楼市拐点来临
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“新国十条”实施了一个月，随着市场对政策的逐渐消化，对东莞市场的影响也日益明显，从上周的成交看，持币待购或放弃买房现象增多，成交量下降明显，而房价也开始逐步松动，不少开发商更是暗中降价促成交。
住宅成交量整体减三到四成
新政实施一个月以来，对楼市影响开始显现，记者对新政前后的数据进行了比较，发现成交量日益减少。
根据合富辉煌提供的数据显示，新政实施前，4月中上旬，1日到16日东莞住宅签约套数约1756套，新政实施后，5月的中上旬，5月1日到16日成交量为1286套，环比减少27%。从日成交看，4月份住宅日均成交量约139套，5月份(截至5月16日)的日均成交量为80套，减少幅度约42%.由此可以看出，新政后，东莞住宅成交量整体锐减三到四成。
不过，值得注意的是，成交量中，成交户型的分化越来越明显。其中，中小户型90平方米以下成交比重在新政实施后两周增幅最为明显，受政策影响较大的大户型的成交量则呈现出不同幅度下滑。不过并不是所有大户型都陷入“滞销”境地，“五一”期间，由于开发商加大了营销力度，因此大户型尤其是松山湖片区的大户型成交量有所提升，分析认为，即使新政抬高了置业者的门槛，部分资金实力很强的客户对新政反应还是相当淡定，他们关注的是稀缺的自然资源和居住的舒适度等因素，因此政策对其影响最小。
开发商开始“暗”降价
根据东莞中原研究部监测数据显示，虽然新政后东莞普通住宅成交量每周都有小幅下降，但是对于房价来说，开发商表面上仍然坚持坚挺的价格策略。而成交过程中，有些开发商会采取不定期拿出10-20套单位来做特价处理的方式，聚集人气，维持成交氛围。
更有开发商开始以少量特价房“小试牛刀”试探市场，以此及时作出相关营销策略。更有甚者，据中原市场研究部方面检测，在部分楼盘，有意向成交的客户可以通过销售员申请跟开发商谈价、议价得到更多折扣，因此谈价空间比新政前大多了。
城区楼盘价格未见松动
具体到价格方面，数据显示，4月1日至16日的4月前半月东莞住宅均价约为7270元/平方米，而5月的前半月，从5月1日至16日的均价为6815元/平方米，环比下跌6%。而4月份东莞住宅均价约6895元/平方米，跟五月前半月价格基本持平，没有变动。合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，房价的小幅波动更多由市场成交产品结构所致，即不同素质的产品成交比重的变化将使整体均价发生变化，从整体来讲，新政后截至到5月16日，东莞房价以平稳为主，开发商资金普遍相对宽裕，降价意愿较小。
从5月以来签约成交量前十名项目可以看出，成交量较多的是5月1日后新上市项目和前期卖得较好的楼盘，基本上仍以自住客首次置业为主，户型面积适中，这些项目的上市在一定程度上使得部分以自住为主的刚性需求有所释放。但由于楼市调控政策的影响，还有较多置业者持币观望。
从5月以来的成交价格来看，成交量多的项目基本上是城区及供应量较大的区域。而城区楼盘价格一直未松动。这对东莞楼盘的均价起到了很大的引导作用。如石排的东江豪门均价5175元/平方米、万江的上东国际二期均价6516元/平方米、位于厚街的汇景·中央华府均价5636元/平方米、常平的万科城五期均价5952元/平方米、南城的天诚国际均价6592元/平方米、东城帕萨迪纳均价7099元/平方米等；其中市区楼盘价格都在6000元/平方米以上。其中上东国际在一期均价为5400元/平方米的基础上，一路上涨，现在达到6516元/平方米，涨幅达20.66%。而天城国际第一期均价6442元/平方米，截至目前也涨到了6516元/平方米，这些成交量较多的项目对价格起到了很大的引导作用。
？记者观察
楼市“严打”被放大?
刘进
最近一个月，全国楼市一片风声鹤唳，东莞这个二线城市的反应则没有这么强烈。不过，近日媒体的一则报道，相信让那些正在观望中的东莞开发商们乍看之后都不免惊出一身冷汗。
报道称，东莞市住建局下文严打开发商捂盘惜售，消息来源正是该局下发的一份名为《关于规范商品房销售方案管理的通知》(以下简称《通知》)的文件。
虽然从国家到地方对于“捂盘惜售”行为的严打态度一直很明确，但此话题通过正式文件通知形式公告于众，在东莞还并不常见。更为重要的是，在目前全国整体楼市调控政策趋紧这一背景下，东莞政府主管部门公开如是表态，在开发商们看来，似乎政府将向市场释放一种地方性从紧的新信号:在广深地方性严控政策轮番出台之后，东莞政府也要下手了?
