体公布了全国工商联牵头组织的“经济适用房出租率”抽样调查

结果。而在这个惊人数据的背后，是大量苦等“蜗居”的百姓。由于房源紧缺，在北京经济适用房管理中心，需要安置的无房户超过10万，每天还有400人加入排队大军。

　　是什么让经济适用房偏离了“解决中低收入群体问题”的初衷？如何让“救命房”起到社会保障作用？12月15日，建设部政策研究中心科研处处长文林峰接受了本报专访。

　　“只出租5%也是不合理的”

　　记者：调查披露，经济适用房的出租率高达48%，你有何看法？

　　文林峰：我不太清楚这个数据是怎么得到的，但是出租盈利的情况肯定存在，我们在北京回龙观小区走访时，看到不少窗户上贴着出租广告。有的房子

　　经济适用房是政府的一种让利行为，是提供给中低收入家庭的保障性住房。现在出现这些情况，不符合政策的初衷。哪怕只有5%出租，也是不合理的。

　　记者：什么原因导致经济适用房偏离了初衷？

　　文林峰：1998年，国务院推出经济适用房政策时，正是住房改革从实物化向货币化的过渡阶段。当时住房保障的形势还不是那么严峻，和高

　　如果是政府组织专门机构建设经济适用房，专项管理这个事情，社会矛盾就小。这种方式的代表城市是徐州和厦门，都是由政府主管部门集中组织建设，并负责分配和管理，最后能够真正面向中低收入家庭。

　　如果把政府保障的部分职能转嫁给开发商运作，事情往往就会走样，因为开发商是趋利的。这不仅未能严格限制购买对象和建设标准，还可能在利润上突破了3%的限制，引发社会不满。例如北京是政府主管、企业主导，结果政策性效果就出现偏差。甚至在一些经济适用房小区，开发商打一个空调眼都要收费。

　　开发商为何协助购买者造假？

　　记者：北京虽然是企业主导，政府也承担着主管职能。现在出问题，在监管上存在哪些不足？

　　文林峰：北京市已累计建设1500万平方米的经济适用住房，它在稳定住房价格、调整消费结构、促进住房消费方面起到的作用不可抹杀。但正是由于盘子比较大，10%的问题都会被放得很大。

　　应该说，我们在经济适用房的准入和退出机制上，政府缺乏有效的监管手段。比如说，我国现在还没有完善的住房档案系统，也没有一个健全的个人信用系统，对收入标准审查很难做到客观准确，私开假证明的现象也难以杜绝，高收入阶层就会乘乱投资、投机经济适用住房。

　　记者：对经济适用房购买者的资格审查不严，主要责任在谁？

　　文林峰：最根本的原因还是中国没有健全的个人信用系统。

　　把经济适用住房交给开发商运作，在企业逐利本性的趋动下，必然会以多种方式尽快回笼资金。由于资格审查的基础条件缺失，开发商就可以协助购买者共同造假，骗取购房资格等，一些地方甚至出现了炒房号现象。

　　记者：我们注意到，很多城市在2005年没有新的经济适用房项目上马，并导致房价迅速上涨，是什么原因所致？

　　文林峰：经济适用房政策在推出之初，许多城市都踊跃建设，包括集资合作建房，比例最高时占到住宅建设总量的60%以上，但是也有一些城市政府在土地收益的巨大利益驱动下，停建或少建经济适用房。

　　这种示范效应影响很大，从2003年开始经济适用房的比例就在下滑。在地方政府经营城市理念、土地成为第二财政的驱动下，逐渐减少了经济适用住房供应量，到了去年，经济适用房占商品房投资额的比例下降到不足5%。

　　一开始，政府还没有意识到这种做法对住房市场的影响程度，但是在去年，矛盾突然就激化了。现在北京已决定明年开工建设200万平方米的经济适用房。

　　政府回购不能解决高出租率

　　记者：11月初，北京市建委在有关规定中，规定“经济适用房不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购”，这是否可以打击那些高收入人群的投资行为？

