大陆地产商的台湾商机

http://www.sina.com.cn 2008年04月26日13:38 台海网

  

大陆地产商的台湾商机

  4月21日至24日,大陆地产大亨9人团赴台湾的台北、桃源、台中、屏东、高雄等县市考察,这是继去年底之后,大陆房地产考察团二度赴台。

  这次考察团9人总身家近5000亿元新台币,包括广州富力地产董事长李思廉、SOHO中国有限公司董事长潘石屹及总裁张欣、北京万通地产董事长冯仑、雅居乐地产公司总裁陈卓贤等。台湾媒体形容,“为台湾房地产市场投下一颗震撼弹”。

  在两岸直航日益临近之际,大陆地产商对彼岸的兴趣与日俱增。下月,福建大约有20家地产商将组团赴台。6月,上海地产代表团预计登台。

  相较近年火热亢奋的大陆房地产市场,台湾房市显得温和,甚至低迷。正值大陆信贷紧缩和宏观调控从严之际,大陆地产商渴望宝岛能成为下一个投资洼地。

  台湾房地产市场现状如何?商机有多大?挑战有哪些?这些都是想在宝岛开疆拓土的大陆地产商们绕不开的问题。

  台北市豪宅上亿元新台币

  台湾淡江大学产业经济系副教授庄孟翰长期跟踪观察台湾房市,他向本报记者介绍,以房价所得比(指房价除以年人均收入的得数)来看,这个比率的国际标准是3至6倍,而台北市超过了10倍。目前台北市新楼开盘价每坪(1坪=3.3平方米)在100万至150万元 (新台币,下同)之间,相当于每平方米7万元人民币以上。

  开发商 (台湾习惯称“建商”)在台北推出的面积100坪以上豪宅,大约有30个将近3000户,以单户100坪计,一户通常要上亿元。

  台湾其它县市豪宅的开价,台北县大约每坪50万,台中市45万,高雄市40万,交易时一般有10%到15%的议价空间,在开价基础上还能下调5万元左右。以台中市为例,实际售价每坪40万,相当于每平方米3万多元人民币。

  庄孟翰指出,台北市豪宅如果与世界上一些大城市相比,价格上仍有不小的上涨空间,比如伦敦豪宅平均一坪549万元,摩纳哥522万,莫斯科235万。

  不过有业者预测,将来两岸关系和缓了,台湾经济重振活力,随着陆资与外资的陆续涌入,外来商务人士相继入台,台湾豪宅价格很容易会被拉抬起来。

  台湾房价不会被陆资炒热

  庄孟翰介绍,台湾房价最贵的城市是台北市,其次是台北县和台中、高雄等县市,再次是新竹、台南、桃源等其它县市。

  台北县、台中、高雄的普通住宅新开盘价,一般在15万至20万元之间,相当于每平方米1万多元人民币,这与大陆不少城市房价相当。因为台湾民众收入水平远高于大陆,从这个意义上说,台湾房价要比大陆低得多。这几个城市的二手房 (台湾称“中古屋”)价格,平均在10万元左右。

  新竹、台南、桃源等县市,新楼开盘价也在15万至20万元之间,二手房均价通常不到10万元,台南仅7万多元。

  不过庄孟翰认为,台湾房价并不算低,特别是去年以来涨了不少,个别城市已经高得让老百姓“喘不过气来”,之所以不少人认为台湾房价低,一个重要原因是房地产商的炒作。房地产商鼓吹直航“三通”之后,陆资、外资大量涌入,同时大量台商资金回流,将迅速催涨房价,以此刺激老百姓赶紧买房。

  据庄孟翰分析,陆资和外资进入台湾普通住宅市场的可能性不大,因为普通住宅如果被炒热,让大量百姓成为一辈子的房奴,这可是一个大问题,当局对此会十分谨慎,不敢贸然开放此领域。

  他说,陆资最可能投资的住宅是豪宅部分,现在台湾仅几千户豪宅,而所有住宅共有766万户,因此住宅均价不会被陆资炒热,从目前形势看,国际原材料价格上涨倒是推高房价的最大动力。

  三类不动产的商机大

  陆资除了投资豪宅,商业不动产和旅馆酒店也是其投资标的。4月访台的大陆地产考察团对台媒表示,他们未来投资将锁定商业、住宅与旅馆等3类不动产。商业不动产包括办公大楼、店面等,住宅部分主要指豪宅、出租户等,旅馆酒店包括商务旅馆、观光酒店、度假村等。

