网友“qqzhoulai”近日成为天涯重庆的名人，截至昨日下午3时30分，他的帖子《一不小心，揭开房地产（二手房）中介黑幕》访问量近13000次。该帖之所以炙手可热，是因为曝光了房产中介行业的一些潜规则。

　　昨下午，记者约见了网名“qqzhoulai”的徐先生。25岁的徐先生计算机大专毕业，工作5年，曾跑过销售。他称，自己之所以了解内幕，缘自曾潜伏房产中介3天半，目的是想为自己购房节约成本。

　　为方便叙述，我们且称徐先生为Q哥吧。

　　Q哥称，他一直租房居住，梦想买一套二手房。为实现这个梦，也为了节约一些购房成本，所以决定花一个月时间去熟悉、了解这个行业，这样才不会花冤枉钱。为此，他于今年4月从原单位辞职，通过网络查询后，带着许多问题去二手房中介求职。

　　Q哥就职的房产中介公司总共有7个店，每个店3到4个店员。这个公司招置业顾问要求不高：初中文凭，懂计算机。Q哥5月10日应聘，5月11日上班。上班第一天，公司安排的工作主要是跑盘——到各楼盘实地了解熟悉。

　　第一天上午，Q哥主要跑了高新区南方花园、奥体、袁家岗、科园路、陈家坪等地区知名楼盘。每跑一个盘，他都要用地图形式将楼盘及片区画下来。

　　第一天下午，店长开始培训，教Q哥等人如何找房源，查询信息等。Q哥表现很积极，不失时机地向前辈讨教。

　　第二天Q哥接着跑了几个片区，还是照旧画图，在网上找房源，打电话。他说，店里员工基本上都是初中文化，干的时间较长，对内幕一清二楚，但基本上是睁一只眼闭一只眼。晚上，店里将店员召集起来，称：“脑壳简单向前冲，十万年薪不是梦。”Q哥把这个称为洗脑。

　　Q哥称，第三天来了一个客户，要看房子。公司的惯例是新人一般先不单独接待客户，先学习一阵后再上手。同事带着客户来，Q哥就跟着学习。

　　第四天上午也是学习过程中看到的顾客，这位顾客只晓得免交契税，其他的都不清楚。业务员只是按照常规说首付多少，月供多少，好在客户只是来了解情况。Q哥将几天下来了解的东西和整理的材料搜罗好，当天下午离开中介公司。

　　Q哥称，以前在工作中，他习惯记录一些东西。这次潜伏中，除了画地图，他也零零散散记录了一些东西，尤其向前辈了解到二手房中介的一些潜规则，让人咋舌。他原本计划潜伏一个月，但觉得于心不安，所以提前离去，交将整理的情况传到网上，一是想提醒想买房的网友注意，二是希望乱来的二手房中介能良心发现。

　　Q哥的帖子在天涯重庆首页“今日聚焦”发出后，网友褒贬不一。一些网友拍砖，有的说他才呆了不到4天，是个外行，有的说中介也要生活、也要赚钱，收钱很正常……

　　对这些跟帖，Q哥一笑而过，他称这些触动了行业利益，很正常。

　　房屋中介常常这样吃黑钱

　　Q哥帖子中所称的黑幕究竟黑不黑？记者分别向我市实力较强的中介和房产专业律师求证。专业人士证实，有的地方确实不规范，存在一些黑幕。

　　按揭服务费

　　Q哥报料：

　　前辈说，在贷款费用中，有一笔按揭服务费。中介会说这项费用是帮银行代收，实际上银行根本没有这项收费。黑中介会告诉购房者，按揭服务费按成交价的1.5%收取。如果购房人要发票，这好办，现在假发票到处有卖。

　　业界证明：

　　重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司副总何伟坚证实称，银行确实是不收按揭服务费的，而且的确有中介公司在按1.5%的标准收取。在按揭过程中即便产生费用，也只是评估费和公证费，分别只有两三百元。

　　律师说法：

　　重庆合纵律师事务所律师李忠泽称，如果房产中介明确告诉消费者或中介合同中约定，中介负责为购房者办理按揭手续，需要在中介服务费外，另行收取按揭服务费，则属于合同双方的真实合意，并不违法。但如果告诉购房者是帮银行代收，这属于民事欺诈行为。依据消法相关规定，房产中介不仅应当返还所收取的费用，而且还应给予购房者相等金额的赔偿。

