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交易所拍地票宅基地置换进城卖
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全国首家农村土地交易所重庆挂牌 交易所得须到农村复垦相应面积耕地
核心关注
地票——指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。
昨日，重庆农村土地交易所正式挂牌成立。中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来，重庆市委副书记、市长王鸿举，国土资源部副部长鹿心社，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆，副市长凌月明以及国家土地督察成都局有关领导出席成立仪式，并向重庆农村土地交易所授牌。成立仪式后，重庆农村土地交易所举行了首次农村土地交易会。
鹿心社在成立仪式上表示，重庆在全国首家挂牌成立了农村土地交易所，希望其建设成为立足西南、辐射西部、面向全国的农村土地交易大市场，为重庆和全国统筹城乡发展做出积极贡献。
创新 地票置换城乡土地
“农村土地交易所主要交易地票。”市国土房管局有关负责人介绍，交易所最具创新的运行方式是通过“地票”这一手段，把城市郊区的土地和农村的宅基地进行置换，从而扩大了城市的建设用地面积，又不减少耕地面积。
据介绍，当一张地票交易后，持有地票的人就获得了在主城区或者其他区县城郊购地的权利，而政府就拿这个地票交易的钱到农村去复垦相同面积的建设用地作为耕地，并用这笔钱来补贴农村建设用地的权益人。“无论是酉阳、秀山还是长寿、合川的农村建设用地，变换成地票后，都可以同样在主城区使用。”
监管 三行政主管部门指导
据介绍，农村土地交易所由重庆市政府出资成立，系非营利性事业法人机构，但实行现代企业管理模式。建立现代企业制度，设立完善的董事会、监事会以及经理层的法人治理结构。
据透露，市政府为了加强监督管理，专门成立一个农村土地交易所监督管理委员会。农村土地交易所在这个监管会的领导下工作，并接受市土地、农业、林业等行政主管部门的指导。目前农村土地交易所与已有的市土地和矿业权交易中心场地共用、合署办公。
农村土地交易所的职能是：建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。
宏调 地票交易规模严格控制
为了加强宏观调控，市人民政府对指标交易总量实行计划调控。最基本的措施是，市政府根据年度用地计划、周转规模和经营性用地需求等情况，合理确定一个年度的交易指标总量。
方式 市级国土部门核发地票
复垦土地后，发地票还需过四道关口：首先，国土行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地专项规划，确定规模和布局，经市政府批准后实施。其次，土地权利人向区县国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地。再次，在土地复垦完毕后，复垦方向区县国土资源行政主管部门提出农村土地复垦质量验收申请。最后，区县国土资源行政主管部门按规定组织验收；验收合格后，向市国土资源行政主管部门申请核发指标凭证。
市场影响
有利于房价稳定
成立农村土地交易所，不少专家和开发商表示欢迎，他们认为这可以防范房价大起大落，有利于房价稳定。
“购得地票，有利于我们快速开发楼盘。”我市一开发商说，现在，自己可以按照企业发展的规划，提前获得地票，一旦觉得市场行情好，可以较快的速度获得土地，加快了开工速度。
“农村土地交易所对楼市最大的作用在于从根本上解决了房价快速攀升的矛盾。”中国指数研究院负责人说，决定房价的根本要素之一在于越来越稀缺的土地，而通过交易，在耕地不变的情况下增加了城市建设用地，从长远看，有利于房价稳定。
首场拍卖
近20轮角逐 300亩拍了2560万
一分钟之内从1280万元拉到2000万元，然后再经过12次举牌，昨日，重庆农村土地交易所首笔地票拍卖以2560万元成交。
四回合拉锯拍下第一单
首笔成交的地票是300亩，起价1280万元，主拍人是嘉华拍卖行的拍卖师丁倩，在她示意每次以10万元加价后，举牌声此起彼伏。1300万、1320万、1380万元……
在一分钟不到，8号投资者举牌，叫价直接从1520万元就提高到2000万元。举牌还没落下，6号立即举牌表示2200万元。当8号举牌2300万元后，拍卖场成了8号和3号的拉锯战，每当8号举牌后，3号显出志在必得，都要加价20万或者30万。在经过4个回合的较量后，最后3号以2560万获得这张地票。
2560万非最终购地款
2560元购得这张地票是不是等于在主城的郊区有了块土地呢？政府有关负责人解释，购得的地票，只是用地的指标，如果要购买这块土地来修建房屋，还要按照有关程序支付土地出让费，如果将来招拍挂的时候有人出价比这个地票的得主高，那么地就是高价者的，不过最后获得者要支付地票成本。购地票的钱可以按照有关规定冲抵土地出让费。
据了解，按照传统的方式，政府要把农田转为城市建设用地，必须要获得国土资源主管部门的批准，才能走招拍挂等形式获得。而现在通过交易的形式，有关投资者就可以直接交易到这个指标。
将复垦农村建设用地
