去年十区一手房均价达9346元/平方米，上月均价达11263元/平方米

　　“房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平”

　　市房管局首发楼市预警

　　去年十区一手房均价达9346元/平方米，上月均价达11263元/平方米

　　广州市国土房管局昨日公布2009年广州市房地产市场运行年度报告。数据显示，2009年广州全市十区一手住宅成交均价高达9346元/平方米，5年之内几乎翻了一倍，其中三季度后房价飙升累计涨幅超过40%。中心六区房价高达11883元/平方米，同比涨10.4%。

　　数据还显示，上月，广州市十区以11263元/平方米的均价创下近两年来的新高，全市一手房均价连续3月站稳万元大关。

　　对此，广州市国土房管局昨日还首度提出风险预警:“去年10—12月房价连续飙升，当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅投资风险增加。”据悉，目前广州市国土房管局正在制订楼市分析指标体系，今后可望监控投资客比例。

　　？？房价中心六区均价接近1.4万元/平方米

　　房价的再次上涨使人们对房价的焦虑程度加深。上月，广州房价再上一个台阶，成为广州楼市回暖之年的火爆注脚。

　　数据显示，2009年12月，广州市十区一手住宅交易均价为11263元/平方米，同比上升40.6%，环比上升9.5%。这是自2008年以来广州一手房均价新高，暂时未破2007年最高峰(11574元/平方米)。

　　令准购房者们感到担忧的是，“万元区”的触角甚至延伸到郊区，首次出现六区房价齐破万。记者看到，在全市十区中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、萝岗六区房价均超万元。广州国土房管局解释，萝岗区上月一手住宅成交多集中于香之雪山庄、万科城花园等价位较高的楼盘，其中部分单位成交均价更超过2万元，在一定程度上拉升区域总体均价水平。而受地铁五号线等利好，黄埔一手住宅均价以31.7%的环比升幅领跑全市。

　　经历2009年“量增价升”的强力反弹后，广州中心城区的房价已经普遍超过2007年的峰值水平。两项历史房价记录被打破:中心六区一手住宅均价达到13810元/平方米，环比上升4.1%，时隔两月再度刷新房价最高峰；天河区的房价更是达到17686元/平方米的历史高点。

　　值得一提的是，广州市国土房管局抽取去年11月、12月成交面积均大于4000平方米的17个典型楼盘网上签约情况，均价全都上涨，上升幅度最高达12.7%。

　　上月在全市71条街道中，南村街、站前街、冼村街、五山街、猎德街、建设街、北京街等7条街道的一手住宅均价破2万元/平方米。其中，番禺区南村镇上月一手住宅网上签约均价达22708元/平方米，是由于成交的一手住宅有146宗坐落于海怡半岛花园和华南碧桂园翠云山苑等地。

　　？？成交

　　去年吸金近1400亿元

　　去年12月中央调控“组合拳”频频出台，楼市观望气氛渐起。与继续冲高的房价形成鲜明对比，上月广州楼市成交出现下滑，全市一手住宅交易面积为74.36万平方米，同比增加53.1%，环比减少3.8%。

　　其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交44.65万平方米，同比增加75.5%。

　　过去一年，从去年初的成交低迷到去年末的成交火爆，广州楼市经历过山车一样的急剧变化，在2009年实现了“V形”反转。

　　广州市国土房管局昨日通报称，2009年广州楼市成交面积和成交金额接近翻番，并创历史新高，居民住房内需消费得以全面释放。

　　数据显示，2009年广州全市十区商品住宅(含一手、二手)成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元，分别同比增92.5%和92.3%，比2007年分别增25.1%和38.8%。其中，一手住宅成交量和成交金额分别达到978.3万平方米和914.4亿元，分别同比增76.9%和77%；二手住宅成交量和成交金额分别为958.7万平方米和460.2亿元，分别同比增111.6%和132.1%。

　　广州市国土房管局特别指出，二手住宅交易登记面积增长势头超过一手住宅。2009年二手住宅成交面积高达958.74万平方米，交易登记面积同比增幅、环比增幅，均超过一手住宅。

　　？？地价

　　楼面地价同比涨七成仅比2007年低3.8%

　　仿佛又回到了2007年，地王频现一直贯穿了2009年广州楼市的后三个季度。亚运城项目更是以255亿元刷新全国总价地王记录。

　　地王频现、地价上涨，被看作是房价一路飙升的重要幕后推手。而广州市国土房管局昨日公布的数据显示，去年全市十区供应商品住宅用地4.1平方公里，合同总地价为377.6亿元(含亚运城2.63平方公里用地和255亿元的成交地价)，平均楼面地价4135元/平方米，分别同比增137%、362.4%和74.5%。

　　广州市国土房管局指出，尽管地价水平比2008年有较大幅度增长，但与2007年相比投资更为理性、稳健，平均楼面地价比2007年下降3.8%。

　　广州市国土房管局副局长黄文波以金沙洲为例说，2007年该区域居住用地平均楼面地价超过8000元/平方米，去年的平均楼面地价在4000元/平方米—5000元/平方米。

　　市国土房管局负责人详解楼市“病灶”:

