编    导：王洋  段静欢

　　主    持：罗  旭

　　嘉    宾：北京广厦信合董事长 资深房地产媒体人 蔡鸿岩

　　《华夏时报》主编   水  皮 

　　2009年第二季度，全国楼市全线回暖，一线城市的房价与销量均创下2007年以来的最高纪录。面对购房者汹涌的人潮，房价的进一步提升。我们的楼市怎么了？房价缘何上涨？未来会否回落 ？房价迷局中的我们如何面对这疯狂变化的楼市？

　　本期《天下天天谈》解读我们的楼市真的火了吗？

　　主持人：欢迎大家收看今天的《天下天天谈》。今天我们来谈一谈大家现在都非常关心的楼市问题。09年第二季度全国楼市一改08年低迷的颓市，全线回暖。一线城市的房价与销量均创下了07年以来的最高纪录，面对购房者汹涌的人潮，房价的进一步提升，我们不禁要问，房价为什么会涨，还会不会跌呢？我们如何面对当今的楼市，今天我们演播间请到了两位特别嘉宾，为大家介绍一下。

　　一位是楼市杂志的出品人、资深房地产媒体人蔡鸿岩先生。

　　蔡鸿岩：您好！年初的时候我就说，对今年的一个判断，我认为今年应该是触底反弹的一个走势。

　　主持人：好的，另外一位嘉宾是《华夏时报》的主编水皮先生，欢迎水总！

　　水皮：您好！我觉得这个用一句话来讲，就是该涨的已经涨了，不该涨的还没涨，两个字——正常。

　　主持人：但是大家好象更关心的是，自己家的房子会不会涨，我要买的房子会不会跌，比较关注这样的问题。

　　水皮：往往是这样，一般的心理都是这样。就是我们家的房子，我是希望它涨，我还没买房子的，我希望它跌。每个人站的角度不一样。

　　主持人：举个实例，我表弟在这个CBD工作，看上了一套房子，在国贸附近的某小区，是一个老式的一个小区，每平米现在多少钱呢？喊价是1万5，两位这个觉得报价，在国贸这个地方，合适不合适？但是这个楼是90年代的。

　　蔡鸿岩：90年代那我觉得1万5还可以，这个价格肯定以后还会涨的，肯定不会再跌下去。

　　主持人：您的意思是这个涨是看好它后市的实际的增长，还是说万一被拆迁，这个补偿费用比较高？

　　蔡鸿岩：我觉得包括是未来大市的价位，这个区域房价的上涨，会是一个上涨的趋势。从拆迁来说，这种物业拆迁补偿的费用也会比较高的。我觉得要是我现在有这个刚性需求的话，我就赶紧买了。

　　主持人：明白了，总之我会转告我表弟，如果有钱赶紧买。这是一个个案，我们还是来回顾一下今年整体的情况，我为大家整理了一个小片，一起来看一下。

　　小片：楼市火爆

　　2009年5月，包括美国，英国，日本的国际房地产市场开始逐渐回暖，而在国内，2009年第一季度，中国的开发商们已经卖掉了价值5059亿元的房屋，整个市场增长了8.2%。从4月到5月，全国楼市并没有如设想中的重归沉寂，而是以一种诡异的方式继续高歌猛进，开始房价与销售量同步上升。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州甚至翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。一线楼市又回复了数年前的火爆场面，金融危机的阴霾了无踪影。6月，众多房地产巨头发出这样的感叹：仅仅一个季度就恍如隔世。

　　主持人：恍如隔世，楼市又开始疯狂了。蔡总是在楼市方面，应该是专家了，您跟我们讲进北京现在的情况。

　　蔡鸿岩：我是今天早晨从太原回来的。我昨天去太原出差，一个在太原做销售的人，我们聊天的时候，我就跟他说了一个现象。我说现在对北京这种城市的一个房价影响，有一个很重要的物理因素，是什么呢？就是动车组最近这一两年来相继跟北京的开通，对北京的住房需求，起到了非常大的一个推动作用。我这个朋友跟我，他就说了一个观点，他说动车组的开放对于山西人、对于太原人来说，改变了很多人的生活方式。有相当一部分人，周末周五的时候，晚上坐动车组上北京了。

　　主持人：来北京度假。

　　蔡鸿岩：度假，周末，然后到星期天晚上、星期一早晨，再坐早晨7点钟的头班动车组再回去上班。现在北京辐射的开设这个动车组，有到郑州的，马上还有开到西安的、太原的、济南的、青岛的、沈阳的，这个辐射北京大概800公里左右的地方的这些城市，到北京现在三个小时，基本上动车组都可以到达北京，这个对北京的住房的需求是非常非常，影响非常大的。