然而，细读《通知》正文就会发现，这种表态更多只是媒体的一种过度“延伸阅读”。在笔者看来，旨在规范交易市场的一纸通知，估计很难真正达成所谓严打的效果。
首先，《通知》并没有关于“严打捂盘惜售行为”的原句表达，只是在新的商品房销售方案中要求，开发商保留自有商品房数量应符合“少量”和“合理”的原则；然而，众所周知，将在售产品划归自留并不是开发商捂盘惜售的主要途径。从预售前到正式销售的每一个环节，开发商可以通过工程延期、价格杠杆以及推货节奏控制等多种方式来实现“盘在手中，去留自控”。单一化的打击行动，很难真正收到实质性的效果。
其次，《通知》虽然提出开发商须签订承诺书，承诺达到预售条件的项目及时申请预售，取得预售许可证10天内严格按规定期限一次性公开全部房源对外销售；但这一要求，对“开发商捂盘惜售行为”没有具体界定的约束条款。开发商在具体交易环节中，可以采取高价储货、分批销售、限量推货以及循众加推多种方式加以变通。因此，过于具象的苛令，将在现实面前表现出“打不上力、治不了本”的窘迫。
最后，《通知》虽然提出了诸多针对交易规划化的要求，但却没有对违规行为将遭遇怎样的处罚给予明确。整体上给人一种“只令不惩”的虚架子，一定程度上大大弱化了所谓严打的气势和决心。
由此，笔者认为，这次被媒体称作“严打”的行动，很可能给开发商带来的只是一场虚惊。不过，虚惊后的开发商们是不是就可以拭去汗水，继续该干嘛干嘛呢?笔者也不这么认为。
继续从紧的楼市调控政策目前从国家层面看几乎没有改变的迹象，特别是第一轮调控措施的市场效应还没有完全显现出来，第二轮调控的市场预期却十分强烈。东莞政府部门此时表态，无论其力度是否到位，但方向很明确。如果东莞楼市观望态势延续下去，市场自我调整的意识又不够充分的话，政策必然会成为另一种推动力。当然，力量的来源可能并不限于东莞，但本地政策显然会继续强化这一声势。届时，要流的就不只是汗了，历史其实早在两年前就已将结论告示于人。
链接
新政实施后国内主要城市楼市一览
最近一段时间的焦点是各地频出地方调控细则，如:青海版“十四条”，北京版的“十二条”，深圳版“国十条”等。“史上最严厉”的楼市调控政策出台一个月之后，从一些统计数据可以看出，部分地区如北京、上海、广州一二手房交易量出现大幅下滑，调控效果显现，但房价似乎没有明显的松动，随着调控政策的不断细化落地，以及投机投资资金的撤离，消费者买房观望情绪会越来越浓，买卖双方博弈进一步加剧。随着观望期的结束，如果调控政策继续维持，成交量依然维持低迷，房价缺乏利好因素的支撑，价格也会出现回调。
◎上海优惠不再遮遮掩掩郊环降价风刮到内环
房地产调控政策出台后，上海楼市从五一房展会上打折优惠遮遮掩掩，已演化到现在大多新开楼盘已有明确打折优惠，尤其是开盘当天打折优惠措施更多。除了外环楼盘，被业内认为抗跌性强的内环楼盘，价格也开始松动。上海楼市出现量价齐跌现象。上周住宅成交面积为7.1万平方米，为近5年来同期最低的一周，而均价也相对上一周下跌了2%。
◎重庆消费者持币观望开发商“打死不降价”
一边是持币观望的消费者，一边是“打死不降价”的开发商，在新政效应日趋显现的今天，重庆楼市进入了一种胶着状态。5月3日到9日，重庆主城区共成交商品房3192套，较前一周减少1054套，环比下降了23.52%。然而，成交面积29.10万平方米，环比下降23.52%，新开楼盘的均价仍然在5000元/平方米以上，个别楼盘单价甚至超过了万元。消费者的观望心态，加重了市场的胶着气氛。
◎北京商品房量价齐跌
据统计，今年4月14日至5月13日，北京商品房成交总数为6846套，比2009年同期的14663套下跌了53.3%。此外，自5月10日以来，北京商品住宅期房网签量在70套/日左右，已与2008年水平相当，调控效果明显。
◎武汉主城区商品房销量下滑逾五成
新一轮房产调控的威力在武汉正逐步显现。5月14日，武汉房地产市场信息网数据显示，主城区商品房日均销量已降至120套以下，比调控前4月中旬下降五成多。总体上看，由于郊区低价房受影响不大，全市日销量比4月份下降三成多。这是房产新政出台后，成交量连续第四周下降。四周时间里，主城区成交量分别为1889套、1685套、1023套、790套，呈单边下滑态势。与4月中旬相比，主城区成交下滑超过五成。