  因此,大陆地产富豪在台受到了当地政府和业界的隆重欢迎,他们每到一地,当地便热情推介待开发的地产项目,例如台北市的车站双子星、桃园的航空城、台中的水蔇机场、屏东的大鹏湾、垦丁的度假别墅等,这些项目均在这3类不动产之列。

  厦门大世纪地产公司董事长、台商陈成焕以生意人视角,观察陆资将来在台湾地产界的商机。他告诉本报记者,这些到台湾的大陆地产大亨,身家最少的也有几十亿新台币,多的上千亿,这种强大的资金效应将给台地产市场注入巨大活力。

  陈成焕指出,台湾由于这几年受到政策管制,加上政治环境不安定,致使大量资金外移,房市处于低迷之中,这给陆资创造了难得机会。做生意抢占先机很重要,虽然时下未必是投资台湾的合适时机,但是大陆地产商们看好5·20之后两岸关系缓和的趋势,提早入台考察、卡位,倒是十分必要。

  庄孟翰介绍,台湾总人口在减少,都市化人口达到总人口的79%,乡村人口占21%,人口的都市化程度已相当高,而房产市场主要靠都市新人拉动,所以台湾房市的内需基本饱和,将来靠外需,外需一靠外来的商务人士,二靠外来游客。

  台湾地区新当选领导人马英九不断推出松绑两岸关系的新举,周末包机和大陆客赴台游即将成行,初期按每天1000名大陆游客估算,一年下来可为台湾创造数百亿新台币的商机,极大促动旅游及餐饮、旅馆等相关产业,旅馆需求会急剧增加,因而旅馆是陆资最可能率先投向的不动产领域。

  台湾前 “陆委会”主委苏起曾经表示,两岸直航“三通”以后,台湾就可与大陆、日、韩建立起“黄金航圈”,台湾即可摆脱被边缘化的窘境,进而成为外资在亚太地区的运营中心,以及台商在全球的运营中心。台湾的国际能见度提升后,与境外商务人士交流频繁,这又将拉抬对商业不动产及豪宅的需求,因此这也是陆资的商机。

  两岸地产商的合作空间

  庄孟翰副教授指出,大陆地产商开拓台湾市场,主要面临四个问题:客户问题,房子卖给谁;资金问题,大陆资金怎样过去,在台湾如何融资;土地取得问题,如何争取城市精华段土地;两岸法令、政策差异问题。

  比如说客户问题,近期来看,大陆地产商在台湾盖的住宅,让大陆民众购买的可能性很低,因为台湾当局对大陆民众买房有诸多限制,包括抵台审核、证明自有资金、须一次性付款等,而且一年只能在台湾停留一个月。

  这些问题将迫使大陆地产商与台湾地产商或者大陆台商合作。陈成焕说,台湾地产商或大陆台商有在地优势,陆资与之达成某种默契、合作,可以把前期工作尽可能考虑周全,从而规避经营风险。再如,双方在土地取得上可以优势互补,大陆地产商可以把大陆的部分储备用地转给台商,而台商把台湾的部分土地转给入台开发的大陆地产商。

  大陆地产商有资金优势,台湾地产商与西方接轨早,开发产品成熟,人才链完整,并具备人际关系网,两岸地产商的合作空间很大。陈成焕以为,只要剔除两岸间的政治风险,陆资投资台湾地产的风险不会太大。

  两岸地产合作空间除了陆资入台之外,把台湾成熟的特色项目引进大陆,也是一个值得观察的点。陈成焕介绍,房地产的区域性很强,不同地域的房产各有特色,例如台湾的汽车旅馆,在大陆市场几乎还一片空白,大陆地产大亨下一步很可能把这种经营模式引过来。

  与此同时,台湾一些开发商计划把台湾的高级住宅推销到大陆。乡林建设董事长赖正镒计划与台湾省建筑公会合作,邀集50家地产商筹组“卖房团”到大陆,预计5·20后出发,暂定促销地点是北京、上海及深圳。捷年集团也打算在5·20后到苏州推销休闲住宅。

  “两岸地产商只要互相搭台、融合,合作空间就会非常大。”庄孟翰肯定地说。(导报记者 兰文)

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