　　文林峰：目前，经济适用房制度还缺乏有效的退出机制，这在国外的住房保障体系中也是一个难题。当初建设经济适用房是为了配合住房商品化、市场化的发展，鼓励刺激住房消费，但是由于一次性解决了经济适用房的产权问题，购买者可以终身受益。与此同时，每年又会新增大量需要住房保障的人群，政府需要拥有大量房源。如果没有有效的退出机制，经济适用房永远也建不完，政府面临的土地供应压力只会越来越大。

　　从这个角度说，回购能解决一定的问题，让那些投机者无利可图。但是我认为它不能解决根本问题，因为户主仍然可以选择不退出，永远占据房源并以长期出租的方式盈利。

　　日本就面临同样的问题，他们过去也投资兴建了不少公营住宅，现在为了促使一些收入提高人群退出，政府把租金水平提高一倍以上，但还是低于市场租金，这些人就继续享受低价住房。

　　记者：建设部现在倡导“从租售并举逐步过渡到以租为主”的管理模式，能否展望一下新政策的成效？

　　文林峰：现在住房市场的问题是，市场化住房和保障性住房一条腿长，一条腿短。关键是要有足够多的配套政策，让保障性确实发挥出效果来。今年8月初，建设部已经要求各个城市建立自己的住房档案系统，但是个人收入系统目前还没有一个部门牵头来做。这两个系统不建好，漏洞依然存在。

　　我个人认为最好一步到位，成立专门的住房保障机构或经济适用房管理中心，负责资格审查、发放补贴、回购、再分配以及退出机制。另外，建设租赁住房也需要税收金融的配套支持政策。

　　目前对经济适用房的大政策是“老房老制度，新房新制度”。政府要讲诚信，过去出台经济适用房政策的时候并没有说明将来必须“回购”，对于那些已购房者，不能损害他们的利益，毕竟大多数还是中低收入家庭。

　　倒卖经济适用房轻松赚8万

　　我拿到经济适用房的“房号”是在1999年，过程易如反掌——找单位开个“低收入”证明就可以了。只要和领导的关系别太差，没人为难你。而开发商根本不会审查这个东西——只要能把房钱交齐，那群只认银子的人怎么会管你的身份？当然，作为一名被别人称为“强势群体”的警官，我还是动用了某些关系。否则，也要像老百姓一样，拿着小板凳排队等号了。

　　1999年，回龙观一期竣工，我拿到了新房的钥匙。房子是三室一厅两卫，120平方米，还赠送了17平方米的阁楼。我装修大约花了10万元。这个时候我才知道：邻居里几乎没有“省油的灯”——哪个中低收入家庭能用TOTO牌马桶？年薪3万元正是这套房子的主人收入的“最高门槛”。按规定说，超过这个数字，没资格拿到房号。

　　院子里的轿车更证明了人们在“装穷”。这里有桑塔纳2000、有奥迪，而我开的是捷达王。别忘了，这是在2000年，轿车可属于奢侈品。每天夕阳斜下时，我望着归来的“车队”，暗笑大家造假的功夫真高。

　　而周围的房子，很多是空的，仿佛它的主人从来没有来过。既然北京的房子那么紧张，为何这些人买了房子还不住？最有可能的答案是，人家有两套房子，住在另一套里。果然，后来有报纸曝光说，很多人买了房子装修后去倒卖。比如在回龙观龙锦苑四区，有一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用房”。户主标示的出售价为每平方米5000元，总房价115万元。而交易中心的置业顾问说，这套2003年建成的房子装修“特豪华”，装有“6台电视、7个空调”！　

　　好事后来轮到我头上。在这里住了三年后，我又在北京郊区买了一栋别墅。那个房子120万，手头正好缺50万元钱。此时，北京的房价已经飙升到平均每平方米约5000元。我联系了一个老板，很轻松地把回龙观的房子以50万元卖给了他。

　　回龙观的房子一直是每平方米2600元，我的房子总价31万元。加上装修，一共41万。而在卖房子的时候，只向政府缴纳了1万元“土地出让金”，很轻松地赚到了8万。当然，我们签订合同的时候，还是按照每平方米2600元签的，有规定经济适用房不允许加价出售。当然，那位老板也造了假——开出了所谓的“低收入证明”。因为还有规定，经济适用房只能转让给“符合要求的低收入群体”。

　　(韩菲口述 吴晨光整理）