住宅转冷商铺转热
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随着楼市新政对住宅地产投资的不断打压，投资资金的流向出现众多出口，商业地产便是其中之一。记者调查了解到，目前已有投资客转向商业地产，寻找资金的保值空间，而在目前的新政下，二套住宅的首付比例和基准利率都和商业地产持平，且商业地产不受三套房暂停房贷的影响，加之商业地产发展势头良好，有望成为楼市投资资本的一大出口。业内认为，由于商业地产的政策一直未有松动，资本流向商业地产不会影响民生，还能促进其向产业资本发展。
投资客投资目光转向商业地产
“商业地产早期上门的都是自住的，投资客很少，但现在投资自住比例是对半开，投资客从住宅撤出来将目光投向商业地产。”商业地产开发商汉京集团总监王川在搜房网的一次论坛上如此表示。
满京华集团项目总监姚钟焰则透露，客户和市场已经在住宅和商业中做出了方向性的选择，“以前60%是自有客，现在市场变化后，投资客比例略微上升，且一次性付款比例达到了35%—40%”。
“虽然整个资金流向商业地产的现象还不是特别明显，但因为现在一些投资客的关注程度比以前强很多，不排除他们观望一段时间后又开始出手。”盛联行总经理钟剑镔说。
4月14日出台的国10号文政策明显限制住宅市场的投资倾向，新政后购买第二套房就要首付50%以上，和投资商业地产的首付比例几乎一样，且与住宅市场过高的租售比相比，商业地产市场的投资收益更高，也比住宅更适合投资。在这一背景下，一部分“积极的”投资客开始将投资方向从住宅转向商业。
不少投资客认为商业地产价值一直被低估，“后海住宅卖到4、5万元的都有，而深圳最顶级的写字楼也才4万元/平方米。从这之间的落差可以看出商业地产多么有潜力。”一投资客告诉记者，随着经济复苏，会有很多公司不断升级，特别是第三产业，势必会使得整个商业地产需求进一步增加，早进入会有更大回报，“而且随着深圳城市化的发展，商业必然进一步发展，按人口计算还有很大的商业支撑面积的缺口，商业项目会不断开发来弥补缺口，早买商业地产就占据了一个阵地”。
新政实施一个月后，根据中原地产的一线成交统计，深圳住宅二手房市场成交套数、成交面积都下降九成左右，住房三级市场供求比大约达到2:1，更多人放盘，却鲜有人买房，市场明显供大于求，这种情况下，住宅市场上的投资客比例下降到了三成以下。此外，加之股票市场连日走低，一位投资客感慨地说:“现在投资股票，股票狂跌。投资住宅，钱无法落袋。投资商业地产，首先能够保值，另外还可以升值”。
深圳的开发商书香门第近些年才开始做商业地产项目，书香门第副总裁蔡余波表示，住宅太热，其市场价格已远远超出了住宅本身的价值，住宅的货币价值已经远远地背离了其居住价值，“从租售比来看，现在深圳租金约30元/平方米，售价大概2万多元/平方米，一年的收益就2个点，比放在银行还不如，投资住宅通过租赁产生回报是不可能的事情”。
“与住宅市场相比，深圳商业地产的回报率却可以达到5%—6%，罗湖区写字楼最高可以达到8%。”美联物业商业地产总监姜奇夫说。
商业地产不受三套房政策影响
新政出台后市场风言投资客纷纷为自己的资金寻找新的出口，市场也不断爆出投资客购买黄金、购买珠三角包括惠州、珠海、东莞等二三线城市房产的消息，另一种同样盛行的趋势则是投资客开始转向他们以往不曾特别关注的商业地产。
“一直以来，国家的政策对房地产的影响绝大部分都在住宅领域，对商业地产基本没有什么优惠政策，不鼓励也不打压，所以商业地产走的路虽然稳健，却造成一部分投资客对商业地产很陌生。”盛联行总经理钟剑镔表示，以往投资客仅关注住房的涨跌，对商业地产的操作方式和投资尺度较为陌生，现在由于新政对住宅市场投资的打压，投资客已经开始把眼光投向商业地产。
汉京集团总监王川认为，商业地产的机会也体现在其保值的作用，国家政策一直对商业地产没有放松过，金融、税收都向住宅倾斜，导致住宅价格疯长，商业地产的价格反倒没有起来，这样商住价格倒挂出现的一个结果就是，商业地产反而有比较大的保值空间。
“商业地产的抗跌性很强，升值空间也大。”满京华集团项目总监姚钟焰也赞同王川的说法。
与本地投资者不同，潮汕商人、香港人、台湾人很早就注重投资商铺，世华地产商业区副总吴自标透露，现在深圳70%的商铺持有在信奉“一铺养三代”的潮州人身上，其次是香港人、台湾人。
由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和soho在内的商业类地产项目其贷款条件一直比住宅严格得多，统一要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。而在新政出台之后，二套房已然首付达到五成、三套房的暂停房贷都令住宅贷款条件越加严苛，而商业类地产的贷款条件却不受此信贷收紧的影响，且商业地产不受暂停三套房房贷的信贷政策影响。
新政出台后，投资住宅和投资写字楼的门槛几乎被拉平到同样高度。记者粗略统计，深圳一间100平方米的写字楼至少可以租到1万—1.2万元，而一个100平方米的住宅，即使精装修，也就租到5000—6000元/月，从租金来讲商业地产的优势比较明显。
