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空置了将近3年的国贸商业裙楼,终于迎来了它的“新主人”:昨天,天虹商场第30家分店在国贸开业。商场面积3.6万平方米,不仅涵盖了国贸原有的商业物业,也把相邻的原天安动感名城一并纳入新店。
品牌商业企业的进驻,让沉寂多时的国贸再度成为关注焦点:从上世纪80年代风光无限的商业中心,到近年来商业低迷,正处于转型期的人民南商圈,能否借助品牌商家的进驻,再度“火”一把?
人民南商业由盛而衰
天虹国贸分店开业引来的关注,源于人民南特殊的历史地位:人民南路是深圳初期繁荣的象征。它曾是深圳商业、文化、旅游的中心。商圈内有曾以“深圳速度”闻名全国的国贸大厦,大厦里有全国首家免税商场,销售当时国内难得一见的进口商品。 周围的天安大厦、发展中心等建筑,更是当年特区最高档的写字楼。但随着全国改革开放的发展以及深圳自身的发展,这一中心已风光不再。这之中,零售业的衰落尤为明显。
严格地说,从1994年“万佳”迁出友谊城,“马尔斯”又倒闭于人民南路开始,这里的零售业就已日渐式微。虽然在2004年,总投资15亿元、营业面积12万平方米的现代化购物中心金光华商场在人民南开业,但人民南低迷的零售业氛围迟迟不见起色。
分析人民南由盛到衰的历程,从业内人士到商业专家,主要将原因归结为以下几点:首先,深圳城市中心的西移是人民南路商业衰退的主要原因。其次,人民南商圈由于起步早,规划受限,在与其他商圈的竞争中处于下风,对消费者缺乏吸引力。另外,地铁和道路改造持续时间过长,也导致了商场客户流失。
天虹进驻国贸布局罗湖
天虹此次进驻,也经过了一番深思熟虑和权衡。
事实上,自从2006年2月国贸时代广场关门停业,国贸商场一直停业至今。期间,虽有包括外资、本地零售品牌等曾对进驻国贸表示兴趣,但最后均选择放弃。天虹商场常务副总经理高书林坦言,两年前刚接触此项目,天虹一度犹豫。因为那时的人民南商圈,交通改造、修地铁、停车难等种种不利因素,导致人民南很多商场都面临生存难题。但随着罗湖区政府对人民南改造的逐渐完成,区域内的交通环境已经“脱胎换骨”,商业氛围逐渐增强。
据介绍,从2003年起,罗湖区政府投入6.6亿启动人民南改造工程。整个改造涉及了117个项目,商家业主7400多家。罗湖区副区长张斌用“返老还童”来形容人民南改造后的成效。他介绍,改造成功后,人民南片区客流量日均达30万-40万人次,各商场日均客流量比改造前约增加50%-60%。餐饮业和休闲娱乐业日渐兴旺。
“虽然深圳城市中心西移,但罗湖人口基数大、消费能力强。而相比较深圳其他区域,天虹在罗湖仅有1家分店,该区对于天虹而言,尚有潜力可挖。再加上人民南商圈经过改造之后,周边商业环境已经不可同日而语。”高书林介绍,经过调查,人民南商圈附近周边写字楼、居民住宅至少有20万~30万固定的消费客流,加上外地客和港人等,这些客源足以支撑国贸天虹。
靠差异化求发展
据了解,尽管人民南曾有打造成深圳“香榭丽舍”大街的宏远梦想,然而,大部分人士却认为, 随着深圳城市商业的发展,新商圈不断崛起,人民南商圈要重现当年的辉煌地位已经很难。但人民南商圈可以凭借其原有的娱乐、餐饮优势,进一步丰富其休闲娱乐的元素。
深圳零售商业协会会长花涛认为,作为深圳最老的商圈之一,人民南商圈依然拥有相当浓厚的内涵和消费潜力。品牌商场天虹的进驻,有助于提升商圈的聚客能力。他表示,人民南商圈未来的发展,需要强调休闲特色,这样才能区别其他新兴商圈。一些业内人士也指出,人民南商圈从当年的中心商圈,目前正逐步演变成区域性商圈,但该商圈仍然具有不可替代的优势,例如口岸优势,以及商圈内丰富的餐饮、娱乐设施等。
事实上,商圈内的一些商家对此也有着清醒地认识。高书林告诉记者,天虹根据人民南商圈的特点,将目标顾客锁定在追求生活品质、26~35岁,以女性为主,覆盖港澳台游客、内地游客、当地居民、白领、个体户等群体。不仅如此,国贸天虹还特意增加了各类特色餐饮,例如引进星巴克等休闲时尚餐饮,以增强商场的休闲娱乐功能。此外,为了克服国贸老建筑的“硬伤”,天虹投资几千万元对商场内部进行装修改造,目的就是为了营造一个舒适、温馨的购物环境。