　　快件费

　　Q哥报料：

　　房管局办证时间在30个工作日以内，但中介会说房管局办证的名额有限，每月只有两三个，需要等。有的中介想把这个时间拖长一点，这样就可以把购房资金挪作他用，如再融资、放水等。如果你想快点，那就交快件担保费吧。

　　业界证明：

　　何伟坚称，银行是不会把按揭贷款打到中介公司的。有的中介拖延时间，是为了将客户已交给他们的首付款用来炒股、炒基金等其他投资。一旦房市不好时，就可以卷款潜逃，这加大了购房者的风险。

　　律师说法：

　　李忠泽律师称，房产中介为购房者提供协办房产登记手续的服务，是其应当承担的合同义务。如果购房者不支付所谓的“快件费”，房产中介借口怠于行使该义务，属于合同违约行为。如果谎称是房交所的原因，则亦可能构成消费欺诈行为。

　　房产中介将客户资金挪作他用属于违约行为，购房者可以在合同中约定相应的违约责任。在合同履行中，购房者也可以向房交所询问房产登记情况，以监督中介履行合同。若房产中介工作人员将资金挪作他用，可能构成挪用资金罪，以前曾有这样的判例。

　　契税

　　Q哥报料：

　　房产交易中，国家是要收取相关契税。不过，相关规定明确如果卖方出售的是自己唯一的房产，可以免交这笔费用。还有农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房是不需要交契税的。由于不少人是外行，一些中介不给能够享受优惠政策房主交待清楚，收了房主这笔钱，揣进自己腰包。

　　还有的人在主城不同的区有房，但各区登记信息并没有联网，更别说查询其他省市了。有的中介利用这个信息缺陷，告诉房主说二房以上就要交契税。因为信息缺陷，中介的操作就是利用房主在其中一个区只有这套房子，办证时免了契税，悄悄揣进自己腰包。

　　业界证明：

　　何伟坚称，确实有不规范的中介吞契税的现象。他们吃了这笔钱后，有的开张假发票，有的甚至连假发票都没有一张。关于各区房产交易所不能相互查询房产信息的情况，是因为系统老化，不能共享。目前，主管部门正在考虑升级的问题，将来将会联网。

　　律师说法：

　　李忠泽律师称，在民事领域，面对房产中介的欺诈行为，购房者同样可以依据消法相关规定，要求中介双倍赔偿。同时，房产中介工作人员以非法占有为目的，隐瞒免收契税的事实真相的方法，谎称代收代缴的行为，根据不同情节亦可能构成诈骗罪，现实生活中这样的判例也不少。

　　买卖一套二手房要花哪些钱

　　重庆中原地产副总何伟坚按照现行政策，以一套50万元成交价、建面100㎡、原购价40万元的普通住宅为例，一一列举了买卖双方需要花那些钱。

　　卖方要花的钱

　　差额营业税 10万元×5.5% = 5500元（此物业建面小于144㎡，因此征收差额营业税。若大于该面积，未满5年则征收全额营业税，契税按照1.5%征收，别墅或者非住宅契税按3%征收）

　　个税（1%） 5000元

　　交易手续费 1.5元/㎡ 150元

　　印花税（万分之五） 25元

　　中介费（1%） 5000元

　　合计：15675元

　　买方要花的钱

　　契税（1%） 5000元

　　交易手续费 1.5元/㎡ 150元

　　转移登记费 80元

　　权证工本费 90.8元

　　印花税（万分之五）25元

　　权证印花费 5元

　　中介费（1%） 5000元

　　合计：10350.8元

　　何伟坚称，如果是已经满5年的房屋出售，卖方的营业税全免，这样可以节约5500元。如果卖方是将唯一一套住房出售，还可以免5000元个税。但现在通行的做法是，买方承担卖方的费用。市民可以根据上述公式计算，不过如果政策发生变化，计算也应相应改变。

　　记者 罗彬 实习生 和冰

　　本报“律师在身边”每周三天与你相约

　　买房居住，却在质量、装修、环境等问题上连遇纠纷；跟人签合同，因缺乏经验，不慎掉入陷阱；想买名牌产品，到手才知道买到假货……近年来，涉法纠纷逐渐增多，如果你碰到类似问题该怎么办？是忍辱负重、私下调解，还是将对方诉诸法律？由于法律知识有限，很多市民直到开庭才知道很多证据没有留住。

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　　下周主题为交通事故责任认定、赔偿项目及标准。届时，欢迎广大市民到晚报接待室现场咨询，或拨打咨询热线63907301。

　　记者 罗玺 实习生 孙朝芳