楼市新政对商业市场的一个影响是深圳落地的限外令，落实国家调控政策的“深13条”中明确表示“对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”，而对照之前深圳相关政策，深圳对境外机构和人士限购一套自住或自用的商品房，去年末深圳一度取消限外令，但此轮楼市新政，限外令又再次重现。“这让很多投资客觉得商业地产的前景不明朗，不太敢入市。”姜奇夫表示，不少投资客还在观望，但投资客仍普遍看好深圳商业地产未来的潜力。
新政出台后市场风言投资客纷纷为自己的资金寻找新的出口，市场也不断爆出投资客购买黄金、购买珠三角包括惠州、珠海、东莞等二三线城市房产的消息，另一种同样盛行的趋势则是投资客开始转向他们以往不曾特别关注的商业地产。
“一直以来，国家的政策对房地产的影响绝大部分都在住宅领域，对商业地产基本没有什么优惠政策，不鼓励也不打压，所以商业地产走的路虽然稳健，却造成一部分投资客对商业地产很陌生。”盛联行总经理钟剑镔表示，以往投资客仅关注住房的涨跌，对商业地产的操作方式和投资尺度较为陌生，现在由于新政对住宅市场投资的打压，投资客已经开始把眼光投向商业地产。
汉京集团总监王川认为，商业地产的机会也体现在其保值的作用，国家政策一直对商业地产没有放松过，金融、税收都向住宅倾斜，导致住宅价格疯长，商业地产的价格反倒没有起来，这样商住价格倒挂出现的一个结果就是，商业地产反而有比较大的保值空间。
“商业地产的抗跌性很强，升值空间也大。”满京华集团项目总监姚钟焰也赞同王川的说法。
与本地投资者不同，潮汕商人、香港人、台湾人很早就注重投资商铺，世华地产商业区副总吴自标透露，现在深圳70%的商铺持有在信奉“一铺养三代”的潮州人身上，其次是香港人、台湾人。
由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和soho在内的商业类地产项目其贷款条件一直比住宅严格得多，统一要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。而在新政出台之后，二套房已然首付达到五成、三套房的暂停房贷都令住宅贷款条件越加严苛，而商业类地产的贷款条件却不受此信贷收紧的影响，且商业地产不受暂停三套房房贷的信贷政策影响。
新政出台后，投资住宅和投资写字楼的门槛几乎被拉平到同样高度。记者粗略统计，深圳一间100平方米的写字楼至少可以租到1万—1.2万元，而一个100平方米的住宅，即使精装修，也就租到5000—6000元/月，从租金来讲商业地产的优势比较明显。
楼市新政对商业市场的一个影响是深圳落地的限外令，落实国家调控政策的“深13条”中明确表示“对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行”，而对照之前深圳相关政策，深圳对境外机构和人士限购一套自住或自用的商品房，去年末深圳一度取消限外令，但此轮楼市新政，限外令又再次重现。“这让很多投资客觉得商业地产的前景不明朗，不太敢入市。”姜奇夫表示，不少投资客还在观望，但投资客仍普遍看好深圳商业地产未来的潜力。
“投资转向商业地产不影响民生”
商业地产包括写字楼、商铺还有厂房。深圳的罗湖、福田中心区、车公庙和南山都各自形成成熟的商业片区，核心商业区的租金呈现上涨趋势，而金融危机后日渐恢复的生产制造业也让深圳厂房的空置比例不断降低，这些都让商业地产逐渐具备成为资金投资出口的条件，而且在业内看来，商业地产不像住宅那样与民生息息相关，其更适合作为投资资本的出口，且商业地产目前仍处于良性轨道上运行，政策也一直没有放松，投资商业地产会比较稳定。
“商业地产会成为开发商资金的一个蓄水池。”书香门第副总裁蔡余波认为，住宅地产开发是一锤子买卖，商业则不是，它有一个运营过程，链条长，机会也就多，在这一轮政策调控中会是一个机会，“甚至是房地产所有产品中唯一一块未开发的处女地，开发商靠住宅获得原始积累的资金，商业地产为这笔钱提供了一个蓄水池，先把这笔钱留住，以后有机会再融资”。
万科、金地、保利、中海、合生，这些大型地产已纷纷有意涉足商业地产。鸿隆集团总监陈良满建议个人投资者也可以仿效，持有一部分商业地产，赚取稳定租金回报，同时分享物业升值。
整个商业类地产的发展也呈现利好的趋势。以福田中心区为例，其写字楼的高端形象已经成为企业的首选，租金也不断上升，去年110—120元/平方米的价格现在已经上涨到140—150元/平方米；距离中心区不远的车公庙的写字楼售价也从年前的1.7万—1.8万元/平方米涨到现在2万元以上/平方米的价格。继续往西，南山的价格已经达到3万元/平方米，而且业主卖的意愿性不强。
从美联统计的数据来看，深圳写字楼空置率也非常低，只有10%左右。厂房这块，关外厂房经历了金融危机的回暖后，现在的出租率也非常高，从盛联行统计的数据看，已经达到80%、90%的入住率，厂房市场活跃。
王川认为，写字楼、社区商业、工业经济、旅游产业、养老产业等都可以纳入商业地产，会带来产业升级，可以将社会上的各种资本、民间资金导入到产业资本上，“把资金转化为产业资本，也是国家调控楼市最深层次目的，使中国经济朝向良性发展”。
南方日报记者曲广宁