专家敲响警钟:房价若下跌30%-40%，不排除出现断供潮的可能

　　7月引发各界关注的深圳“断供”风波，到现在已有进入仲裁程序的确凿案例逾600宗。这场断供风潮是否会波及广州?记者采访了解到，尽管广州有出现零星断供个案，但是尚未有断供潮出现。有专家表示，广州短时间内没有断供潮出现的危险，但是政府要密切关注楼市动态，做好预案准备，一旦房价持续猛跌，不排除步深圳后尘出现断供潮的可能。

　　■现状

　　广州尚未卷入“断供”漩涡

　　深圳“断供”风波持续至今，逾600宗确凿案例进入仲裁程序。而一度与深圳共同领跑广东房价的广州，在风雨飘摇的楼市低迷期，是否也将被卷入“断供”的漩涡中?

　　广州各大银行之前回应此问题均不约而同地声称，广州并未出现断供潮。

　　在很多专家看来，在高房价之下，广深两地楼市有着迥然不同的“路数”。专家分析称，深圳楼市去年涨幅惊人，广州楼市涨幅远远不及深圳。深圳外来人口多，买多套房的情况普遍，投资客较多，而广州楼市主要是以自住、换房等需求为主。“如果不牵涉到换房，楼价涨得再高，自住的房子也是不会拿去卖的，同样楼价下跌更不会轻易出售了”。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬说，按照业界普遍共识，房价下跌30%-40%以上，才会出现大面积的“断供”现象。目前，广州楼市整体跌幅尚未超过“警戒线”，只有在去年9月份房价最高峰购房的人，到现在才会承受30%的房价跌幅。据估算，去年9月份的购房者中，只有10%是投资客。因此，目前广州出现断供潮的可能性不大。

　　黄韬说，600宗断供案例，相比深圳每年10万-15万套的成交量，比例不能算多，得出断供潮出现的结论为时尚早，只能说明某些楼盘断供情况较多。

　　■信号

　　二手市场涌现大量卖盘可视为前兆

　　有分析人士指出，房地产市场二手房是否涌现大量卖盘，可以视为断供“井喷”即将发生的前兆。

　　满堂红市场研究部经理周峰表示，前几个月，广州楼市一度出现炒家抛售二手盘的情况，而近期这种情况并不多见。这批投资者大多是在去年9—10月“高位接盘”的客户，他们降价转售的幅度并不大，相比高峰期房价下调了10%左右。

　　“广州并未有断供潮出现，目前只存在一些零星断供个案。”亿达按揭市场部主管陈溢溢认为，断供个案与业主个人经济收入等情况有关，即使在房地产市场发展迅猛的几年内，市场其实也存在购房者断供的现象。

　　合富辉煌首席分析师黎文江乐观地说，目前广州出现断供的可能性较小，政府只需密切关注楼市动态，做好预案准备。他解释说，目前银行的不良贷款率较低，而且从9月至今，央行已连续四次降息，无疑减轻市民的供楼负担。尽管受金融海啸波及，目前失业的市民有所增多，但政府已经制定了4万亿元的扩大内需计划，将会创造更多的就业机会，解失业者燃眉之急。

　　■分析

　　房价若持续下降或有断供潮隐忧

　　持续下跌的房价，是开启断供这个潘朵拉之盒的钥匙。

　　根据广州市国土房管局的权威数据，9月广州一手住宅均价跌至8244元/平方米，回落到去年2月的水平。其中，越秀、荔湾、海珠、天河四大中心城区，显示出地段优势在这轮回调中的坚挺性，目前仍处于“万元区”，其中越秀9月房价领跑全市，高达15810元/平方米。

　　中心城区巍然不动安如山，白云、番禺、南沙、萝岗、花都等郊区却陷入价格苦战，一些楼盘房价大幅下调。

　　根据11月成交数据，中原地产相关人士表示，很多在售楼盘延续国庆时的优惠或价格继续下调，龙光峰景、保利城、祈福辉煌台等城区外围中部分低价位项目大量成交，11月广州签约均价比10月份略有下降。而被视为广州房价标杆的珠江新城的部分楼盘价格下调幅度较明显，目前该板块主力产品的价位已经调整至16000—17000元/平方米左右。

　　广州房地产协会专家组成员韩世同说，广州楼市步入下行通道态势明显，在下降通道中政府要防止房价暴涨暴跌。他表示，广州楼市总体来看有效需求依然不足，房价下行的压力很大，因此不排除广州未来步深圳后尘出现断供潮的可能。

　　广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州房价的底线是跌回2006年6300元/平方米的水平。一旦降到6300元/平方米，去年、今年购房的市民将大部分面临负资产，对此政府需要提高警惕。

　　■成交量

　　11月签约面积小幅下降

　　要准确把握广州楼市的脉搏，还要看成交量的脸色。如果没有成交量的支撑，房价进一步下滑在所难免。

　　中原地产研究部最新发布了《2008年11月广州一手住宅市场监测报告》。报告显示，11月全市十区共签约4800余套单位，签约面积约52万平方米，签约均价约8200元/平方米。同10月份相比，11月的签约面积和均价均有小幅下降。

　　从阳光家缘的每日数据分析，11月初正值房贷新政刚开始实施，从1日到9日，成交量都比较理想，除了11月7日一天的销售量仅有168套之外，剩下平均每天约200套，但此后成交量开始在一百六七十套左右徘徊，虽然总体而言每天签约量仍然比较平稳，没有出现大起大落的局面，但还是在央行宣布大幅降息后的11月28日出现全市只有40套成交的情况。

　　赵卓文指出，目前的成交量并没有人们想象中的那么糟糕，但是市民入市的积极性较弱，能否保持稳定尚是未知数。

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　　“万人团购”杀到专家并不看好

　　被媒体炒得沸沸扬扬的“深圳万人住房团购”发起人邹涛声称，有计划涉足广州市场。“万人团购”能否搅动广州楼市，带动房价下调?不少专家纷纷表示，“万人团购”操作难度大，甚至有抬高楼盘房价的可能。

　　按照深圳发起人的说法，“已有两家开发商的300套住房议好价格，控制在目标价格以内。”似乎“迫使开发商腰斩房价”的目标指日可待。

　　“万人团购雷声大，雨点小。”寒桐(广州)投资顾问公司总经理韩世同认为，万人团购与此前媒体、银行等组织的团购行动效果相差不会太大，会拉动楼盘成交，但是很难争取到特别大的优惠，因为组织松散的“万人团购”，其成员的购买能力和购买意向不明，组织者根本不能准确把握，也无法在与开发商的谈判中满足各成员的要求。

　　他表示，如果开发商急需资金周转，降价卖楼，也会面向全社会降价，这样效果更好，没可能只向“团购群体”降价。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，万人团购操作起来难度很大，截至目前也尚未有成功案例，因为买房是个体性的需求，大家的意见难统一，有的人偏好小户型，有的人要求价格尽可能低，有的人对建筑风格和房子架构有自己的追求。他表示，如果一万人都看中某个楼盘的房子，扎堆去买，甚至有抬高该楼盘或附近区域房价的可能。

　　业内人士称，广州有不少“团购买房”，如果像深圳大规模团购，各种经济条件、不同需求的人群集中起来，肯定会众口难调。“当然可能会有部分楼盘借此机会有所成交，但从整体成交比例来看，对其成功率，我们有所保留”。

　　专题撰文本报记者郑佳欣见习记者胡良光