　　主持人：水皮老师，能不能给我们归纳一下现阶段北京包括全国楼市的情况，做一个总体规划。

　　水皮：我觉得是这样的，这个刚性需求，一句话，刚性需求还是非常巨大的。前面提到的，过了一个春节之后，好象是判若两市的一个市场。因为我有一个朋友，我们再简单举一个例子，就是东三环，就是你们电视台往南面走一点，双井那边。有个楼盘，去年年底的时候是1万5左右，我的朋友就觉得这个相当不错。那么这个楼盘是需要通过什么办法去买呢？就需要通过找关系去买，当时的确有这个价格，这说明什么呢？当一个价格比较合理的时候，它是会把这个需求激发出来的。那么到去年底的时候，我就觉得这种情绪就到达了一个爆发的一个点位。实际上过了春节之后，大家一看，不用再等了，就会形成一个回头浪一样的，一下子就卷过来。

　　蔡鸿岩：水皮老师说这事，我也讲一个具体的事，我那天周日在通州那个楼盘现场的时候，在沙盘边上，我在看那个房的时候，有一个看房的、买房的人，就看着我，他说你是不是老在电视上说房产的那个？我说是，他说你这个观点我就不同意，你老在电视上说，老说这个房价涨，我就不同意你的观点。我说你同意不同意没关系，我们看事实房价的这个变化是什么样。比如说房产的这个定价是通过什么定价的，它不是成本加成本最后得出的价格，房产只要是商品房定价，它是一个示范性的定价。比如星河湾开盘的时候它是1万5，而它马路对面，当时对面的楼盘卖的是五千块钱，1万5开盘以后，而且它马上形成热销。这个对北京的房价，当时我们做过连续的报道，它对北京房价拉动，至少在一年之内，带动了两千块钱左右的这个房价拉动效应。所有的楼盘都看到了，在那个地方能卖到这价格，而且还有那么多人去追捧，去买它，房产商咱们说白了，就是斗起胆子我也涨。这样大家都跟着涨的时候，同时老百姓去买，这说明什么？说明市场的需求量可以支撑，所以它定价都是这么去定的。

　　水皮：这个住房还有一个特征，一个当然是作为消费品自住，另外一个是作为投资品投资的。但是我们有时候两者会混为一谈的，其实商品房很大的属性部分是投资产品，所以定价，就像刚才老蔡讲的，有很多其他种因素。它不是成本加什么，一个利润词就可以定下来，关键是看买的人愿意出多高的价，开发商就会钓鱼。

　　主持人：这是一个购买心理。

　　水皮：我可以卖六千，我卖四千，你说你干吗？如果你可以出到6500的，我恨不得再让你够一够6550块钱卖给你，它就是这个状况。

　　主持人：所以这个问题有可能是这个开发商和购房者之间心里博弈。

　　水皮：这是投资客，所以我们一定要分清楚，否则的话，我们两个都会挨骂的。你这个电视播完之后，大家又说，老蔡，就是那个老蔡，非常混蛋，一天到晚说房价会涨。

　　水皮：我要跟你讲一个概念，一定要分清楚这个概念，你再放后面的片子，不然的话，我们会挨骂的。就是什么呢？作为消费品自住需求的这部分房子，就是自住需求的这个房子，那么它有一个什么呢？基本保障的一个要求，就是社会要提供基本保障的要求。这部分的责任，政府相应要负起责任来的，不是全部负，要负起一部分责任来的。那么至少商品房，你就可以放开，所以我们一定要理清这个概念，否则的话，我们又要挨骂了。你说事实会挨骂的，好话谁不愿意听？但是问题是讲到现实的时候，很多人是不愿意正视现实的。

　　水皮：你看，保障性住房肯定是针对原住民的，肯定是针对有北京户口的同志的。所以，你就不用担心动车组开通之后，北京的购房需求又上升了。

　　水皮：你别看每个地方只要来一小部分人，但这部分人比你有钱，所以他一下子把消费水平肯定是推高了，那北京人肯定要骂大街。

　　蔡鸿岩：我一直在说中国有13亿人口，如果每年有万分之一的人有想法，我要到北京买房。

　　水皮：那就不得了。

　　蔡鸿岩：那是非常可怕了。