　　“需求不正常”致房价上涨

　　去年第四季度房价累计涨幅竟超四成，高烧不退的广州楼市为何如此“疯狂”?广州市国土房管局权威人士把脉广州楼市，直指广州楼市“需求不正常”，需要抑制投资投机性需求。据分析，去年不少市民抱着通胀预期，想保值增值，很多投资投机者加入买房行列，导致供需矛盾显现。

　　拟健全统计分析体系

　　对于目前广州房价的过快上涨，广州市国土房管局副局长黄文波直指广州楼市“需求不正常”，光增加供应不能解决问题，还需要抑制投资、投机需求。

　　“高房价时是什么人在买房，投资客占了多大比例，二手房交易火爆时哪些人在放盘，这些现在都没有统计。”黄文波坦言，自己对广州目前的楼市统计分析并不满意，目前正在制订广州楼市分析的指标体系，对一二手房的交易作全面分析。

　　广州楼市需求不正常，病灶在何处?广州市国土房管局相关负责人告诉记者，2009年广州楼市“需求一端出了问题”，不少市民抱着通胀预期，想保值增值，很多投资投机者加入买房行列，导致供需矛盾显现。

　　该负责人分析说，2008年广州楼市供应量高达801万平方米，而需求仅有553万平方米，供过于求造成房价下跌。而去年恰恰相反，到去年11月份供应量未明显减少，而需求却高达903万平方米。“由于成交量突然放大，供求矛盾显现，导致房价上涨。”

　　“须挤掉投资投机成分”

　　广州如何调控楼市备受各界关注。

　　增加住宅用地供应，被视为平抑地价过快上涨的一大招数。广州市国土房管局相关负责人却指出，“土地调控不可能无限度增加供应来调控市场”，土地转化为住宅最快要一年半到两年时间，这样一来，“计划永远赶不上市场，永远跟着市场跑，永远是被动的”。

　　他表示，抑制、调和需求不正常的问题，要通过财税和金融手段把水分挤掉，使需求回复到正常水平，“把投资和投机的成分挤一挤”，这样房价才能保持一个相对平稳的状态。

　　四招调控广州楼市

　　黄文波透露，结合广州市推进城市建设发展战略和房地产市场运行情况，今年广州市房地产宏观调控主要有四大“招数”:

　　———加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难，支持缓解中等收入阶层合理购房压力，改善民生；

　　———推进“三旧”改造，适当增加居住用地和商业用地供应规模，优化土地供应结构和布局；

　　———以促进有效供应、抑制投资投机需求、稳定市场预期为切入点，努力保持楼市供求关系基本平衡、供求结构公平合理；

　　———以构建广州特色的多层次住房体系和常态化调控机制为长远立足点，根据市场动态增强调控灵活性和针对性。

　　■记者观察

　　去年第四季度累计涨幅超四成

　　广州2009年全年房价“水落石出”:全市十区一手住宅成交均价9346元/平方米，同比涨0.1%，与2008年基本持平。相比2004全市均价的4618元/平方米，广州一手房交易均价在短短五年内翻了一倍。

　　回顾过去一年的广州楼市路线图，广州房价前5个月在7字头、8字头的低位徘徊，却在去年6月起骤然发力，一路狂飙，去年第四季度房价累计涨幅超过40%，堪称疯狂。

　　从区域来看，中心城区房价涨幅可谓“一枝独秀”，全年中心六区房价为11883元/平方米，同比涨10.4%，比全市同比涨幅高出10.3个百分点。越秀、荔湾、天河、海珠中心四区全年房价为13319元/平方米，同比涨11.4%，比全市同比涨幅高出11.3个百分点。

　　记者观察发现，2007年广州有3个月一手房均价超过万元，2008年超过万元的月份有2个月，去年超过万元的月份有4个月，超过2007年。

　　■专家点评

　　楼市过热或遭遇“硬着陆”

　　“广州房价持续几个月快速上涨，已经处于高位，市场出现过热的迹象。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析说，2009年房价大幅上扬，主要原因在于资金的流动性过剩与通胀预期。

　　他指出，目前，一系列调控政策密集出台，一路高歌猛进的房地产行业有可能在2010年上半年“硬着陆”。由投资炒楼需求和升级消费需求撑起来的楼市，可能将被迫作出短期调整。

　　赵卓文认为，博弈才刚刚开始，今年5—6月将是广州楼市的关键期。去年以来，买地量、开工量增加，开发商未来财务压力颇大，“如果开发商顶不住的话可能房价会往下掉”。

　　合富置业首席分析师龙斌表示，在高房价之下，广州楼市会进入一个消化期，购房客需要对高房价进行消化，而二手房交易也需要对营业税调整进行消化。他指出，广州市中心房价高企有很多重要原因，据其估算，去年广州市中心一手房缺口高达300万平方米左右。

　　■链接

　　何为“房价租金比”?

　　“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。国际公认标准租售比以在200—300之间为合理区间。房价租金比达到300的，意味着投资者至少要300个月也就是25年后才能收回本金。

　　以天河区为例，根据市国土房管局最新发布数据，天河北、天河南片区高层住宅最新租金参考价是32元/月·平方米，而上月天河区房价达到17686元/平方米，照此计算，天河北房价租金比高达552，远超警戒线。

　　专题撰文南方日报记者郑佳欣