据介绍，按规定这个首笔拍卖所得费用2560万元，将按照规定去区县复垦300亩耕地，例如把原来农村农民的宅基地、集体乡镇企业所占地和农村公共用地等建设用地复垦为耕地。如果是农民的宅基地，里面的大部分费用都将补助给农民，以方便其搬迁。
本组稿件由记者 柴伟 采写
权威解读
出让土地指标须2/3成员同意
昨日，重庆农村土地交易所正式挂牌成立，成立仪式和首次交易会结束后，黄奇帆就设立农村土地交易所的问题，接受了记者采访。
交易所的宗旨是什么？
黄奇帆介绍，设立农村土地交易所的宗旨，重点在四个方面，一是促进城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。二是促进城市反哺农村、发达地区支持落后地区。三是坚持国家土地制度，依法保障农民的占有、使用、收益等权利。四是激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。
交易所主要交易什么？
黄奇帆说，农村土地交易所主要是地票交易。包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的地票在农村土地交易所公开交易。
如何保护农民利益？
黄奇帆说，在申请耕地复垦环节规定：凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害。凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源，避免宅基地复垦后出现农民生活困难、流离失所的问题。
在申请出让土地指标环节，办法规定：凡农村集体经济组织申请出让，必须出具经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意交易的书面材料。
在价格确定环节，实行价格保护措施，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。如果交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权。
在收益分配环节，办法规定，不同形式的农村土地使用权交易，其收益按不同比例在农民和农村集体经济组织之间分配。其中，耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。
新闻分析
提升偏远农村土地价值
专家学者认为，重庆农村土地交易所的成立，具有很大的创新性，解决了城乡建设用地的矛盾和利益分配矛盾的问题。
城市建设用地将增加
有关负责人分析，土地交易所的成立，可解决城市建设用地紧张的矛盾，但城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。
据了解，目前重庆农村人均生活用地250平方米以上，城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市人口就可节约170平方米左右建设用地。重庆现有农村户籍人口2300万，如果有1000万转移进入城镇，就可节约17亿平方米建设用地，等于增加250多万亩耕地。
避免农村土地浪费
与现有“先占后补”的挂钩模式相比，土地指标交易制度是“先造地后用地”。先把农村建设用地转化成耕地，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。一方面农村闲置土地资源依法有序退出，解决农村建设用地浪费问题。
农民宅基地也能获收益
“由于投资者拿的是城区附近的地，所以对于这个地票的购买会很积极，其交易价格甚至会超过农村建设用地拍卖的价格。”该负责人说，这部分来自城市的钱，传递到农民手中，提升农村特别是偏远地区的土地价值，实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。
可刺激农村市场建设
土地交易所成立后，通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。土地作为农村最主要的生产要素，它一旦流动起来，必然带动农村要素市场的发育，有力地促进资本、产权、技术等其他要素市场建设。
筹备进程
3月
重庆市委书记薄熙来提出设立重庆农村土地交易所，探索建立城乡统一的建设用地市场，实现城乡建设用地增减挂钩的课题，要求市政府研究筹备。
6月
国家调研组来渝调研后，肯定筹建农村土地交易所的基本方案，支持“设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场”。
8月
国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议，支持重庆探索土地利用新机制和耕地保护新模式，支持重庆设立农村土地交易所。党的十七届三中全会以后，又根据全会决定精神，对农村土地交易所的制度设计作了进一步的修改完善。
11月
重庆市第三届人民政府第22次常务会议审议通过《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，从12月1日起实施。《办法》对农村土地交易所的交易内容、交易方式、交易管理等各个环节，作了尽可能周密的规定。通过试行完善后，将来再通过市人大立法成为地方性法规。与此配套的，还有《重庆农村土地交易所交易流程(暂行)》等操作办法标准文书。
